Эксперты оценили потребность россиян в частных домах
Потенциальный спрос в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России может составлять 2,4 млрд кв. м, в Московском регионе — 340 млн кв. м. Такую оценку «РБК-Недвижимости» дали в консалтинговой компании RRG, которая основана на данных опроса «Дом.РФ».
Согласно экспертной оценке института жилищного развития «Дом.РФ», в приобретении частного дома заинтересованы порядка 19 млн потенциальных покупателей. Если умножить эту цифру на среднюю площадь дома, которая, по оценкам «Дом.РФ», составила 127 кв. м, то получим 2,4 млрд кв. м по всей России, привели расчеты в RRG. «Но это лишь теоретически — желание купить далеко не всегда совпадает с возможностями покупателей и с выбором адекватного предложения», — пояснили аналитики.
Объем спроса Московского региона аналитики RRG оценивают минимум в 340 млн кв. м, или порядка 2,7 млн домов. Эксперты не исключают, что спрос может быть и выше — 3 млн домов.
«При средней цене в 15 млн руб. за лот спрос в Московском регионе составит космическую сумму 45 трлн руб. Даже если в действительности купят дом только половина желающих, то 1,5 млн домовладений — все равно огромная цифра», — отмечает управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
За год в Московском регионе совершается около 250 тыс. сделок на рынке городского жилья и 120-150 тыс. на загородном. По оценке RRG, на первичном загородном рынке можно реализовать не более 30 тыс. коттеджей и участков с подрядом в год, при наличии качественного предложения, которое соответствует спросу. Таким образом, по оценкам Дениса Колокольникова, чтобы удовлетворить спрос в 1,5 млн домовладений, потребуется в среднем около 50 лет.
Как проводилось исследование
В RRG собрали, проанализировали и обработали с привлечением собственной экспертизы и данных участников рынка информацию из открытых источников: официальные статистические данные, статистику отраслевых СМИ, исследования крупных игроков рынка недвижимости («Дом.РФ», ЦИАН), данные опросов ВЦИОМ. В подготовке отчета наряду с методами классификации, обобщения и сравнительного анализа также использовались моделирование и экспертные интервью.
Что мешает развитию ИЖС
При этом есть факторы, которые сдерживают спрос на частные дома, отмечают эксперты. Среди них они указывают стихийность и непрозрачность рынка, отсутствие стандартов строительства. По данным RRG, покупатели загородного жилья в 70% случаев по-прежнему рассматривают его как место для отдыха или дачу. Основная причина отказа от покупки дома — отсутствие или нехватка собственных средств. Доля ипотечного кредитования в сегменте ИЖС, несмотря на бурный рост за последнее время, пока остается невысокой — около 10–15%, указывается в исследовании.
В крупных городах сдерживающим фактором эксперты называют неготовность жителей тратить много времени на дорогу до работы. В Московском регионе эта проблема решается в том числе за счет развития транспортной инфраструктуры. Еще одна причина отказа от покупки частного дома — отсутствие социальной и коммерческой инфраструктуры.
В RRG полагают, что решением перечисленных проблем могут стать проекты комплексного освоения территорий (КОТ), кластерный подход. «Такой проект подразумевает создание «города за городом», в котором помимо жилья разного формата присутствует вся необходимая инженерная, социальная и коммерческая инфраструктура, а также созданы рабочие места. В настоящее время в рамках одного коттеджного поселка, даже на 500-800 домовладений решить эту задачу не получается, масштаб не тот», — рассказал управляющий партнер RRG Денис Колокольников.
Больше половины построенного жилья в России — ИЖС
Сейчас в России больше половины построенного жилья приходится на частное домостроение. По данным Росстата, в 2023 году в стране было построено 110 млн кв. м, из них доля ИЖС составляет почти 60 млн кв. м, или 54%. Это рекордный объем.
По оценкам RRG, только за два последних года прирост объема ввода ИЖС составил 20 млн кв. м. В эту цифру вошли как дома в коттеджных поселках, так и построенные самостоятельно (в том числе в более ранний период, но зарегистрированные по дачной амнистии только сейчас). Рынок загородной недвижимости Подмосковья самый крупный в стране, на долю региона (Москва и область), по предварительным оценкам, в 2023 году пришлось 14% объемов ввода ИЖС, или 8,4 млн кв. м.