Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2023 году

В конце года миллионы собственников строят планы и заглядывают в будущее, пытаясь понять, что ждет сферу недвижимости (а точнее их объекты) в грядущем году и какие изменения в этой области приготовило государство. Адвокат Олег Сухов рассказывает о законах, которые вступят в силу в 2023 году.

Поправки в закон о регистрации недвижимости

В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).

С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).

Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.

С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.

Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.

Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.

Новая статья в Основах законодательства о нотариате

Эти изменения связаны с вышеуказанными ограничениями на получение персональных данных из ЕГРН. С 1 марта 2023 года в Основах законодательства о нотариате № 4462-1 появится статья 85.1 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). Гражданин, желающий получить выписку, содержащую персональные данные физических лиц, должен обратиться к нотариусу с письменным заявлением. Основанием для обращения являются договор между заявителем и лицами, указанными в ЕГРН, намерение заявителя обратиться в суд для защиты своих прав и так далее. При наличии обстоятельств, достаточных для получения выписки, нотариус получит ее из ЕГРН, удостоверит свидетельством и отдаст заявителю. Вот такие теперь сложности.

Строительство индивидуального или садового дома

С 03 февраля 2023 года вступает в силу часть 1.2. статьи 51.1 Градостроительного кодекса, внесенная законом № 427-ФЗ от 04.11.2022 года. В соответствии с этой нормой лицо, решившее построить индивидуальный или садовый дом, вправе подать уведомление о планируемом строительстве с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг (или региональных порталов) либо с помощью государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Определение кадастровой стоимости

1 января 2023 года утратит силу статья 22 закона № 237-ФЗ от 03.07.2016, регулирующая порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (Федеральный закон № 269-ФЗ от 31.07.2020 года). Теперь собственник, несогласный с кадастровой стоимостью, будет направлять заявление об её установлении в размере рыночной стоимости вместе с отчетом об оценке в ГБУ субъекта РФ, которое отвечает за определение кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения по этому заявлению может быть обжаловано в суде в порядке административного судопроизводства.

Налогообложение недвижимости

С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.

Извещение залогодержателя о получении дольщиком объекта в собственность

Эта поправка в закон об ипотеке № 102-ФЗ вступит в силу с 19 апреля 2023 года (Федеральный закон от 20.10.2022 № 409-ФЗ). Если ДДУ оплачивался за счет кредита, то права требования участника долевого строительства к застройщику находятся в залоге у кредитора. После завершения строительства дольщик получает объект в собственность. В этом случае залог прав требования участника долевого строительства заменяется на залог объекта долевого строительства с одновременной регистрацией ипотеки. В соответствии с новой нормой (п. 6 ст. 77.2 закона № 102-ФЗ) Росреестр будет обязан известить залогодержателя о том, что дольщик стал собственником помещения и проведена государственная регистрация ипотеки объекта.

Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях

Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.

Поправки в законодательство о земле

С 1 марта 2023 года вступает в силу закон № 385-ФЗ от 07.10.2022 года о внесении изменений в Земельный кодекс РФ. Он уточняет порядок подготовки и проведения аукциона по продаже (аренде) государственной или муниципальной земли, вводит срок рассмотрения заявок (не более трех рабочих дней с даты окончания срока приема документов), определяет содержание протокола.

Далее, с 01.01.2023 года граждане, а также фермерские хозяйства смогут получить без торгов в аренду земли сельхозначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Максимальный срок аренды — 5 лет (Федеральный закон № 316-ФЗ от 14.07.2022 года). При этом арендатор не вправе изменить целевое назначение земли, передать её в субаренду или в качестве вклада в уставной капитал ООО, либо паевого взноса в кооператив.

Проекты, находящиеся на рассмотрении в Государственной думе

Обзор законов, вступающих в силу в 2023 году, будет далеко не полным, если не сказать о проектах, находящихся на рассмотрении в Думе. В тоже время нельзя со стопроцентной уверенностью заявлять, что эти проекты превратятся в законы и вступят в силу именно в 2023 году. Вполне возможно, что часть перейдет на 2024 или 2025 годы или вообще будет снята с рассмотрения. Вот некоторые из них.

Проект № 1174787 — 7 предполагает внести в закон о регистрации недвижимости норму, позволяющую беспрепятственно ставить на кадастровый учет и регистрировать право собственности на участки и дома в пределах зон с особыми условиями использования территории. Например, недалеко от аэродромов. В России сотни тысяч таких участков. По словам авторов проекта, только в Московской области их более 100 000. Все они подпадают под «дачную амнистию», однако граждане не могут оформить землю и дома в собственность, так как требуется согласие оператора аэродрома. Последний, в свою очередь, дает такое согласие только при наличии экспертизы Роспотребнадзора стоимостью в 35 000 рублей. В результате миллионы собственников садовых участков лишены возможности воспользоваться бесплатно дачной амнистией.

Проект № 150793 — 8 ставит в прямую зависимость срок начала капитального ремонта дома от его фактического технического состояния, а проект № 169230 — 8 предлагает дисквалифицировать не только руководителей обанкротившихся управляющих организаций, но и их учредителей, которые зачастую выходят сухими из воды и регистрируют новые компании. Еще один проект № 209283 — 8 снимает правовую неопределенность при переводе помещения в жилое (или нежилое) и предлагает считать моментом завершения процедуры перевода день внесения записи в ЕГРН о новом назначении объекта.

Далее, проект № 200863 — 8 предлагает внести очередные поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. В частности, планируется расширить круг лиц, в отношении которых проводятся мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов, если права на эти объекты оформлены до вступления в силу закона о регистрации недвижимости № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, а сведения до сих пор не внесены в ЕГРН. Авторы закона предлагают считать такими правообладателями наследников и членов кооперативов (ЖСК, гаражного, потребительского). Дополнительно, проект вменяет в обязанность местным органам власти представлять заявление о постановке объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного, когда проведенные мероприятия не выявили правообладателя ранее учтенного объекта, а также обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство в случае, если объект недвижимости является выморочным имуществом.

Ну и наконец, проект № 155842 — 8 о жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах. Я недавно уже давал обзор этого законопроекта. Поэтому повторяться не буду. Напомню только, что документ предусматривает закрепление в законодательстве понятия жилого комплекса как совокупности индивидуальных жилых домов. Кроме того, он определяет порядок управления и содержания имущества общего пользования в жилом комплексе.

Выводы

В конце декабря текущего года сложно говорить о законах, которые вступят в силу в будущем году. Да, в нашем распоряжении есть информация о нормативно-правовых актах, вступающих в силу. Но, как правило, в данном случае речь идет не о полноценных законах, а об отдельных статьях (пунктах и абзацах уже вступивших в силу законов), начало действия которых власть по разным причинам отложила на следующий год.

В то же время, как показывает опыт, большинство нормативно-правовых актов, принимаемых в течение года, готовятся и вносятся в Думу в этом же текущем году. Поэтому большинство законов в сфере недвижимости, которые будут приняты (а многие из них и вступят в силу) в 2023 году, в настоящее время еще только разрабатываются правительством и депутатами и не внесены в Государственную думу.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции