Исследования рынка недвижимости: самый, самый, самый
В каких регионах страны стоит приобретать жилье в инвестиционных целях? Какие причины могут заставить жителей мегаполисов задуматься о переезде и куда люди готовы отправиться? Каким объектам инфраструктуры отдают предпочтение обитатели загородных кластеров? Ответы в результатах исследований
Если исследование ставит целью выяснить, кто у нас тут самый-самый, то почти стопроцентно с его результатами пусть даже потом не согласятся, но сначала непременно ознакомятся. Хотя бы из простого любопытства: вот у каких из наших городов и весей особенно велик запас по росту рыночной стоимости квадратного метра? На этот вопрос постарались ответить аналитики Россельхозбанка*, изучившие расклад сил в ряде российских регионов с активной строительной позицией.
«Стоимость квадратного метра определяется двумя основными группами факторов. Первая группа — природно-географические, которые определяют высокую стоимость строительства в отдаленных и северных территориях, высокие требования к отоплению жилья и надежности коммунальных систем и так далее. Ко второй группе относятся рыночные факторы, связанные с размерами и привлекательностью региона и его рынка жилья. В этом случае высокая стоимость связана с большим объемом спроса и значительными затратами на организацию строительства», — поясняют в Россельхозбанке.
По результатам исследования его аналитиков, в группе с наименьшей рыночной стоимостью (до 60 тысяч рублей за квадратный метр) и себестоимостью строительства (до 30 тысяч рублей за квадратный метр) не насчитается и десятка регионов, и из имеющихся большая часть — представители Северо-Кавказского ФО: основная причина — относительно низкая стоимость строительства. Другая часть этого списка представлена Новгородской, Ивановской, Смоленской и Курганской областями: в этом случае сказывается влияние соседних регионов, формирующих «вытягивающий» миграционный поток (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Челябинск). В целом этой группе реализуется всего 2,5% от всех проектов жилищного строительства в стране.
Вторая группа (рыночная стоимость жилья — 60-75 тысяч рублей за квадратный метр, себестоимость строительства — 30-40 тысяч рублей за квадратный метр) — это 23 региона, из которых восемь расположены в Центральном ФО, пять — в Приволжском ФО; также в этой группе представлены Южный и Уральский ФО.
«Относительно низкая стоимость строительства в данной категории регионов определяется довольно высокой конкуренцией в строительстве и относительно низким спросом на новое жилье. Здесь основные регионы — Владимирская, Ульяновская, Костромская, Брянская и Челябинская области, и в целом на эту группу приходится почти 14% от всех проектов жилищного строительства в стране», — делятся подсчетами эксперты.
Среди наиболее дорогих регионов (себестоимость строительства — свыше 100 тысяч рублей за квадратный метр, рыночная стоимость — свыше 110 тысяч рублей за квадратный метр) самая большая доля принадлежит Дальневосточному ФО (шесть из 14 регионов), что определено природно-географическими факторами, а не активным рынком жилья, отмечают аналитики РСХБ. Кроме того, сказывается более высокий уровень номинальных доходов населения.
«Приобретение относительно дешевого жилья в инвестиционных целях связано с определенными рисками. Прежде всего, заметно различается от региона к региону риск того, что темп роста цен будет низкий и возникнут трудности с продажей жилья при необходимости переезда (например, квартира может продолжительное время находиться в экспозиции или продажа придется на невыгодный период цен). Если разрыв между стоимостью строительства и текущим уровнем цен невелик, то упомянутый риск может оказаться значимым и его надо принимать в расчет, если же запас достаточно большой, то можно быть уверенным, что риск потерь на горизонте трех-пяти лет невелик. Средний показатель защиты от риска потери стоимости по России составляет 49%», — объясняет руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов.
По его оценкам, среди чемпионов по запасу для роста стоимости (на уровне 60-68%) — например, Новгородская, Ивановская и Саратовская области, а также Краснодарский край. На среднем уровне (48-51%) — Ульяновская, Липецкая и Тверская области. На низком уровне защиты (30-36%, то есть, высокие риски) — Ставрополье, Крым, Оренбургская и Астраханская области. «Самый низкий показатель (18%) в Москве. Однако в столице эти риски компенсируются огромным рынком и его высокой ликвидностью», — отмечает Дмитрий Тарасов.
Конечно, в дополнение аналитики Россельхозбанка напоминают про риски, связанные с конкретными проектами и определяющими их низкую цену: неудачное местоположение, отсутствие надлежащей инфраструктуры, проблемы с транспортной доступностью и так далее. Данные факторы нужно учитывать не только при покупке нового жилья, но и при совершении сделок на вторичном рынке, и в этом случае прибавляется еще и фактор износа дома.
