Ипотечный рынок не отреагировал на снижение ключевой ставки

Средняя ставка по рыночной ипотеке на новостройки в декабре 2025 года составила 21,25% годовых.

Банки не стали снижать ставки по рыночной ипотеке вслед за снижением ключевой ставки Центробанка. Так же рынок отреагировал на предыдущее снижение ключевой ставки. При этом с начала текущего года ипотечная ставка снизилась на 8 процентных пунктов.

Напомним, на заседании 19 декабря Центробанк снизил ключевую ставку до 16% годовых. Это последнее заседание регулятора по ключевой ставке в 2025 году. В дальнейшем регулятор планирует постепенно смягчать денежно-кредитную политику. В ЦБ ожидают, что среднегодовая ключевая ставка в 2026 году составит 13–15% годовых.

После последнего заседания совета директоров Банка России по ключевой ставке средние ставки по рыночной ипотеке не потеряли даже 0,1 п. п. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, сейчас ставка по рыночной ипотеке на новостройки находится на уровне 21,25% годовых, ставка по рыночной ипотеке на вторичное жильё составляет 21,22%.

В 2025 году ставки банков по рыночной ипотеке не всегда менялись синхронно с изменениями ключевой ставки. На протяжении I полугодия ключевая ставка находилась на уровне 21% годовых. При этом средняя ставка по рыночной ипотеке в этот период постепенно снижалась. По данным ЕИСЖС, в начале 2025 года ставка по рыночной ипотеке была близка к 29% годовых, к началу апреля она снизилась до 27% годовых. К концу мая 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке уменьшилась до 26,5% годовых. За период, пока ключевая ставка оставалась неизменной, средняя ставка по рыночной ипотеке потеряла примерно 2,5 п. п.

После этого Центробанк провёл цикл из трёх крупных снижений ставки. На заседании 6 июня ключевую ставку снизили на 1 п. п, до 20% годовых. 25 июля регулятор снизил ставку сразу на 2 п. п, до 18% годовых. На заседании 12 сентября ключевая ставка была снижена на 1 п. п., до 17% годовых. За весь этот цикл средняя ставка по рыночной ипотеке уменьшилась более чем на 5 п. п. К началу октября она снизилась до минимального значения 2025 года — 21,24% годовых по кредитам на новостройки и 21,22% по ипотеке на вторичное жильё.

До конца года ЦБ ещё дважды снизил ключевую ставку, но не так ощутимо — каждый раз на 0,5 п. п. На последнем заседании ЦБ по ключевой ставке, которое состоялось 19 декабря, регулятор снизил показатель до 16% годовых. На эти снижения ипотечный рынок не отреагировал.

С начала 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке заметно снизилась. Ставка по рыночным кредитам на новостройки за год уменьшилась на 7,73 п. п., с 28,98 до 21,25% годовых. Ставка по рыночной ипотеке на вторичное жильё снизилась на 8,17 п. п., с 29,39 до 21,22% годовых.