Цены на новостройки в Екатеринбурге остановились. Разбираемся, надолго ли

Рынок нового жилья неизбежно начнет дорожать, вопрос только в сроках

В последние полгода новостройки в Екатеринбурге показали удивительную устойчивость цен. Едва ли кто-то из застройщиков решился снижать стоимость квартир. Все заняли выжидательную позицию. И ждать есть чего — понижения ключевой ставки, потому что в первую очередь от нее зависит ипотека. Сегодня это главный двигатель строящегося жилья.

Цены на новостройки в обозримом будущем вряд ли существенно изменятся, прогнозируют опрошенные нами участники рынка. Разбираемся, почему так и есть ли вариант урвать квартиру подешевле?

В среднем один квадратный метр строящегося жилья в Екатеринбурге сейчас можно купить чуть больше чем за 122 тысячи рублей (для сравнения: стоимость квадрата вторичного жилья — 102 тысячи рублей. — Прим. ред.). За месяц этот показатель вырос. Правда, на 0,2%, а вот с начала года — сразу на 23,6%, сообщают специалисты «Циан.Аналитики».

Что есть на рынке?

На начало августа в Екатеринбурге в продаже оказалось 15 713 квартир. По сравнению с январем этого же года количество лотов выросло на 1,5 тысячи квартир, сообщили специалисты системы «Объектив». Большая часть, как это ни странно, — двухкомнатные варианты — 5115. Затем идут однокомнатные — 4621, студии — 2476 и трехкомнатные — 2240. Меньше всего гигантского жилья, где четыре и больше комнат — 129 штук.

— Несмотря на покупательский бум в марте, когда продали более 3,5 тысячи квартир в новостройках, мы увидели увеличение количества лотов «на витрине», — рассказала основательница и директор агентства «SMART Недвижимость» Анастасия Поддубная. — Это связано с запуском новых очередей комплексов. И, возможно, с выводом на рынок квартир, которые были скрыты из экспозиции. Таким инструментом пользуются застройщики, чтобы регулировать продажи лотов разной комнатности и придерживать более ликвидные варианты.

Сейчас средняя цена за квадрат — 118,9 рубля, по данным системы «Объектив». Наиболее выгодной покупкой с точки зрения стоимости квадратного метра оказываются трехкомнатные квартиры — 108,84 тысячи рублей, а самыми дорогими выходят студии — 129,7 тысячи рублей.

Где что купить можно?

Традиционно самое большое предложение по студиям — в Академическом районе и Уктусе, добавила Анастасия Поддубная. Однокомнатные можно найти там же, плюс в Пионерском и на ЖБИ. Большой выбор двух- и трехкомнатных вариантов на Широкой Речке, ВИЗе, в Пионерском и на Автовокзале. Четырехкомнатные можно найти во всех районах, но их количество небольшое в сравнении с другими лотами.

— Самое дешевое жилье в Компрессорном — 93 030 рублей за метр, — сообщила директор агентства «SMART Недвижимость». — Чуть дороже стоят квартиры в Уралмаше — 98 580 рублей. Это удивительно, потому что микрорайон имеет хорошую инфраструктуру, а сами проекты — хорошие характеристики: благоустройство, разнообразные детские площадки, архитектурные решения, есть варианты с террасами и «двойным светом». Можно сказать, что в какой-то степени локация недооценена. Также это может быть связано с тем, что на Уралмаше больше многокомнатных квартир, чем студий. А цена на квадратный метр в таких лотах всегда ниже. Вместе с этим Чермет с такой же удаленностью от центра, что и Уралмаш, имеет среднюю стоимость выше — 101 390 рублей.

Самым дорогим выходит центр города, напомнила наша собеседница. Здесь цена за квадратный метр превышает 202 360 рублей. Это обусловлено тем, что в центральной локации строят в основном жилье бизнес-класса. Высокая цена в Вокзальном микрорайоне — 185 970 рублей и в Парковом — 156 650 рублей.

Ипотека как спасательный круг

— За последний месяц цены практически не изменились как в сегменте новостроек, так и для рынка уже готового жилья, — подчеркнула для E1.RU эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. — В годовой динамике первичный рынок показал больший рост за счет наличия программ субсидирования, позволивших снизить ипотечные ставки.

Это же доказывает статистика. Если количество сделок с ипотекой в Екатеринбурге в первые месяцы этого года составляло 73%, то уже в июле показатель превысил 80%, рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его данным, сроки кредитования продолжают расти. Вместе с этим увеличиваются количество и размер потребительских кредитов.

— В июле 2022-го рынок новостроек Екатеринбурга продолжил медленное восстановление после обвального падения в апреле-мае, — наполнил эксперт. — Количество заключенных сделок растет второй месяц подряд, но их число по-прежнему заметно ниже средних результатов предыдущего года. В то же время стоимость новостроек за два года выросла на 55%.

Некоторые участники рынка говорят, что поддержать спрос на новостройки помогут специальные программы кредитования для покупки вторичного жилья.

— Деньги со вторички питают рынок новостроек, — напомнил генеральный директор группы компаний «Априори», член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Сергей Козлов. — Тот же первоначальный взнос — почти всегда это не накопления, а деньги с продажи жилья.

А цены будут расти?

Наш собеседник заострил внимание на том, что снижение спроса на новостройки во многом объясняется тем, что в последние два года этот сегмент стремительно увеличивался.

«После такого роста цен неминуемо должен был наступить спад. Возможно, он оказался бы не таким заметным. Но колебания в спросе и ценах неизбежны»

На рынок новостроек идут ведь не только заемные деньги, большую часть составляют средства от продажи вторички. Чем активнее будет этот рынок, тем больше шансов, что эти деньги осядут в новостройках.

Прогноз в целом по рынку нового жилья положительный, вопрос только в сроках, уточнил эксперт. Несмотря на санкции и мировой кризис, строительная отрасль чувствует себя хорошо. Однако ответ на вопрос, стоит ли сейчас покупать новостройку, зависит от возможностей и необходимости в жилье.

— Если вам нужно сейчас решать вопрос с проживанием, то какой смысл ждать? Жить нужно здесь и сейчас, — отметил Сергей Козлов. — Другое дело, что надо выбирать тех застройщиков, кто уверенно стоит на ногах, плюс многие компании уже сейчас запускают собственные аналоги ипотечных продуктов.

А что застройщики говорят?

По словам основателя, директора и совладельца компании Prinzip Геннадия Черных, на рынке новостроек идет оживление. С провального апреля покупать квартиры стали активнее.

«Хорошо, что в свое время ввели проектное финансирование. Сейчас бы половина строек замерла»

Он отметил еще одну тенденцию. Уходящие из России компании отказываются от дальнейшего сотрудничества, а в некоторых случаях не исполняют свои обязательства по контрактам.

— И штрафы тут не помогут, поскольку их сумма в любом случае окажется меньше, чем мы понесем за срыв сроков ввода дома в эксплуатацию. И таких ситуаций очень много. Решать их приходится в ручном режиме, — заключил директор Prinzip.