Что такое эскроу-счета и какие гарантии они дают покупателям квартир в новостройках

Летом 2019 года российские девелоперы перешли на новую схему долевого строительства — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Таким образом власти решили избавиться от проблемы обманутых дольщиков: теперь застройщики не могут напрямую привлекать средства граждан, эти деньги хранятся в банке до ввода дома в эксплуатацию. Эскроу-счета — что это такое и как они защищают покупателей строящегося жилья?

Что такое счет эскроу

До введения новой схемы средства дольщиков получали непосредственно застройщики. Это стало причиной появления долгостроев и обманутых дольщиков — если застройщик не справлялся со своими обязанностями, строительство дома замораживалось, и граждане оставались без денег и без квартир.

Для решения этой проблемы государство делегировало достройку домов фондам защиты прав дольщиков и девелоперам, некоторые объекты было решено не достраивать, их дольщикам выплачивают денежное возмещение или предоставляют компенсационное жилье.

Чтобы предотвратить появление новых долгостроев, с 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на новую схему — с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. В сделке между покупателем и застройщиком появилась третья сторона, выступающая посредником и гарантом финансовой безопасности сделки, — банк.

Счет эскроу — это особый счет в банке, который открывается для безопасных расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком определенных обязательств, а именно — после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации и ДДУ. В случае неисполнения обязательств застройщиком банк вернет деньги дольщикам.

Как купить квартиру через эскроу

После получения разрешения на строительство девелопер открывает в банке специальный расчетный счет. Покупатель подписывает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия в строительстве.

Договор о создании счета эскроу подписывается тремя сторонами: банком, девелопером и покупателем. От покупателя потребуются паспорт и ДДУ, а если жилье покупается в ипотеку — и другие документы. После этого банк открывает эскроу-счет для покупателя, а покупатель и застройщик регистрируют ДДУ в Росреестре.

Следующий шаг: дольщик вносит деньги на эскроу-счет. Эти средства хранятся в банке до выполнения условий, прописанных в ДДУ. Застройщик получит средства только после ввода дома в эксплуатацию — банк переведет их с эскроу-счета на специальный банковский счет. Далее покупатель оформляет жилье в собственность.

Получить ипотеку на покупку квартиры в новостройке можно в любом банке с подходящими условиями, а открыть эскроу-счет — в банке, который предоставляет проектное финансирование строительства. Перечень таких организаций можно найти на сайте Центробанка.

Что будет, если обанкротится банк или застройщик

Деньги, которые хранятся на эскроу, застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). В случае банкротства банка клиент получит свои средства обратно.

Однако есть нюанс: страхованию подлежит сумма, не превышающая 10 млн рублей, больше этого лимита вернуть не получится.

Недавно Центробанк предложил поднять страховую сумму покрытия эскроу-счетов: планка в 10 млн рублей была установлена несколько лет назад и сейчас, с ростом цен на первичное жилье, этой страховой суммы уже недостаточно, особенно для Москвы. В Ассоциации банков России инициативу поддержали, поэтому можно ожидать, что ситуация изменится в ближайшее время.

Если обанкротится застройщик, покупатель получит свои деньги обратно и в полном объеме. Вернуть средства можно также при задержке ввода дома в эксплуатацию более чем на полгода.

Эскроу-счета: плюсы и подводные камни

Несмотря на все достоинства новой схемы долевого строительства, у нее есть и недостатки.

Главный плюс использования эскроу-счетов — гарантия финансовой безопасности покупателей. Дольщик в любом случае получит или квартиру, или деньги.

В конце ноября 2023 года Госдума приняла в первом чтении закон, разрешающий применение эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). По мнению экспертов, это повысит защиту средств граждан и увеличит долю ипотеки в сегменте, но увеличит стоимость загородного строительства.

Средства на эскроу-счете не могут быть арестованы, даже если у дольщика есть долги.

Минусы эскроу-счетов:

- рост цен на недвижимость. Проектное финансирование подразумевает, что средства на строительство домов застройщики получают в кредит от банка. Такой кредит требует обслуживания и выплаты процентов банку, и чтобы компенсировать эти затраты, застройщики повышают цены на жилье.

- Если застройщик не выполнит свои обязательства и средства будут возвращены дольщикам, купить аналогичную квартиру за такие же деньги уже не получится — из-за роста цен;

- проценты на эскроу-счет не начисляются, пополнить его нельзя;

- средства возвращаются только с эскроу-счета, вернуть проценты, уплаченные банку по ипотеке, нельзя. С учетом среднего срока строительства дома в 1,5–2 года, эта сумма может составить порядка 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе;

- забрать деньги со счета раньше срока нельзя, это можно сделать только если застройщик не выполнил свои обязательства: обанкротился или перенес срок ввода дома больше чем на шесть месяцев;

- эскроу-счета не гарантируют, что стройка не затянется, даже сейчас в стране появляются новые долгострои. Причем сроки могут быть нарушены не только по вине застройщика: сбои в поставках стройматериалов или оборудования, проблемы с подключением коммуникаций и прочие форс-мажорные ситуации (например, пандемия).

Если ввод дома откладывается, застройщик обязан предупредить об этом дольщиков не позднее чем за два месяца. В таком случае, как правило, составляется дополнительное соглашение к основному договору с указанием новой даты передачи жилья собственникам.

Эскроу-счета остаются одним из наиболее эффективных инструментов борьбы с проблемой обманутых дольщиков. Даже если дом не будет достроен, покупатель не останется ни с чем, он получит свои средства с эскроу-счета обратно. У застройщиков с появлением этой схемы появилась мотивация выполнить свои обязательства и тщательнее соблюдать сроки ввода домов, иначе они не получат деньги и будут переплачивать банку за более длительное использование средств в стройке.