Эксперт рассказал об особенностях инвестиций в ЗПИФ недвижимости
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости — это инструмент коллективного инвестирования, который выгоден и инвестору, и застройщику, отметил специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов. Он рассказал «Известиям» об особенностях таких инвестиций.
Создает ЗПИФ недвижимости и оперативно распоряжается его активами управляющая компания (УК) — организация, лицензированная Центробанком (ЦБ) РФ согласно закону «Об инвестиционных фондах». УК выпускает паи фонда, инвесторы их приобретают, и в результате полученные средства инвестируются в покупку недвижимости. Как объяснил эксперт, за исполнением закона наблюдают два контролирующих органа — спецдепозитарий и ЦБ. Первый ведет операционную деятельность в интересах прав пайщиков, оформляя сделки согласно нормативным актам. В свою очередь, Центробанк следит за законностью и отчетностью проведенных сделок.
«Владеть паями ЗПИФ могут как квалифицированные, так и неквалифицированные инвесторы. Однако последние чаще всего должны пройти тестирование. При выборе ЗПИФ необходимо сразу обращать внимание на наличие этого требования для оперативного решения возможно возникающих вопросов к квалификации инвестора», — уточнил Вавилов.
Управляющая компания является профессиональным участником рынка коллективных инвестиций. Причем условия договора доверительного управления ЗПИФ определяется самой УК, добавил эксперт.
«В структуре ЗПИФ крупные пайщики участвуют в голосовании по вопросам возможного изменения стратегии фонда, а сама управляющая компания является налоговым агентом и уплачивает налоги в бюджет из общей суммы дохода всех пайщиков», — отметил специалист.
По его словам, как правило, инвестор вкладывается в ЗПИФ недвижимости на этапе его формирования, однако условия доверительного управления фонда могут предусматривать покупку паев и после окончания формирования ЗПИФ, так как они формируются дополнительно к уже выданным.
«Основное отличие закрытого ПИФа от открытого заключается в невозможности предъявить паи к погашению до окончания срока действия, но при этом купля-продажа паев между участниками рынка присутствует. Такие фонды и называются закрытыми. Некоторые паи таких ЗПИФ торгуются на вторичном рынке ценных бумаг Московской биржи. Причем стоимость паев может быть абсолютно разной», — сказал Вавилов.
Он уточнил, что первичная цена пая на начальном этапе устанавливается УК и является постоянной и неизменной, а значит, все пайщики платят одну и ту же цену. Однако если паи начинают торговаться на бирже, то цена будет меняться по закону спроса-предложения, а определение стоимости в этом случае зависит, как правило, от итогов работы фонда, публикуемых в интернете на сайте УК.
«Чтобы погасить пай, пайщик должен дождаться срока закрытия ЗПИФ. По закону такой срок варьируется от трех до 15 лет. Причем паи гасятся не по номинальной стоимости, а по рыночной. УК продает имущество фонда, считает расходы на сделки, налоги, вознаграждение спецдепозитарию, регистратору и др. А оставшуюся сумму выплачивают пайщикам согласно их долям», — объяснил Вавилов.
Если у пайщика возникла нужда продать пай срочно, не дожидаясь закрытия фонда, то он может это сделать несколькими способами. Первый заключается в перепродаже пая другим пайщикам или равноценный обмен на паи другого фонда, но при одобрении управляющей компании. По словам эксперта, если паи ЗПИФ торгуются на Московской бирже, то продать их будет намного проще за счет повышенной доступности потенциальных покупателей к торгам, даже с учетом низкой ликвидности. Если же паи не торгуются на бирже, то продавцу придется искать покупателя самому, оформлять сделку купли-продажи и регистрировать ее в спецдепозитарии.
«В целом такой способ инвестирования является достаточно надежным и выгодным, так как обычно управляющая компания приобретает на средства ЗПИФ саму недвижимость или права на нее для дальнейшего получения дохода от арендных платежей или прибыль от непосредственной продажи объекта. Ну а главный плюс инвестирования в ЗПИФ недвижимости в том, что можно вложиться в этот сегмент рынка, не покупая жилой или коммерческий объект. Причем покупка даже самого дорогого пая будет значительно дешевле стоимости всего объекта, особенно если это коммерческая недвижимость — ТЦ или склад», — заключил Вавилов.
Информация в материале не является инвестиционной рекомендацией.