ЦБ может ввести регулярную переоценку стоимости жилья в ипотеке

В чём суть инициативы, объяснили профильные специалисты.

Банки могут обязать пересматривать стоимость жилья в ипотеке. Об этом свидетельствуют материалы, опубликованные на сайте ЦБ РФ.

Регулятор считает, что такая мера позволит просчитать риск-вес после оформления ипотеки. Механизм в случае одобрения внедрят не раньше I полугодия 2027 года. График реализации пока не уточняется.

По мнению финансового эксперта, аналитика Виталия Калугина, переоценка жилья — очевидное решение, поскольку Центробанк прекрасно понимает, что жилищное строительство тормозит и рынок ждёт затяжное снижение цен.

«Сколько это будет продолжаться — не важно. Залоговая масса будет дешеветь с каждым годом. И если сегодня у нас около 21 трлн рублей ипотечной задолженности, то снижение цен на 5% означает уменьшение этого объёма на 1 трлн. А это уже необходимость досоздания резервов из капитала банков», — пояснил специалист в беседе с корреспондентом Циан.Журнала.

Также он подчеркнул, что, если снижение цен действительно примет затяжной характер, то процесс переоценки залоговой массы должен стать регулярным — чтобы побудить банки либо выдавать меньше ипотеки, либо досоздавать резервы.

«От этого зависит устойчивость банковской системы. Снижение на 5% — 1 трлн, на 10% — уже на 2 трлн. В общем, не 5 копеек. ЦБ понимает, что ипотечный рынок близок к кризису и что застройщики будут банкротиться. Займов на первичку очень много. Но переоценивать надо уже по ценам вторички, с разницей 20–25% Надо понимать, по какой стоимости банк может продать жильё за месяц. И ЦБ их именно к этому побуждает», — продолжил Виталий Калугин.

На его взгляд, число заёмщиков, которые не могут исполнять свои обязательства по кредиту, в ближайшей перспективе будет увеличиваться.

«И как только выдачи кредитов затормозятся, а количество дефолтов вырастет, коэффициент просрочки, который банки обязаны закладывать, тоже будет увеличиваться. В итоге нас ждут интересные времена», — резюмировал Виталий Калугин.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин пояснил, что регулярная переоценка позволит банкам лучше понимать реальную стоимость залога и снижать собственные риски.

«Это не инструмент давления на людей, а мера для повышения устойчивости всей системы ипотечного кредитования. Если банки видят, что стоимость объектов не искажена, они становятся более ответственными при выдаче кредитов, а рынок в целом работает прозрачнее», — прокомментировал спикер.

По его словам, подобная практика помогает избежать перегрева, когда цены на жильё растут слишком быстро и не всегда обоснованно: актуальные оценки позволяют вовремя сдерживать спекулятивные всплески и не допускать надувания пузырей, которые в будущем могли бы ударить по миллионам заёмщиков.

«Для граждан прямой угрозы здесь нет. Переоценка касается прежде всего банков, которым необходимо держать под контролем качество залогов. Заёмщик же получает более стабильный рынок, где вероятность кризисных сценариев становится ниже. Это своего рода страховка: государство стремится не допустить повторения мировых ипотечных кризисов, где из-за завышенных искажённых цен рушились целые финансовые системы», — заключил Валерий Тумин.

Владелец девелоперской группы «Гранель» Ильшат Нигматуллин считает, что регулярная переоценка залогового жилья поспособствует дальнейшей, более точной настройке ипотечного рынка и снижению отраслевых рисков.

«Раньше оценка квартиры в залоге практически не менялась, хотя ситуация могла развиваться по-разному. Сегодня речь идёт о другом: стоимость недвижимости должна отражать реальное финансовое состояние актива. Это сигнал, что ипотека перестаёт быть только вопросом ставок и льгот, она более активно интегрируется в систему динамичного риск-менеджмента», — отметил эксперт.

Спикер добавил, что риск-вес оценивает, сколько банк обязан зарезервировать на возможные потери по ссудам.

«Если кредит выдан надёжному заёмщику с хорошей кредитной историей, то закладываются нормативные резервы. Но под клиента с более высоким риском невозврата банку придётся отложить больше собственных средств с потерей части прибыли. Здесь ключевую роль играет ЦБ: именно он регулирует эти коэффициенты, а банки в ответ могут ужесточать условия — например, повышать первоначальный взнос, чтобы снизить собственные риски», — пояснил Ильшат Нигматуллин.

По его мнению, для отрасли такое изменение — это новый сигнал.

«Мы вступаем в эпоху, где доступ к капиталу определяется не только объёмами ввода, но и устойчивостью проектов, качеством среды и предсказуемостью её рыночной стоимости через годы. Банки закладывают в модель не только стены и квадратные метры, но и репутацию застройщика, дисциплину работы с эскроу, качество эксплуатации. Те, кто умеет создавать полноценные жилые экосистемы и работать с клиентами вдолгую, получат преимущество. Это переход от гонки за метрами к гонке за устойчивостью и доверием — и новый подход ЦБ лишь фиксирует то, что рынок уже ощущает», — резюмировал девелопер.