Госдума прорабатывает новые правила для коттеджных посёлков
Проект закона готовят ко второму чтению.
Законопроект, регулирующий порядок пользования общим имуществом в коттеджных посёлках, готовят ко второму чтению, пишет «Российская газета». Ранее Конституционный суд предписал определить в законодательстве понятие «жилищный комплекс» и урегулировать вопросы, связанные с жизнью в коттеджных посёлках.
Конституционный суд ранее пришёл к выводу, что действующие законодательные нормы не учитывают специфику коттеджных поселков. КС рассмотрел дело женщины, с которой взыскали задолженность за уборку и содержание дорог, освещение территории, организацию контрольно-пропускного режима, выкашивание травы и другие услуги. Женщина купила два земельных участка в коттеджном посёлке, при этом не заключила договор с управляющей компанией. Она заявила, что услугами УК не пользуется и не знала, что участки входят в состав коттеджного посёлка. Женщина уточнила, что земельные участки находятся на территории, не огороженной забором, на них нет элементов общей инженерной инфраструктуры.
При рассмотрении дела суды обратились к Жилищному кодексу, указав, что владельцы участков в посёлках, как и владельцы помещений в многоквартирных домах, должны нести расходы по содержанию общего имущества независимо от того, пользуются ли они им. Все владельцы участков должны выполнять решения общего собрания, если была выбрана управляющая компания и утверждён договор с УК.
Конституционный суд рассмотрел жалобу и пришёл к выводу, что индивидуальные дома и участки, объединённые в посёлок с общей инфраструктурой, имеют свою специфику, отличную от многоквартирных домов, рассказал юрист, заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов. Действующее жилищное законодательство эту специфику не учитывает, в частности, не принимает во внимание, что объекты общего пользования расположены обособленно от частных домов.
КС предписал внести поправки в действующее законодательство. С учётом этих замечаний был разработан законопроект о порядке пользования общим имуществом в коттеджных посёлках. В первой редакции термин «жилой комплекс» звучит широко, отмечают эксперты. Он может включать несколько участков без домов, с любым разрешённым видом использования. По словам Филиппова, документ в данной редакции регулирует правила коттеджных поселков, ТСН и может применяться к СНТ и ОНТ. При этом владельцы участков, домов и объектов инфраструктуры могут инициировать проведение общего собрания для признания их жилым комплексом. Филиппов напомнил, что правила для СНТ уже содержатся в ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Юрист допустил, что эту неточность могут исправить при подготовке законопроекта ко второму чтению.
По словам Филиппова, законопроект детально регламентирует порядок проведения общего собрания и его компетенции, а также разграничивает общее имущество на два вида: находящееся в долевой собственности и частное, принадлежащее конкретному лицу.
Для общего имущества, которое находится в долевой собственности, предложено три варианта управления: через управляющую компанию, через ТСН и непосредственное управление собственниками, добавил Филиппов.
Если управление общим имуществом осуществляется через управляющую компанию, каждый владелец самостоятельно исполняет обязанности, предусмотренные договором с УК, и не будет отвечать по обязательствам соседей. Условия договора с УК должны быть одинаковыми для всех собственников.
При непосредственном управлении договоры на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, вывоз мусора заключаются отдельно с каждым собственником. Договоры на оказание услуг по охране, уборке общего имущества собственники заключают совместно.
Создать ТСН для управления общим имуществом можно, собрав 50% голосов плюс 1 голос. На территории одного посёлка может действовать только одно ТСН, подчеркнул юрист. Участники ТСН платят членские и целевые взносы, они обязательны для всех членов товарищества. Владельцы домов и земельных участков, которые не входят в состав ТСН, должны платить за создание и содержание общего имущества. Размер платежей не может быть больше или меньше взносов, которые вносят участники ТСН.
КС подчеркнул, что изъятие у частных лиц законно приобретённого имущества, которое используется для общих целей, недопустимо. В связи с этим авторы документа проработали правила использования таких объектов.