Как повышение налога на пассивные доходы отразится на собственниках жилья, объяснили эксперты
Новые правила налогообложения могут вступить в силу уже через несколько месяцев.
Минфин предложил включить в основную налоговую базу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) пассивный заработок. К нему относятся доходы по дивидендам и от другого долевого участия, по процентам от вкладов, по операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, от продажи имущества и реализации долей участия, по договорам страхования и дарения.
«Ставка налога будет зависеть от размера дохода, а не от способа и источника его получения. Это в большей степени соответствует целеполаганию введения прогрессивной шкалы НДФЛ», — рассказали в пресс-службе Минфина.
Сейчас пассивные доходы облагаются по ставкам 13–15%. Планируется, что новые правила налогообложения начнут действовать уже с 1 января 2027 года. Поправки в Налоговый кодекс уже внесли на рассмотрение в правительство РФ.
В чём цель поправок в Налоговый кодекс
Налоговый юрист Александр Вешкурцев в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что предлагаемые Минфином изменения направлены на унификацию налоговой базы по НДФЛ.
«Это означает, что те доходы, которые облагались налогом по двухступенчатой ставке 13–15% — средства от продажи недвижимости, дивиденды, доходы от вкладов и так далее, теперь будут облагаться по пятиступенчатой прогрессивной шкале НДФЛ», — объяснил специалист.
По его словам, если раньше прибыль от продажи жилья выше 2,4 млн рублей облагалась налогом 15%, то сейчас налоги будут рассчитываться по ставке до 22% — в зависимости от суммы.
«Таким образом, налог на прибыль от 2,4 млн до 5 млн рублей составит 15%, от 5 млн до 20 млн рублей — 18%, от 20 до 50 млн рублей — 20% и свыше 50 млн рублей — 22%», — сообщил Александр Вешкурцев.
Вероятность принятия изменений спикер оценил как высокую.
«Но в любом случае корректировки вступят в силу не раньше 1 января 2027 года. Поэтому владельцы премиальной недвижимости при желании успевают её продать, так сказать, с меньшими налоговыми потерями», — заключил Александр Вешкурцев.
Какими будут последствия нового этапа налоговой реформы
Партнёр GreenTax Михаил Краснов подчеркнул, что предложенные изменения встраиваются в концепцию перераспределения налогового бремени исходя из уровня благосостояния налогоплательщиков, которая поэтапно реализовывается уже не первый год.
«В сложившейся ситуации существенного дефицита, обусловленной в том числе нестабильной внешнеполитической ситуацией, ключевую роль в числе источников пополнения бюджета играют налоговые поступления. При этом увеличение налоговой нагрузки происходит поэтапно и сначала было направлено на бизнес, а затем было применено и в отношении граждан. Перевод пассивных доходов на полноценную прогрессивную шкалу представляется логичным продолжением начатой реформы», — высказался эксперт.
На его взгляд, в первую очередь изменения коснутся граждан, владеющих бизнесом, акциями или депозитами, несущими доходы свыше 5 млн рублей в год, так как превышающие указанный лимит доходы будут облагаться по повышенной ставке 18–22%.
«Также ощутят на себе последствия увеличения налоговой нагрузки собственники дорогостоящего бизнеса, планирующие его продажу. Вырученные средства будут облагаться по повышенным ставкам при превышении пороговых значений. Правда, тут важно отметить право уменьшить налоговую базу на подтверждённые расходы, связанные с приобретением такого бизнеса, но зачастую их надлежащее подтверждение становится отдельной задачкой со звёздочкой», — продолжил Михаил Краснов.
Спикер предположил, что увеличение налоговой нагрузки приведёт к плавному перетоку капитала в форматы, которые не затрагивают изменения, а также к повышению популярности серых схем. При этом собственников жилья — при условии сохранения в Налоговом кодексе имущественного вычета, освобождающего от налогообложения доход от продажи недвижимости, которой налогоплательщик владел свыше минимального предельного срока 3–5 лет — изменение ставки НДФЛ не затронет.
