Долевая яма: застройщики в 2023 году запустят токены на покупку жилья

В I квартале будущего года может появиться новый инструмент для инвестиций в недвижимость — токены на участие в долевом строительстве, выяснили «Известия». Купив такой токен на часть стоимости квартиры, человек не сможет в ней жить, но получит пассивный доход при подорожании объекта. Когда дом будет сдан, застройщик выкупит токены обратно, а инвестор заработает на разнице в цене. Запуск нового инструмента рассматривает группа «Самолет», а также ряд других игроков. «Известия» разбирались, почему это может быть выгодно для девелоперов и какие риски грозят инвестору, в случае если дом не достроят или компания обанкротится.

Метр квадратный, цифровой

Россияне получат возможность купить токены на часть стоимости квартиры. Первые предложения могут появиться на рынке уже в I квартале 2023 года. Такой проект сейчас прорабатывает группа «Самолет», рассказал «Известиям» коммерческий директор компании Кирилл Храпов. Он добавил: купив токен, клиент приобретает часть объекта недвижимости, которая обеспечивает актив. Инвестор получит пассивный доход за счет роста стоимости квартиры, когда дом сдадут. Такие токены позволят вложить деньги в недвижимость любому — вне зависимости от уровня его дохода. А строительные компании смогут привлечь новую аудиторию, причем как начинающих инвесторов, так и тех, кто только присматривается к покупке квартиры целиком, считает Кирилл Храпов.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»

Токен — это виртуальная монета (цифровой финансовый актив), которая чем-то обеспечена. Например, объектом искусства, недвижимостью или любым другим физическим предметом. Если предмет дорожает, то растет в цене и токен. Такая же связь, если предмет дешевеет. Если предмет перестает существовать вовсе, то токен обесценивается.

Купить такой токен можно будет через своего брокера. В строительной компании «Петербургская недвижимость» сообщили «Известиям», что им известно о планах создания специальной платформы для продажи токенов одним из крупных биржевых брокеров. Так, чтобы вложиться в недвижимость, гражданам не придется брать ипотеку, оформлять право собственности на квартиру традиционным способом и даже выводить деньги с брокерского счета, подчеркнула директор по ипотеке «Петербургской недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Юлия Мошкова.

Она добавила: при строительстве дома компания сможет разбить цену квартиры на токены и фактически распродать ее по частям. После завершения строительства прибыль от продажи объекта распределят между владельцами токенов. А за счет подорожания квартиры инвесторы получат пассивный доход.

Участники рынка активно рассматривают использование токенов для долевого строительства жилья, подтвердили в пресс-службе ВТБ. Некоторые из корпоративных клиентов Совкомбанка также изучают такую возможность, в первую очередь это интересует застройщиков, сообщил директор департамента брокерского обслуживания компании Игорь Лаухин. По его словам, за счет таких токенов россияне смогут оформлять сделки с недвижимостью всего за пару кликов вместо нескольких недель. Однако необходимо определить, каким категориям инвесторов будет разрешено покупать новые активы.

Регулирование этой сферы обсуждается, сообщил «Известиям» председатель комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Он добавил: сейчас закон не препятствует выпуску токенов на часть стоимости жилья. Однако в дальнейшем следует проработать правила работы для эмитентов и их ответственность. В целом такие токены — перспективное направление, которое, вероятно, получит распространение, считает Анатолий Аксаков. При этом, по его словам, для начала нужно посмотреть, как работают другие цифровые финансовые активы (ЦФА).

ЦБ уже завершил прием предложений участников рынка по развитию использования ЦФА. Все инициативы будут изучены, сообщили в пресс-службе регулятора.

Пустить токен

На фоне событий 2022 года многие финансовые инструменты стали недоступны для покупки, поэтому участники рынка задумались над созданием альтернативных продуктов, объяснил руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслав Приймак. По его словам, рынок первичной недвижимости перспективный, однако минимальная стоимость квартиры в новостройке в старой Москве начинается примерно от 8 млн рублей. Поэтому токены сделают инвестиции в жилье более доступными.

Недвижимость остается самым надежным и понятным активом, а токенизация квадратных метров позволит большему числу людей инвестировать в недвижимость, согласна аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Она добавила: по ходу строительства цены на квартиры в жилом комплексе будут расти и инвесторы смогут продать токены в любой момент — либо застройщику, либо другому клиенту.

Запустить продажу токенов на жилье, так же как и других цифровых активов, можно через брокеров, считает основатель Anderida Financial Group Алексей Тараповский. По его словам, это позволит защитить права инвесторов.

По закону в настоящее время невозможно получить права собственности на недвижимость за счет покупки ЦФА, для этого придется менять законодательство, считает юрист BGP Litigation Мария Шанина. Однако, по ее словам, уже сейчас застройщик может выпустить под постройку дома токены, обеспеченные денежными требованиями. Например, актив, равный цене 1 кв. м на стадии котлована. И по мере достраивания жилого комплекса ЦФА будет дорожать. Так застройщик получит финансирование проекта и в дальнейшем должен будет вернуть инвесторам «заемные» средства с надбавкой, объяснила эксперт. Она добавила: риски для последних будут состоять в том, что объект может быть не достроен или девелоперу не хватит финансирования.

При этом разработать регулирование под новый продукт всё равно придется, чтобы защитить права инвесторов, считает эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. По его словам, вопрос долей в квартирах уже привлек особое внимание законодателей из-за мошенничеств и кейсов с черными риелторами.