Чем запомнится 2022 год на рынке жилья: подводим итоги

Рынок недвижимости перенес за этот год немало потрясений. Мы поговорили с экспертами в этой сфере и узнали, какие тенденции прослеживались на протяжении двенадцати месяцев.

Это был, пожалуй, самый непростой год для строительной отрасли, постоянно требующий от застройщиков реагирования на новые вызовы.

«Начиная с февраля, когда ЦБ стремительно поднял ключевую ставку и заканчивая последними днями и месяцами, когда спрос ослаб, а угроза льготной ипотеки вынуждала застройщиков полностью менять намеченные планы. В какой-то момент застройщики конкурировали с банками, когда те начали предлагать ультравысокие проценты по вкладам, с какого-то начали бороться за покупателя с зарубежными проектами. С подобными вызовами отрасль ещё не сталкивалась или не с такой интенсивностью», – объясняет Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»).

На протяжении всего года обстановка была нестабильной и говорить о спросе со стороны покупателей на недвижимость не приходилось.

«С апреля по июнь был резкий спад спроса на жилую недвижимость, так как ставки по ипотеке стали не подъемными, они держались на уровне 12%. При этом все активно начали запускать субсидирование совместно с банками, приобрести квартиру стало возможным под ставку от 0,01%. Далее при понижении льготной ипотеки спрос начал возвращаться, но не успели мы раскачаться, как в сентября снова случился спад. Октябрь и ноябрь прошли достаточно тяжело, и только в декабре мы можем говорить о каком-то более-менее оживленном спросе», – комментирует Яна Вирченко, директор по продажам ГК Полис.

Застройщикам из-за геополитической ситуации важно было быстро перестроиться на новые рынки.

«Весь год сохранялась тенденция увеличения себестоимости строительства, связанная как с дефицитом материалов из-за ухода с российского рынка ряда крупных игроков, так и с нарушенными цепочками поставок. Практически все застройщики были вынуждены искать какую-то замену, но комфорт-класс пострадал в меньшей степени за счет того, что доля отечественных материалов там изначально была высокой», – полагает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine).

Важно отметить еще и появление разнообразных дисконтов на рынке. Так, застройщики пытались вернуть крайне низкий спрос.

«Важнейшими драйверами спроса выступили субсидируемые государством программы, прежде всего, льготная и семейная ипотека. Более 40% сделок по ДДУ в 2022 году совершено с их привлечением. Самый значительный спад продаж в этом году зафиксирован на рынке апартаментов, потому что на него не распространяются госпрограммы. Субсидирование ипотеки к таким лотам применяется, но стоит дороже, поэтому конечные ставки в любом случае выше», – считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва».

Изменился и сам подход покупателей к выбору жилья, люди гораздо избирательнее подходят к приобретению.

«Это сказалось на покупателях, люди стали более осмотрительны, чаще обращать внимание на дополнительные услуги: локацию, удобство общей инфраструктуры, уровень безопасности (наличие системы распознавание лиц), видеонаблюдение и автоматизации дома. Покупки стали более продуманными, а петербургский покупатель стал более внимателен и придирчив. Поэтому критерии выбора недвижимости постепенно смещаются в направлении доступности и комфорта», – считает Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions.

Начало СВО и частичной мобилизации сильно сказались на рынке. Оба этих события существенно сократили спрос и привели к недостатку платежеспособного спроса на рынке для сложившегося предложения.

«При всей драматичности событий на рынке жилой недвижимости в 2022 году, были достигнуты неплохие результаты по объемам ввода недвижимости. Уходящий год уже рекордный и интрига состоит в том, удастся ли достичь объема в 100 млн. кв. м введённой жилой недвижимости», – уверен Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

Что ждать в 2023 году?

В 2023 году, по мнению эксперта, сохранится тренд на избирательность, а конкуренция обострится. Появление недостроеных объектов также маловероятно, так как объекты будут «подхвачены» и завершены.

«Продление льготной ипотеки позволит если не увеличить спрос, то хотя бы сохранить его на уровне ноября-декабря текущего года. Потолок цен будет определяться прежде всего себестоимостью строительства. Чтобы она сократилась, необходимо не только искать новых поставщиков, но и налаживать собственное производство, однако это длительный процесс. Поэтому, скорее всего, цены останутся на текущем уровне, а вот дисконтов станет меньше», – комментирует Алексей Перлин.
Кроме того, глава государства расширил действие семейной ипотеки.

«С 1 января она начнет распространяться на всех родителей с двумя и более несовершеннолетними детьми, которых в нашей стране очень немало. Таким образом, программа охватит большую часть потенциальных клиентов. Следовательно, в 2023 году можно ожидать довольно высокий спрос на первичное жилье, которое граждане смогут приобрести на выгодных условиях. Цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции», – заключает Дмитрий Железнов.