Доля распроданности квартир на первичке опустилась до рекордно низкого уровня

Чем это грозит для девелоперов и строительной отрасли в целом, рассказали профильные специалисты.

В домах, которые планируется ввести в эксплуатацию до конца текущего года, реализовано лишь 55% квартир. Таким образом, процент распроданности жилья в России упал до рекордно низкого уровня, сообщают «Известия» со ссылкой на аналитиков «Движение.ру», которые изучили данные Единой информационной системы жилищного строительства по городам-миллионникам.

К концу года, согласно прогнозу специалистов, будет выкуплено уже 60% квартир. Однако доля нераспроданного жилья в 40% всё равно будет рекордно высокой.

«Эти 40% пустующих помещений в уже сданных домах тяжким грузом лягут на застройщиков — их надо содержать, их надо как-то продавать. А продавать вне льготных ипотечных программ довольно проблематично, поскольку условия рыночной ипотеки по-прежнему заградительные, — сообщил руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.

Руководитель аналитической службы агрегатора новостроек RedCat Наталия Рыжкина в разговоре с корреспондентом подчеркнула, что ситуация с распроданностью квартир на первичном рынке сильно различается в зависимости от региона.

«Например, в Московском регионе доля нераспроданного жилья на протяжении последних трёх лет держится на уровне 56–57%, и в абсолютных значениях количество непроданных лотов даже сокращается. В Санкт-Петербурге и Ленобласти суммарно нераспроданными числится 68% всех строящихся квартир, в Краснодарском крае — 81%, а в Республиках СКФО — порядка 83%», — поделилась спикер.

Также она добавила, что текущие проекты, которые находятся на рынке, были начаты в 2023–2024 годах, когда действовала массовая льготная программа и спрос показывал стабильно высокий уровень.

«Несмотря на ухудшение конъюнктуры, застройщики уже не могут остановить реализацию начатых проектов, поскольку все они строятся на заёмные средства и требуют соблюдения графика строительства и графика наполнения эскроу-счетов. Текущее увеличение непроданных остатков — временное явление из-за инерции рынка. Уже в следующем году объёмы начнут сокращаться, так как девелоперы снизили свою активность и заняли выжидательную позицию до стабилизации экономической ситуации», — спрогнозировала Наталия Рыжкина.

По её словам, строительство остаётся одной из важнейших отраслей экономики, поэтому власти внимательно следят за развитием ситуации на рынке.

«Поскольку основной объём строительства жилья идёт по схеме проектного финансирования, у застройщиков имеется страховка от возможных проблем. Отдельных сложностей стоит ожидать на рынке тех регионов, где имеются выраженная затоваренность и глубокий дисбаланс спроса. Банкротство может затронуть небольшие местные компании, которые не рассчитали свои силы. При этом у крупных федеральных девелоперов имеется запас прочности для того, чтобы переждать текущий кризис», — заявила эксперт.

Директор компании «Расцветай Столица» Сергей Шашурин отметил, что накопленный объём нераспроданного жилья, безусловно, создаёт серьёзное давление на финансовые показатели девелоперов.

«Высокая ключевая ставка и сворачивание льготных ипотечных программ привели к значительному сокращению спроса, что усугубляет ситуацию. Однако мы полагаем, что говорить о системном банкротстве всей отрасли преждевременно. Риски, по нашему мнению, сконцентрированы в первую очередь в сегменте мелких и средних застройщиков, у которых ограничен доступ к капиталу и ниже запас прочности», — прокомментировал он.

Сергей Шашурин согласился с тем, что крупные игроки обладают диверсифицированным портфелем проектов и финансовыми резервами, позволяющими переждать период низкого спроса. Текущую ситуацию, на его взгляд, стоит рассматривать как классический цикл коррекции рынка.

«Не исключено, что часть проектов будет заморожена, часть девелоперов покинет рынок, но системного коллапса, подобного кризису 2008–2009 годов, не произойдёт — механизм проектного финансирования с эскроу-счетами выступает здесь важным стабилизатором. Мы уверены, что рынок пройдёт через этап очищения и выйдет на новый баланс, а девелоперы, сумевшие адаптироваться к изменившимся условиям, сохранят устойчивость», — заключил специалист.

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян считает, что рост объёма нереализованных квартир не связан с риском банкротств напрямую.

«Для оценки устойчивости девелопера гораздо важнее финансовая модель конкретного проекта, стоимость фондирования, стадия готовности, темпы продаж и характеристики самого объекта. А для высокобюджетного рынка более длительный срок реализации отдельных лотов сам по себе не является аномалией: здесь выше средний чек, длиннее цикл принятия решения, а часть квартир может находить покупателя уже после ввода объекта», — уточнил спикер.

Премиальный рынок жилья, по его сведениям, в целом сегодня выглядит устойчиво: спрос стал более рациональным и селективным, но он сохраняется, а покупатели концентрируются на проектах с понятной концепцией и сильными потребительскими характеристиками.

«Поэтому я бы не ожидал в высокобюджетном сегменте системного снижения цен из-за роста экспозиции: скорее конкуренция будет усиливаться за счёт качества продукта, сервиса и индивидуальных условий сделки», — резюмировал Давид Худоян.

Руководитель центра управления недвижимостью «Курмачёвы» Артём Курмачёв ранее отмечал, что к банкротству застройщиков ситуация с нераспроданностью квартир не привела благодаря поддержке отрасли со стороны государства.

«В случае каких-то критических отметок в экономике компаний возможна выдача льготных кредитов и другие варианты помощи. Кроме того, застройщик всегда может привлечь покупателей, для этого есть много инструментов: скидки, маркетинг, выгодный трейд-ин квартир и так далее. Пока подобных активностей немного от застройщиков, что говорит в целом об их финансовой устойчивости», — подытожил Артём Курмачёв.

Фото: Andrei Tishin / Shutterstock.com