Эксперты объяснили, почему банки замедлили снижение ставок по рыночной ипотеке
По словам специалистов, кредитные организации, помимо ключевой ставки, ориентируются на целый ряд дополнительных показателей.
Крупнейшие российские банки объявили о снижении ставок по рыночной ипотеке только спустя полторы недели после решения Центробанка уменьшить ключевую ставку до 15% годовых.
Так, в Сбере минимальные значения по стандартным программам станут ниже на 50 б.п., а в ВТБ — на 100 б.п. Решения кредитных организаций вступят в силу с 1 апреля.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин в разговоре с корреспондентом подчеркнул, что причина медленной реакции является системной.
«Ставки по трёхмесячным вкладам в марте были около 20–21%. Снижать ипотеку ниже этой планки для банков — значит, кредитовать себе в убыток. Кроме того, работают жёсткие макропруденциальные требования ЦБ по капиталу, а доля заёмщиков с высокой долговой нагрузкой не сокращается. При этом ипотека — длинный инструмент, банки ориентируются на доходность облигаций федерального займа, которая пока не успела в полной мере отыграть цикл снижения», — объяснил специалист.
Также он напомнил, что, согласно базовому сценарию Центробанка, ставка снизится до 12–13% к концу 2026 года при выходе инфляции к 4% во II полугодии.
«Аналитики при таком раскладе ожидают ипотечные ставки в диапазоне 16–17% к декабрю. Следующее заседание — 24 апреля, и именно тогда стоит ждать нового импульса для банков. Массового спроса на рыночную ипотеку стоит ждать не раньше, чем ключевая ставка опустится до 14–14,5%. Это ориентировочно произойдёт во второй половине 2026 года», — заключил Валерий Тумин.
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отметил, что ключевая ставка имеет прямое влияние на ипотечные ставки, но при этом банки при их определении руководствуются ещё целым рядом дополнительных факторов. К ним относятся и неопределённость в экономике, и уровень рисков, и маржинальность кредитов.
«Как правило, чем выше величина ключевой ставки, тем больше разница со ставками по рыночной ипотеке и тем выше разброс предложений от банков, которые при назначении ставок как раз ориентируются на множественные детали и многочисленные параметры. И наоборот: когда ключевая ставка составляла 8%, вполне приемлемо выглядел разрыв в 1,5–2% с ипотечными ставками. И разброс предложений по ипотеке со стороны банков соответственно был меньше», — объяснил Максим Ельцов.
На его взгляд, в текущей ситуации крупные банки могут приблизить свои ставки к минимальному уровню ставок, предлагаемых другими игроками — сейчас он составляет около 17%.
«В любом случае ждать каких-то революционных решений не приходится. И похоже, что что следующий серьёзный шаг в сторону уменьшения может произойти только после следующего снижения ключевой ставки», — резюмировал эксперт.