«Кроме того, даже в ситуации, когда право на указанный вычет отсутствует в виду непродолжительного периода владения к моменту сделки, налогоплательщик вправе уменьшить размер облагаемого налогом дохода на величину расходов по приобретению такого имущества. Соответственно, случаи, когда маржа в сделке купли-продажи превысит 5 млн рублей, вряд ли станут распространённым явлением», — подытожил Михаил Краснов.
Как налоговые изменения отразятся на собственниках жилья: расчёты
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин обратил внимание на то, что сейчас налог с продажи недвижимости считается от прибыли, а по новым правилам она будет складываться с зарплатой и другими доходами.
«Допустим, человек получает 4 млн рублей в год зарплатой и продаёт квартиру с прибылью 1,5 млн. Сейчас налог с продажи — 13% от 1,5 млн, то есть 195 тыс. рублей. Если базы объединят, совокупный доход составит 5,5 млн, и часть прибыли от продажи попадёт уже под ставку 18%. Налог может вырасти на десятки тыс. рублей — и это при вполне средней зарплате и скромной сделке. При продаже дорогого жилья разница станет ещё ощутимее», — подсчитал специалист.
Также он добавил, что доход от сдачи жилья в аренду уже входит в основную налоговую базу и облагается по прогрессивной шкале 13–22% в зависимости от совокупного дохода.
«Предложение Минфина этот момент не меняет напрямую, оно касается пассивных доходов, к которым аренда не относится. Однако косвенный эффект возможен. Если у арендодателя есть значимые пассивные доходы — проценты по вкладам, дивиденды, прибыль от продажи другого имущества, — то после их включения в общую базу совокупный доход вырастет, а вместе с ним и ставка, по которой облагается арендный платёж», — уточнил Валерий Тумин.
Ещё одним последствием от предлагаемых изменений, по его оценке, станет переток средств с депозитов на рынок недвижимости, поскольку налог на проценты по вкладам резко вырастет.
«Эффект будет, но ограниченный и не мгновенный. Сейчас депозит приносит 15–18 % годовых с минимальным риском, а арендная доходность жилья в Москве равна 4–6 % годовых плюс налоги, ремонт, простой, амортизация. Разница в доходности между вкладом и квартирой составляет более 10 п.п. Повышение налога на вклады съедает 2–5 п.п. от чистой доходности депозита, но не меняет картину кардинально: вклад всё ещё выгоднее», — заявил Валерий Тумин.
По его мнению, сильнее всего нововведения затронут собственников инвестиционных квартир, реализующих свои объекты в первые годы владения: раньше продажа облагалась по ставке 13–15% в зависимости от прибыли, а теперь, если у человека есть зарплата, дивиденды и прибыль от продажи, налог с одной сделки может вырасти на 20–30%, потому что часть дохода перепрыгнет в более высокую ступень.
«Рынок почувствует изменения, но без шоков. Основной канал влияния — не переток денег со вкладов — он будет ограниченным, а изменение поведения продавцов. Часть собственников, которые планировали продажу инвестиционных квартир, могут решить переждать до истечения минимального срока владения, чтобы избежать повышенного налога. Это сократит предложение на вторичном рынке и потенциально поддержит цены», — спрогнозировал Валерий Тумин.
Согласно его расчётам, объединение налоговых баз делает инвестиции в недвижимость чуть менее привлекательными на горизонте 3–5 лет: доходность от аренды падает после налогов, а налог с продажи при досрочном выходе растёт.
«На массовом сегменте это почти неощутимо, но в премиуме и бизнес-классе, где сделки крупнее и прибыли выше, эффект будет заметнее. Переток средств с вкладов в недвижимость возможен, но не из-за налога, а из-за снижения ключевой ставки. Когда ставки по депозитам упадут до 8–10 %, а налоги на проценты станут выше, вклады потеряют часть своей привлекательности и часть капитала действительно начнёт искать применение в недвижимости. Но это сценарий не 2026 года, а скорее 2027–2028 годом», — резюмировал Валерий Тумин.