«Спрогнозировать динамику цен на 2023 год довольно трудно. После всплеска сделок 2021-2022 годов наблюдается некоторое «затоваривание» рынка, что сдерживает рост цен. С другой стороны, ослабли факторы, которые влияли на рост себестоимости строительства. По мере «рассасывания» излишнего предложения на рынке, а также улучшения условий ипотечного кредитования при стабилизации на финансовом рынке и возможного снижения ставок во второй половине года можно ожидать выхода рынка жилья на стабильные показатели, в том числе и по динамике цен. Снижение безработицы в целом по стране, рост реальных зарплат будут создавать дополнительный спрос на рынке жилой недвижимости. Это означает, что значительная часть спроса будет формироваться в регионах. Следовательно, регионы с выгодным географическим положением (например, Центральный и Поволжский ФО) имеют все основания ожидать опережающих темпов роста на вновь вводимое жилье по итогам года», — думает Дмитрий Тарасов.
Поживем — увидим. А пока о другом, совместном исследовании сервисов «Домклик» и «Работа.ру»*, которые постарались выяснить, часто ли жители мегаполисов мечтают о кардинальной смене места жительства, определить ключевые причины и наиболее привлекательные направления переезда и оценить, где представители крупнейших регионов, помимо основного места проживания, чаще всего приобретают недвижимость. И вот к каким выводам пришли.
Примерно половина участников опроса «Работы.ру» (48%) задумывались о переезде: 22% хотели бы переехать за город, 17% рассматривают другие регионы, 9% хотели бы переехать в другой мегаполис. Но 52%, то есть все-таки большинство, никогда даже не обсуждали варианты переезда. Если уж сниматься с насиженных мест, то каждый пятый хотел бы переехать в Краснодарский край (19%), 13% — в Московскую область, 10% — в Ленинградскую область. Еще 7% респондентов задумывались о переезде в Ростовскую область, по 6% — в Свердловскую область и Республику Татарстан. Также среди популярных и привлекательных регионов по 4% пользователей отметили Ставропольский край, Нижегородскую, Новосибирскую, Тюменскую, Самарскую и Воронежскую области.
Этот результат частично подтверждают данные «Домклик»: согласно статистике, для покупки квартиры в ипотеку население чаще всего, помимо основного места проживания, выбирает такие регионы страны, как Краснодарский край, Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. «Жители России предпочитают покупать квартиры в развитых финансовых центрах, где расположены крупные образовательные учреждения и есть высокооплачиваемые рабочие места, таких как Москва и Санкт-Петербург. Особой популярностью пользуется Краснодарский край: его выбирают люди, работающие дистанционно, которых привлекают районы возле морского побережья, с более благоприятными погодными и экологическими условиями», — подчеркивают эксперты.
В списке характеристик, которые люди принимают во внимание при переезде, лидирующие позиции, конечно, занимают комфортный климат и красивая природа, наличие рабочих мест и возможность соблюдать баланс между личной жизнью и работой. Но важно, что каждый четвертый участник опроса (25%) отметил: в выборе другого региона для смены постоянного места жительства он бы руководствовался доступностью цен на жилье.
Поскольку среди жаждущих переезда обитателей мегаполисов большинство все-таки думает о загороде, стоит поговорить о результатах еще нескольких исследований*. Группа «Самолет» провела их, чтобы определить, какую инфраструктуру потенциальные жители загородных проектов ассоциируют с понятием «городской комфорт» и какие объекты являются для загородного кластера обязательными.
«На первом месте ожидаемо оказались магазины, необходимость наличия которых отметили 89% респондентов. За школы проголосовали 47%, а за детские сады — 37% опрошенных. Интересны ответы на вопрос об объектах медицины: частную клинику на территории ожидают увидеть 34% покупателей, тогда как муниципальную — всего 1%. Также на территории поселка хотелось бы иметь кафе или ресторан (32%), развивающие кружки для детей (31%), фитнес-клуб (28%), стадион (17%)», — делятся авторы исследования его результатами.
В топе желанных объектов спортивной инфраструктуры лыжная трасса (предпочтение беговым лыжам отдали 43%) и футбольное поле (35%). По 25% было отдано за баскетбольное поле и боулинг, по 24% — за хоккейную коробку и бильярд, 22% хотели бы заниматься теннисом. Несмотря на то, что 66% участников более раннего опроса «Самолета» сказали, что планируют построить на своем участке частную баню, в ходе нынешнего исследования 59% респондентов отметили необходимость наличия в загородном кластере общественного банного комплекса и SPA-центра. Также велик спрос на творческие мастерские для взрослых и детей: их на территории поселка хотели бы иметь 39% опрошенных.
«Наконец, городской комфорт ассоциируется с доступностью широкой линейки бытовых услуг. Интересно, что среди них лидируют услуги пекарни с возможностью заказать торт/пирожные или печенье. Второе место заняла химчистка (35% голосов), а третье (с результатом 24%) — услуги няни», — отмечают в компании.
Кстати, активная застройка пригородных территорий — далеко не единственная, но одна из серьезных причин, по которой, согласно данным «Домклик»*, отток населения из городов-миллионников стал более чем заметным. В Республике Татарстан и Краснодарском крае, в Санкт-Петербурге и Красноярском крае, в Волгоградской области и Республике Башкортостан — этот тренд наблюдается везде, и только столицу он не затронул совсем. Выходит, что Москва — по-прежнему не Россия.