Долевое строительство: возврат к старым правилам — итоги и перспективы

Рынок недвижимости продолжает обсуждать отмену с 1 июля антикризисных послаблений для застройщиков, введенных российским правительством весной 2022 года в качестве меры поддержки отрасли. Теперь передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства вновь регулируются правилами, закрепленными в 214-ФЗ. Любопытно, что дебаты сейчас разгораются не столько вокруг ожидаемого возврата к старому порядку, сколько вокруг того, необходимо ли было вводить в свое время новый.

Что касается новых-старых правил, то с 1 июля участник долевого строительства снова может отказаться от подписания передаточного акта даже при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта. При выявлении недостатков в квартире дольщик вправе сразу требовать их безвозмездного устранения (причем срок на исправление застройщиком недочетов сократился и опять составляет 45 календарных дней вместо 60), соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. ​

При уклонении дольщика от приемки квартиры застройщик вправе составить односторонний передаточный акт, но уже по истечении двух месяцев, а не одного. И еще отменяются ограничения в части требования к экспертам на осмотр квартиры: согласно ПП РФ № 442, он должен был состоять в национальном реестре специалистов (НРС) в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и/или в области строительства, работать по трудовому договору у ИП или юрлица — членов соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

О моратории на финансовые санкции (штрафы, пени) в отношении застройщиков, которые нарушили сроки завершения строительства и/или обязанности по передаче объекта участнику долевого строительства: с 1 июля возвращаются старые правила начисления неустоек за несоблюдение установленных в договоре сроков. Но и в отношении дольщика, допустившего просрочку платежа по ДДУ, отменяются послабления по неустойке (пене). Кроме того, 30 июня 2023 года прекратила свое действие отсрочка для застройщиков в отношении неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций, требования о которых были предъявлены к исполнению до даты вступления в силу ПП РФ № 479.

Однако «для застройщиков есть и хорошие новости», напоминает руководитель адвокатской компании Анастасия Поликыржа. В Госдуму внесен законопроект № 256893-8, который дает им право на досрочную передачу жилья. Дольщики уникальных объектов при срыве сроков строительства могут рассчитывать максимально на 5% от цены договора (характеристики уникальных объектов даны в ч. 2 ст. 48.1 Гражданского кодекса РФ), при этом не исключено, что пятипроцентный порог могут установить для всех объектов долевого строительства.

Наконец, Минстрой поддержал закон о «потребительском терроризме». «Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с исками к девелоперам в случае недовольства качеством квартир. Сначала придется написать жалобу застройщику, а тот будет обязан за свой счет получить заключение специалистов и в течение 20 дней устранить недостатки. И только если этого не произойдет, можно обращаться в суд», — поясняет эксперт.

Сегодня, оглядываясь назад, большинство девелоперов правительственное решение весны 2022 года называют правильным и серьезно поддержавшим отрасль. Коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан готова пояснить, чем именно принятые меры помогли рынку.

Вера Стефан
коммерческий директор компании Asterus

«Из-за внешних обстоятельств многие девелоперские компании столкнулись с проблемами логистики и необходимостью импортозамещения строительных материалов и оборудования. На поиск аналогов и выстраивание новых логистических цепочек потребовалось время, что неминуемо могло привести к задержке и срыву сроков передачи квартир. На своем опыте мы убедились, насколько своевременным было введение регулирования порядка передачи объектов долевого строительства с разделением видов недостатков на существенные и несущественные, а кроме того, введение четкого срока на устранение таких недостатков: не более 60 календарных дней. Причина в том, что даже российские поставщики стройматериалов испытывали сложности, отказавшись от импортного сырья, и задерживали сроки производства, к ним выстраивались очереди. И поставки, например, стеклопакетов под замену (по замечанию от дольщика) объективно приходилось ждать дольше».

По наблюдениям управляющего партнера компании Prime Life Development Дениса Коноваленко, «застройщики реже участвовали в судебных спорах, а также общественных и иных некоммерческих проверках соблюдения условий ДДУ по срокам строительства и ввода в эксплуатацию. Количество реализованных лотов увеличилось, так как большинство претензионных обращений от дольщиков не давало возможности отказаться от приемки квартиры».

Как подчеркивает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, действовавший с весны 2022 года временный порядок, конечно, вводился в первую очередь для того, чтобы не затянулись строительные работы из-за нарушений логистических цепочек. И одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма».

Антон Глушков
президент Национального объединения строителей

«Надо отметить, что «потребительский экстремизм» неравномерно представлен на территории Российской Федерации. Как правило, он развивается там, где работают максимально законопослушные строительные компании, которые действуют исключительно в рамках федерального законодательства, строят и сдают объекты полного цикла с чистовой отделкой, поскольку большая часть претензий касаются именно качества отделочных работ. И на сегодняшний день зачастую наблюдается не уклонение строительных компаний от ответственности, а злоупотребление участниками долевого строительства своими правами. Минстрой России уже давно выступал с инициативой об отмене такой меры поддержки, как мораторий для новостроек, поскольку опасался злоупотреблений со стороны участников строительства. Кроме того, в некоторых субъектах сложилась практика, когда суды не применяли правила о моратории и вставали на защиту физических лиц, накладывая финансовые санкции (пени и неустойки) на застройщиков лишь на том основании, что те не заявили о необходимости применения правил моратория и не дали ссылку на указанные обстоятельства. В 2016 году было 24 судебных спора на общую сумму исков 273 тысячи рублей; в 2017 году — 124 иска, сумма по которым составила уже 5 млн рублей; в 2018 году — 643 иска на сумму почти 7 млн рублей, 2019 год — 1043 иска, и сумма удовлетворенных исков составила 152 млн рублей; по итогам 2021 года величина выплат составила 200 млн рублей. Учитывая то, что соответствующий мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений».

