Изменения в закон о банкротстве не защитят покупателя от потери недвижимости

Не так давно в Закон о банкротстве были внесены некоторые изменения. И сейчас многие покупатели недвижимости считают, что им нечего опасаться, и они могут покупать жилье даже у банкрота. Мол, изменения в законе направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, если оно является для них единственным.

Но так ли это? Не рано ли расслабляться? Защитят ли данные изменения покупателя от выселения из квартиры? Об этом размышляют участники рынка недвижимости:

Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:

— Главное заблуждение потенциальных покупателей в этой ситуации — это предположение о том, что внесённое изменение в закон о банкротстве защитит их от потери недвижимости, выселения из квартиры и прочих неприятностях, если приобретённое жильё будет для них единственным жильём.

На самом деле, в принятых поправках речь идёт о том случае, когда сделка уже признана судом недействительной и недвижимость будет выставлена на торги для удовлетворения требований кредиторов к лицу, признанному банкротом.

Об этом прямо говорится в справке Государственно-правого управления:

«Федеральным законом устанавливаются дополнительные меры защиты прав и законных интересов граждан, утративших единственное жилое помещение в связи с оспариванием сделки по его приобретению в рамках дела о банкротстве продавца.

В частности, предусматривается, что требования таких граждан о возврате средств, уплаченных ими по оспоренной сделке, удовлетворятся за счет средств, вырученных при продаже жилого помещения на торгах, в приоритетном порядке (преимущественно перед всеми иными кредиторами должника).

Кроме того, таким гражданам предоставляется право выкупить жилое помещение до выставления его на торги либо при определённых обстоятельствах в ходе проведения торгов. В этом случае в счёт уплаты цены по договору купли-продажи засчитываются средства, ранее уплаченные по оспоренной сделке».

Таким образом, говорить о безопасности приобретения жилья у человека, который может быть объявлен банкротом, не приходится. Вопрос здесь не в единственном жилье у будущего собственника, а в тщательной подготовке предстоящей сделки профессиональными риэлторами, работающими в надёжной компании с грамотными юристами, обладающими большим опытом в подготовке сделок с недвижимостью.

Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

— Во-первых, речь в новой статье (61.6-1. «Особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения») не идет про добросовестного приобретателя. Что уже хорошо, так как доказательство добросовестности у нас – это тот ещё квест.

Во-вторых, всё не так уж красиво, как может показаться.

«Единственное жилье» — в законе оно сформулировано так: для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. То есть не только для собственника, но и для членов его семьи, которые с ним проживают. Что уже ухудшает условия.

Далее, нормы этой статьи распространяются не на все ситуации, когда продавец признается банкротом, а только на те, что регламентируются пунктом 1 статьи 61.2. То есть, когда сделка признается недействительной «при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)».

А есть еще пункт 2 этой статьи, где указаны другие обстоятельства, при которых сделка с продавцом-банкротом может быть признана недействительной. И на них нормы новой статьи не распространяются.

Теперь, положим, что у нашего покупателя единственное жилье, и он попадает под действие новой статьи. Ему однозначно оставят квартиру? Нет.

Он может её выкупить по цене, которая установлена судебным актом. Да, можно вычесть стоимость, потраченную на приобретение. Но если цены выросли, то придется доплатить.

Если же гражданин, не согласен с такой оценкой и думает, что квартира его не стоит столько денег, как указано в судебном акте, то он может отказаться от покупки. И квартира будет выставлена на торги.

При этом, если она будет продана на торгах дороже чем на 20% от минимальной цены (стоимость квартиры по ДКП, плюс 5% и плюс расходы на проведение торгов), то квартира достанется победителю торгов.

Если меньше, то у гражданина возникнет право купить ее по цене, которую дал победитель торгов. И опять же, доплатить разницу.

Если торги признаны несостоявшимися (никто не захотел покупать квартиру), то гражданин забирает квартиру себе по цене, которую выплатил по ДКП.

Таким образом, если цены на недвижимость не выросли (с момента покупки квартиры) и если в договоре купли-продажи была указана реальная, а не заниженная стоимость квартиры, то гражданин сможет оставить квартиру у себя без доплат. НО! Если иное не будет установлено судебным актом. А судебным актом выкупная цена может быть установлена выше.

Более того, в ситуации, если торги не состоялись, у гражданина нет возможности отказаться от выкупа квартиры с зачетом цены по договору купли-продажи. В законе прямо сказано о понуждении его к заключению договора в этом случае.

То есть шансы оставить у себя квартиру без доплаты, на мой взгляд, существенно меньше, чем оставить у себя, но с доплатой.

Елена Валеева, генеральный директор АН «Светлый Град», член Совета Московской ассоциации риэлторов (МАР):

— Думаю, что закон о банкротстве будет еще не раз совершенствоваться, ведь тема очень и очень непростая. И это правильно.

Но я хочу поделиться мыслями об одной тонкости закона, которая была и есть изначально, но она не работает, и это очень важно.

Сравним эту тонкость в нормах закона в США и в нашем законе о банкротстве:

— если в США покупателю/заёмщику осталось выплатить за взятый кредит совсем немножко, пусть даже всего несколько процентов от суммы кредита – кредитор у заёмщика все равно заберет всю квартиру, и ничего из выплаченного не вернет;

— если в такой же ситуации окажется заёмщик в РФ – кредитор возьмет только остаток долга, остальное будет принадлежать заёмщику. Здорово, правда? Справедливо, и по-человечески.

Но весь ужас в том, что этого не происходит. Кредитору наплевать на те деньги, которые должны будут вернуться заёмщику, и он оценивает совсем по-другому. И квартиру с якобы торгов приобретают «свои люди», так сказать. Нетрудно догадаться, на каких условиях…

Знаю случай, когда заёмщица страшно заболела на почве такой трагедии, и в результате умерла.

Вывод: да, это хорошо, что закон взялся за управляющих. Но пора взяться и за кредиторов. Немедленно. И очень серьезно.