Города без новостроек и молодежи: оживит ли их новая инициатива Минстроя?

Новости о возведении очередного небоскреба в Москва-Сити или о появлении новой разновидности ипотечных кредитов, за которые можно платить по 25 тысяч рублей в месяц, основная часть населения воспринимает как продолжение сериала «Санта-Барбара». Потому что для нее это неосуществимая мечта, до которой нельзя дотянуться. И вот теперь Минстрой решил оживить 600 населенных пунктов, где ничего не строится, с помощью льготной ипотеки на вторичное жилье.

Не продашь «вторичку» – не купишь «первичку»

В России всего 1100 городов. И более чем в половине из них, в 600 населенных пунктах, по словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, почти не строится или очень мало строится многоквартирного жилья. Поэтому ведомство вместе с Центробанком обсуждает варианты льготной ипотеки на вторичное жилье в этих регионах.

Проблема отсутствия поддержки продажи «вторички» существует уже давно и никак не дождется своего решения. При том что именно снижение спроса на вторичное жилье привело к существенному падению реализации новостроек: покупателям сначала нужно избавиться от старого жилья, чтобы было на что покупать новое.

Государство на протяжении всей истории современной России заботилось только о банках и девелоперах. С одной стороны это понятно: на строительную отрасль завязано множество смежных отраслей. Она, как локомотив, тянет за собой всю экономику страны. Останавливать это движение нельзя, потому что развалится вся цепочка хозяйствующих субъектов.

Но остальные категории недвижимости были незаслуженно забыты. Чиновникам удобно скупать недвижимость для социальных категорий граждан одним пулом в новостройках. И девелоперы получают дополнительные бюджетные вливания. Возведение индивидуальных домов бюрократам сложно контролировать, так что малоэтажное строительство долгие годы развивается само по себе.

Ни работы, ни жилья

Стимулировать продажу вторичного жилья с помощью льготной ипотеки нужно обязательно. И дело здесь не только во все увеличивающейся ценовой разнице или ущемлении прав отдельных категорий покупателей, ограниченных в выборе – растущая диспропорция уже заметно влияет на другие аспекты жизнедеятельности рынка.

Из-за нехватки площадок для строительства возведение многоквартирных новостроек во многих регионах уже вышло за черту города. Но там нет необходимой инфраструктуры, нет общественного транспорта, нет и необходимого объема образовательных и медицинских учреждений.

Благодаря пробелам в законодательстве девелоперы научились на законных основаниях нарушать свои же обязательства и на завершающем этапе строительного цикла заменять социальные объекты – школы, садики и медицинские центры – на многоквартирные дома, с которых можно получить реальную прибыль. Ни Минстрой, ни региональные власти ничего «не замечают», хотя это происходит повсеместно.

Города растут вширь и обрастают не только новыми районами, но и новыми проблемами. Из-за недостатка социальных объектов и рабочих мест в пригороде увеличивается маятниковая миграция. Растет нагрузка на дорожное полотно, загрузка дорог становится неравномерной, увеличиваются пробки.

Но самой важной проблемой является урбанизация. Недостаток работы и доступного жилья не оставляет провинциальной молодежи иного выбора, чем переезд в областной центр. Деревни умирают. Население небольших городов стремительно стареет, увеличивая нагрузку на и без того мизерный бюджет. Если эти процессы не остановить, то ни о каком развитии страны можно и не мечтать.

Крепостное право 2.0

Идея применения льготной ипотеки для вторичного жилья в населенных пунктах, где ничего не строится, конечно, хороша. Но только в том случае, если одновременно с этим в городе появятся новые рабочие места. И желательно те, что содержатся за счет регионального или федерального бюджетов.

Иначе при закрытии очередного градообразующего предприятия случится катастрофа: работы у людей не будет, а за ипотеку вынь да положь. Как показала практика в пандемию, банки практически никогда не идут навстречу заемщику в тяжелой ситуации. И тогда город умрет еще быстрее, чем при существующих условиях, когда жилье никто не строит и оно простым людям не по карману.

Кроме того, необходимо понимать, что появление льготной ипотеки на вторичное жилье там, где у девелоперов нет возможности и желания возводить новые дома, к появлению новостроек не приведет. Наоборот, на новых проектах можно будет поставить крест. Спрос будет удовлетворен «вторичкой».

И тогда возникает закономерный вопрос: а зачем ограничивать жителей небольших населенных пунктов ветхими панельными «хрущевками»? Потому что с советских времен ничего лучше там не появилось. Может, правильнее будет стимулировать продажу и строительство только индивидуальных жилых домов? Таким образом, будет происходить обновление жилого фонда за счет строительства новых домов и коттеджей. И объекты инфраструктуры в частном секторе, как показала практика, появляются гораздо быстрее. А для застройщиков останется возможность возведения многоквартирных домов, когда у населения наконец появится достойная зарплата.