Эксперты рассказали, что может прийти на смену программе льготной ипотеки
Отмена или продление льготной ипотеки - один из важнейших вопросов, волнующих покупателей и продавцов жилья в новостройках. Государство уже не единожды грозилось "закруглить" программу - но каждый раз ее продлевало. И вот - очередное заявление от властей. Министр финансов Антон Силуанов сообщил, что правительство рассматривает модификацию программы льготного кредитования, но не ее завершение. В чем могут выражаться изменения и как изменится спрос на жилье, рассказали эксперты "МК".
- Основные варианты реконструкции льготной ипотеки, не нагружая бюджет, не допуская ажиотажного спроса, но сохранив посильную финансовую нагрузку на заемщиков, лежат на поверхности, - говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Первое, самое простое, - изменить ставку с 7% до 8-10% годовых, полагает она. В этом случае квартиры в новостройках останутся всё еще немного доступнее жилья на вторичном рынке, но спрос уже будет значительно ниже. Второе - сделать более доступными ставки для россиян, приобретающих первое, единственное жилье, но полностью отменить любые льготы для покупки второго и последующих объектов недвижимости. Исключением могут стать случаи, когда человек готов документально подтвердить необходимость в улучшении жилищных условий. Например, супруги живут в однокомнатной квартире, а жена готовится родить двойню.
Третий вариант - введение "квоты" на льготную ипотеку, чтобы такая возможность предоставлялась только один раз в жизни, причем учитывать предыдущие покупки. Наконец, можно перевести заботу об ипотеке полностью на плечи застройщиков: ввести ограничение, что они могут субсидировать за свой счет ставки до уровня не более, чем на 2-3 процентных пункта ниже ставки рефинансирования Центробанка, при условии продажи квартиры по базовой цене, продолжает Ирина Доброхотова. Этот сценарий хорош тем, что обеспечит покупателям сравнительно небольшие переплаты и ничего не будет стоить бюджету.
- Насколько известно, у правительства были планы сохранить программу лишь в регионах, в которых, согласно официальной формулировке, требуется господдержка отрасли, - рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Фактически это означает, что кабинет министров намерен продлить льготную ипотеку в субъектах федерации с низкими темпами строительства.
При таком варианте развития событий в крупнейших городах, включая Москву, покупатели больше не смогут воспользоваться льготными жилищными кредитами. "На мой взгляд, застройщики в мегаполисах нуждаются не в меньшей поддержке, чем в небольших населенных пунктах, - рассуждает Надежда Коркка. - Они вносят решающий вклад в развитие экономики, создают рабочие места, способствуют развитию производств. Считаю, что ипотеку с господдержкой в Москве нужно сохранить, повысив размер ставок до 8,5-9%, а величину первоначального взноса - до 20%. Условия льготных жилищных кредитов в столице можно сделать не столь привлекательными, как в регионах, но все равно более выгодными, чем по рыночным программам".
Льготную ипотеку нужно сохранить для всего первичного рынка. При этом необходимо оставлять размер первоначального взноса в районе 15%, потому что его повышение даже до 20% существенно сократит возможности покупателей - мало кто может быстро собрать такую большую сумму, делится мнением директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
- Ставка не должна стать выше 8%, поскольку 10-11% (среднерыночные значения по стандартным программам) для большинства покупателей являются ставками отсечения, - предупреждает Алексей Новиков. - При ситуации, когда останутся только предложения под 10-11%, подавляющее большинство покупателей не смогут взять кредит на покупку жилья.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что в будущем году чиновники, вероятнее всего, исключат из программы успешные города-миллионники - Москву и Санкт-Петербург, например. Вторым вариантом модификации программы, который, по мнению Алексея Перлина, не исключает и первый, может стать сокращение максимальных сроков выплат с 30 лет до 15-20.
Совладелец Группы Родина Владимир Щекин поддерживает желание Центробанка прекратить раздачу "дешевых" кредитов налево и направо. Эксперт уверен, что программу можно сделать более адресной, распространив ее на определенные группы населения: по возрасту, (скажем, на молодежь до 35 лет), по профессиональному признаку (врачи, учителя, ученые, военные) и т. п.
- В текущих условиях было бы эффективно снижение ставок до низкого уровня (до 5%) на первые год-два с последующим повышением до рыночного или стандартного субсидированного уровня, - предлагает Владимир Щекин. - Можно распространить льготную ипотеку на вторичный рынок (хотя бы частично), чтобы стимулировать продаже старых квартир и переток средств в сектор новостроек.
Разговоры о распространении льгот на ипотеку на вторичном рынке, скорее всего, так и останутся разговорами, комментирует высказывание своего коллеги Алексей Новиков: "Очевидно, что льготная ипотека направлена в первую очередь на поддержку первичного рынка".
Председатель комиссии по градостроительству и архитектуре Московского отделения "ОПОРА России" Дмитрий Мавзолевский считает целесообразным создание независимой экспертной комиссии по модификации льготной ипотеки, включающей представителей всех экспертных сфер - и коммерческой, и потребительской, с последующим принятием решения на государственном уровне.
Руководитель аудиторско-консалтинговой группы "АИП" Сергей Елин обращает внимание, что нынешний вариант льготной ипотеки - это большая нагрузка для банковского сектора. Недаром же Центробанк категорически выступает против сохранения жилищного кредитования с господдержкой в современном виде. "Логично было бы грамотно распределить затраты между бюджетом, застройщиками и банками. Понятно, что доходы предпринимателей уменьшатся, но тем выше будет стимул для них более активно продавать жилье и формировать кредитные портфели", - делает вывод эксперт.
Руководитель отдела продаж компании Мармакс Анна Терехова утверждает, что в полной мере убрать льготную ипотеку сейчас невозможно - произойдет колоссальное снижение продаж. Но когда программа господдержки все-таки закончится или будет сильно урезана (а такой момент неизбежно наступит), обязательно останется субсидирование от застройщиков. Правда, проценты достаточно сильно изменятся, прогнозирует она: "Сейчас застройщики субсидируют ставку с 6,7% до 0,1%, а в случае окончания программы они смогут компенсировать покупателям ставки, условно говоря, с 9-10,5% до 3-5%. Это позволит избавиться от околонулевых ставок, но будет происходить тоже за счет увеличения стоимости квартиры", - говорит эксперт, подчеркивая, что без предложений по ипотеке на уровне 3-5% покупатели массово перейдут на вторичный рынок.