Ипотека с микропроцентом: плюсы и минусы

Пару лет назад на рынке появилось уникальное предложение – ипотека под сниженный процент на первый год кредитования. Сегодня девелоперы с банками пошли дальше, и покупателям стала доступна еще более выгодная ставка – до 0,1% на весь период выплат. Как это возможно? Кто и за счет чего субсидирует ставку? Предлагаем разобраться.

Особенности ипотеки под 0,1%

В начале 2020-го года квартиры начали усиленно дорожать. Если в 2019-м году покупатель, имея на руках 4-5 миллионов рублей, мог купить весьма неплохую однокомнатную квартиру, то уже через год на эти деньги он не мог приобрести даже студию в строящемся доме эконом-класса. Затем начался коронавирус, и люди поняли, что мир вокруг далек от стабильности и надежности. На фоне значительного спада интереса к первичной недвижимости в период пандемии стали появляться первые субсидированные ставки. Основная причина – девелоперы всеми силами пытались привлечь покупателей к своим объектам. Отличным решением стала ипотека под 0,1% - такая ставка выглядела просто подарком судьбы в рекламных буклетах и на сайтах строительных компаний. Конечно, она вызвала интерес среди тех, кто планировал купить себе квартиру.

Суть ипотеки 0,1% состоит в следующем: воспользоваться таким предложением можно только на первичном рынке. Доступен такой процент не всегда – как правило, застройщик выдвигает перед покупателем условия, которые могут оказаться не слишком выгодными. К примеру, может обязать его купить парковочное место, либо увеличит стоимость квартиры на 10-20%.

В чем плюсы такой ипотеки?

Низкий процент обеспечивает низкий ежемесячный платеж, а значит нагрузка на кошелек будет небольшой, и покупателю будет легко обеспечивать стабильные выплаты без задержек, не теряя при этом в качестве жизни. Ставка 0,1% – не миф и не уловка девелоперов, а вполне реальный инструмент, который выгоден как покупателю, так и застройщику. При низких ставках банк предъявляет к покупателю менее строгие требования – получить одобрение в таком случае гораздо проще, чем если речь идет о классической льготной ипотеке.

Найти жилье гораздо проще, когда ежемесячный платеж не слишком высокий. В большинстве случаев именно ипотечная ставка является заградительной. К примеру, при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов рублей на срок 20 лет с первоначальным взносом 2 миллиона рублей ежемесячный платеж составит 33 669 рублей. При аналогичных условиях и ставке 7% ежемесячный платеж составит 62 тысячи рублей. В первом случае клиент переплатит за весь срок 80 тысяч рублей, во втором – 6,8 миллионов рублей. Неплохая такая разница? Даже если девелопер увеличит стоимость квартиры на 10-20%, и она обойдется в 11 вместо 10 миллионов рублей, его ежемесячный платеж составит 37 877 рублей, а общая переплата – 90 674 рубля. Выгода очевидна.

Таких плюсов оказалось клиентам достаточно, чтобы приобретать квартиры у тех застройщиков, которые предоставляют возможность покупки квартиры с субсидированной ставкой. Если клиент был готов к более высокому ежемесячному платежу, он может погасить такой кредит досрочно, и не потеряет на процентах, как бывает в случае, когда субсидированная ставка равна 2-3%.

Минусы ставки с микропроцентом

У каждого выгодного предложения есть свои подводные камни. О некоторых мы уже упомянули, о других расскажем прямо сейчас.

Прежде всего, необходимо понимать, что застройщики никогда не работают себе в убыток. Так как именно они из своего кармана субсидируют ставку, выплачивая недостающие по процентам суммы банку, логично, что и стоимость квартир они увеличивают на внушительную сумму. Во-первых, во многих случаях имеет место открытое удорожание. Это, когда девелопер предлагает воспользоваться субсидированной ставкой при условии увеличения стоимости квартиры на определенный процент. Иногда это бывает 10%, а иногда 20% и даже 30%. В этом случае лучше подсчитать, выгодно ли вам будет предложение. Чтобы это выяснить, необходимо воспользоваться кредитным/ипотечным калькулятором. При стоимости жилья в диапазоне 7-18 миллионов рублей удорожание на 15-20% все равно оказывается выгоднее, чем большая ипотечная ставка.

Во-вторых, удорожание может быть заложено в изначальную стоимость объекта недвижимости. То есть, в проекте комфорт- и бизнес-классов вполне может быть запрограммирована цена, необходимая девелоперу для покрытия расходов на субсидирование. В этом случае вы покупаете жилье по завышенному прайсу изначально. А вот покупателю с прямыми деньгами предлагается существенная скидка. Ранее скидка предлагалась и ипотечникам, сейчас же все чаще встречаются застройщики, которые формируют акции только для клиентов «с наличными».

Чем это плохо? У вас складывается ощущение, что реальная стоимость квартиры на старте составляет 11 миллионов рублей (потому что вы покупаете ее по такой цене), но для другого клиента цена такой же квартиры составляет 9 миллионов рублей. Если ваша задача – выгодно инвестировать и спустя время продать объект недвижимости, вы рассчитываете на рост стоимости квадратного метра на этапе строительства и после сдачи. Вот только рост может оказаться не столь внушительным. Вполне реально, что он составит те самые 2-3 миллиона. Для вас стоимость квартиры не изменится, и продать ее вы сможете примерно по той же цене, что и покупали.

Проблема может возникнуть и в случае, если вы не справитесь с долговой нагрузкой и начнете пропускать ипотечные платежи. Банк решит продать ваш объект, выяснит его рыночную стоимость, отнимет еще процентов 20%... И в итоге, потратив на выплаты несколько лет, вы потеряете и внесенные средства, и квартиру. Банк не будет разбираться в ситуации – вы окажетесь для него злостным неплательщиком, и в его интересах будет только вернуть предоставленный займ. Субсидии, предоставленные девелопером, он возвращать вам не будет.

Не на весь срок

Есть ситуации, когда девелопер субсидирует кредит не на весь срок, а только на его часть – например, на один-три года. В этом случае в первые годы вы получаете возможность «отдохнуть» и выплачиваете скромный платеж. Затем, когда процентная ставка возрастает, увеличивается и сумма платежа. Если невнимательно читать договор по ипотеке и не исследовать график выплат, можно попасть в довольно неприятную ситуацию.

Какие застройщики предлагают ипотеку с микропроцентом?

В партнерстве со Сбербанком, Россельхозбанком, Альфа-банком и банком «ДОМ.РФ» подобные предложения есть у застройщиков «ПИК», ЛСР, RBI, «Эталон», «Самолет», «Арсенал» и ряда других. Всегда уточняйте о наличии актуального предложения, запрашивайте график платежей и анализируйте, насколько выгоден для вас тариф.