Галя, у нас отмена! Можно ли вернуть деньги за квартиру из-за скрытых недостатков?

Обычно те, кто обнаруживает серьезные недостатки в своей свежекупленной квартире, будь то новостройка или «вторичка», идут по одной и той же – неправильной – дорожке. Сначала покупатели пытаются по-хорошему договориться с застройщиком или соседями. Потом начинаются скандалы, и только после них собственники обращаются в суд, да и то далеко не всегда. Теряется драгоценное время... Неудивительно, что дело кончается ничем, оставляя людей один на один со своими проблемами.

Но как же нужно действовать, чтобы реально что-то получить?

Не тяните резину

Если вдруг в купленной вами квартире спустя некоторое время после проживания обнаружились скрытые недостатки, необходимо сразу зафиксировать их или их проявления с помощью управляющей компании. Ее сотрудники должны подготовить акт с печатью и подписью действующего руководителя. Этот акт – отправной документ, который вы должны хранить как зеницу ока.

Дальше надо сразу, без вступления в устные переговоры, подготовить письменную претензию для продавца в двух экземплярах. В ней вы должны указать все дефекты, которые обнаружили, а также предложить варианты их исправления. После чего передать вместе с копией акта, не забывая получить отметку о вручении на своем экземпляре.

Обращаясь к застройщику по поводу новостройки, это можно сделать в его канцелярии. А если это «вторичка», купленная у физлица, – то с помощью заказного письма с уведомлением о вручении и описью вложения по почте. Дальше вам остается просто ждать ответа или действий, направленных на исправление ситуации.

Необходимо сразу отметить два момента. Во-первых, принятую по всем правилам новостройку, в которой вы уже успели пожить какое-то время, вернуть во внесудебном порядке, скорее всего, не получится. У застройщика уже не будет обязанности принять ее у вас и вернуть деньги. Поможет только суд.

Во-вторых, по сложившейся судебной практике, вернуть продавцу квартиру, купленную на вторичном рынке, тоже практически невозможно. Придется доказывать, что проявившиеся недостатки не могут быть устранимы или их устранение невозможно без несоразмерных расходов затрат и времени. Кроме того, срок исковой давности по таким делам не превышает трех лет.

Приготовьтесь к отказу

У продавца, который получит ваши претензии, есть несколько вариантов исправить ситуацию. Прежде всего, он может и должен попытаться устранить недостатки собственными силами. Для застройщика это наиболее распространенная практика – он в любом случае делает это в рамках своих гарантийных обязательств. Поэтому не забудьте перед покупкой квартиры проверить в договоре наличие пункта о гарантийном сроке.

В случае, когда вы купили жилье по договору долевого участия (ДДУ), гарантия на конструктив не может быть меньше пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование (коммуникации) – меньше трех. Однако если вы купили уже готовую квартиру по договору купли-продажи (ДКП), в том числе в только что возведенном доме, например, у подрядчика или физлица, то в этом случае гарантийный срок должен обязательно быть указан в договоре.

Только не стоит ждать, что строители побегут, спотыкаясь и падая, ремонтировать вашу квартиру. Таких, как вы, у них много. Сначала они будут всячески затягивать этот процесс, выискивая причины для отказа. Или сделают спустя рукава – на исправление брака отправляют самых неквалифицированных работников, которым не доверяют строительство новых объектов.

Продавец вторичного жилья, скорее всего, сразу откажет вам по всему списку претензий. Он будет ссылаться на пункт в договоре купли-продажи, указывающий на то, что вы были ознакомлены с состоянием квартиры до покупки и удовлетворены им. А если что-то плохое появилось после продажи, так это естественная амортизация.

Поэтому сразу готовьтесь к суду. Там ваш юрист сможет ходатайствовать о проведении независимой экспертизы. С ее помощью вы докажете наличие недостатков, о которых вам не было известно при покупке, а также определить, реально ли их исправить или они так и будут дальше мешать нормальному проживанию.

Нелегкий путь

И только в случае когда недостатки вашей квартиры будут признаны экспертизой, а затем и судом неустранимыми, которые выявляются неоднократно, проявляются снова и снова после их устранения или не могут быть ликвидированы без несоразмерных расходов или временных затрат, – только тогда у вас появится шанс на расторжение договора купли-продажи и требование возврата потраченных средств.

В случае с новостройкой можно также потребовать замены бракованной квартиры на аналогичную. Но стоимость уже сделанного ремонта вам никто возмещать не станет, как и делать его на новом месте. Да и вряд ли сам покупатель захочет брать другую квартиру, которая тоже может быть такой же бракованной.

Со «вторичкой» дела обстоят гораздо хуже. Продавец почти наверняка успеет спрятать все свои сбережения и «перепродать» объекты недвижимости, не дожидаясь решения суда. Поэтому свои кровные вам придется забирать у него в течение долгих лет, если вообще когда-либо получится это сделать.

Сам судебный процесс также может занять несколько лет. Несколько потерпевших уже дошли в своих требованиях до Верховного суда, который встал на их сторону в своих определениях. Но, к сожалению, они не являются обязательными для исполнения судами разных инстанций. Вероятно, что и новым обманутым покупателям тоже придется пройти весь этот путь.

Как видим, услышать заветный клич «Галя, у нас отмена!» удастся только самым упертым покупателям, да и то если повезет. Поэтому при покупке квартиры, как новой, так и вторичной, не стесняйтесь приглашать технических экспертов на осмотр перед принятием окончательного решения. Да, им никто не разрешит делать отверстия в стенах и отрывать обои. Но очень часто наметанный глаз специалиста с первого взгляда может обнаружить наличие серьезных проблем. И это убережет вашу жизнь от глобальной катастрофы.