«Мы считаем, что необходим механизм, который обяжет застройщиков устранять недоделки, выявленные при приемке квартиры в новостройке, а не выплачивать компенсации. 80% решений судов по делам о некачественных работах подразумевают не устранение недостатков, а соразмерное уменьшение стоимости квартиры. Люди этим пользуются, получают дополнительные средства, но в качестве жилья ничего при этом не меняется. Все профессиональное сообщество рассчитывает, что в ходе ближайшей осенней сессии Госдумой будут приняты поправки, исключающие конкуренцию положений закона о защите прав потребителей и закона об участии в долевом строительстве», — рассказал BFM.ru Антон Глушков.

Впрочем, можно ведь поставить вопрос и по-другому: а сами застройщики не злоупотребляли ли своими возможностями в период действия антикризисных правил? Отвечая, Денис Коноваленко заметил, что компания Prime Life Development за время их существования не вводила объекты в эксплуатацию, поэтому никакими поблажками не пользовалась по определению. «Но, возможно, сотрудники отдела постпродажного сопровождения могли злоупотреблять условиями моратория в целях отказа собственнику в урегулировании вопросов качества и комплектации готового жилья», — не исключил эксперт. Да и вообще, действовавшую до 1 июля систему партнер юридической фирмы Platforma.Legal Дмитрий Мальцев называет, мягко говоря, неоднозначной.

Дмитрий Мальцев
партнер юридической фирмы Platforma.Legal

«Вопрос предоставления льгот застройщикам, которые являются одними из крупнейших компаний на отечественном рынке, так же как и вопрос о предоставлении льгот банковской системе, очень спорный. Я в целом негативно оцениваю любое существенное вмешательство регулятора в уже сложившуюся систему, тем более что в данном случае в выигрыше остаются в первую очередь крупнейшие игроки. Следует также помнить, что уже многие годы действует негласное правило, согласно которому суды примерно в два раза снижают неустойку, начисляемую застройщикам за просрочку передачи объектов по 214-ФЗ. Безусловно, новые послабления были выгодны застройщикам, но государство ввело их не за счет неких федеральных резервов, а за счет конечных покупателей. Также не стоит забывать, что многочисленные ипотечные льготы, вложение маткапитала и субсидирование займов в конечном итоге также являются поддержкой застройщиков».

По довольно жесткому определению Дмитрия Мальцева, сами по себе льготы выглядят несбалансированно, поэтому их отмена точно пойдет на пользу рынку. «Да, льготы предоставлялись и покупателям (в виде отсутствия штрафов при просрочке платежей), но надо помнить, что большая часть активов приобретаются в ипотеку, и покупатель не имеет возможности просрочить платеж застройщику, так как он оплачивает всю сумму и сразу и в дальнейшем гасит ипотеку, на платежи по которой льготы не распространяются. Да и в целом практика нарушения обязательств по платежам покупателей не так распространена, как просрочка строительства со стороны застройщиков, — это системное явление», — считает эксперт.

Застройщики определение «пойдет на пользу», конечно, не употребляют, но уверены, что их нынешнему самочувствию возвращение к прежним правилам работы точно не повредит. «Антикризисные меры всегда временны, поэтому их отмена вполне ожидаема и логична. У всех участников рынка было достаточно времени, чтобы отладить процессы и вернуться к привычным стандартам работы. Добросовестные застройщики, которые выдерживают запланированные сроки, не должны испытывать проблем в связи с возвращением к прежним правилам и срокам: все цепочки поставок налажены, аналоги материалам найдены, контракты с новыми поставщиками заключены», — уверена Вера Стефан.

К тому же, продолжает первый вице-президент компании GloraX Александр Андрианов, у самих застройщиков тоже нет ни малейшего желания затягивать сроки сдачи объектов.

Александр Андрианов
первый вице-президент компании GloraX

«Новые меры изначально вводились как временные и имели целью поддержать девелоперов в непростой период. Однако сейчас спрос почти восстановился до докризисного уровня, а застройщикам удалось успешно перестроить логистические цепочки и найти новых производителей и поставщиков. Поэтому мы считаем, что отмена постановления не приведет к масштабным последствиям и вряд ли повлияет на сроки реализации проектов. Подчеркну, что сами девелоперы не заинтересованы в том, чтобы затягивать ввод в эксплуатацию, так как для них передача квартир — это возможность получить доступ к счетам эскроу. Конечно, мы ожидаем, что после завершения срока действия постановления от 23.03.2022 № 442, а также постановления 479 от 26.03.2022 о введении моратория на начисление и выплату неустоек, по всей видимости, объем судебной практики застройщиков увеличится. Кроме того, появится возможность в полной мере оценить, будут ли суды трактовать нормы постановления в пользу застройщиков вопреки сложившейся практике ориентации на интересы дольщиков. Отдельно отмечу, что судебная практика в основном не делает различий относительно существа дефектов в квартире и зачастую принимает во внимание исключительно их наличие, предоставляя право участнику долевого строительства не принимать объект при существовании в нем даже незначительных недостатков. Различные государственные органы в строительной сфере периодически поднимают вопрос о необходимости установления четкого перечня дефектов, при наличии которых участник долевого строительства вправе отказаться от приемки объекта, однако такого перечня пока не появилось. Это позволяет судам в подавляющем количестве случаев вставать на сторону участников долевого строительства, таким образом косвенно поощряя так называемый потребительский терроризм».

Ну что ж, на повестке дня хорошо знакомые вопросы и, увы, по сей день не решенные проблемы. Так что Дмитрий Мальцев, выходит, прав: возврат к старым правилам дает положительный сигнал рынку — возвращаемся, хоть и номинально, к «докризисному» состоянию.