ЦБ и Минстрой подготовили законопроект о регулировании рассрочек на первичку

Эксперты рынка недвижимости объяснили суть нововведений.

Банк России и Минстрой завершили работу над законопроектом о регулировании сделок с рассрочками при покупке первичного жилья. Сейчас документ, размещённый на федеральном портале проектов нормативных правовых актов, проходит независимую антикоррупционную экспертизу.

Основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова в разговоре с корреспондентом рассказала, что в рамках этого законопроекта рассрочка легализуется как отдельный вид ДДУ — с хранением средств на счетах эскроу до ввода объекта в эксплуатацию, залогом на непогашенный остаток после сдачи дома, потолком по неустойке в 20% годовых и запретом на скрытую наценку за саму опцию рассрочки.

«Это делает инструмент прозрачнее и снимает часть рисков для дольщика — раньше многое регулировалось только договором застройщика, то есть на его условиях», — заявила специалист.

На её взгляд, главным изменением в рамках этой инициативы станет обязательная передача данных в бюро кредитных историй.

«Именно этот пункт определит судьбу рассрочки как инструмента. Всё это время она была привлекательна именно тем, что не отражалась в кредитной истории и не учитывалась в показателе долговой нагрузки — это был серый канал обхода макропруденциальных лимитов ЦБ на ипотеку. Как только информация о платежах начнёт поступать в БКИ, застройщики фактически теряют главное конкурентное преимущество рассрочки перед ипотекой для закредитованных покупателей», — объяснила Эвелина Ишметова.

Также она добавила, что право требовать досрочного погашения при просрочке — 3 раза за год или 2 месяца просрочки — тоже является ужесточением рассрочек.

«Раньше подобные условия целиком зависели от договора, часто более мягкого. Это отсекает часть аудитории, для которой рассрочка была способом размазать нехватку дохода, а не осознанным финансовым инструментом. В результате мы имеем не запрет, а зачистку серой зоны — регулирование выравнивает рассрочку с ипотекой по логике риска и прозрачности, но убирает то, что делало её альтернативным или менее контролируемым каналом финансирования», — отметила спикер.

Согласно её прогнозу, в случае принятия инициативы произойдёт не обвал спроса, а структурное сжатие сегмента: уйдёт спекулятивная и закредитованная часть покупателей.

«Останется рассрочка как инструмент для тех, кто реально может закрыть остаток после ввода объекта. Краткосрочно возможен всплеск заключения договоров по старым правилам до вступления закона в силу — это будет чисто календарный эффект, а не рост фундаментального спроса», — резюмировала Эвелина Ишметова.

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин считает, что инициатива закрывает давний правовой пробел: сейчас рассрочка от застройщика юридически не урегулирована, что создаёт риски для покупателя — от отсутствия гарантий перехода права собственности до непрозрачных штрафов.

«Регулирование выглядит своевременным: рассрочка стала значимой альтернативой ипотеке на фоне высокой ключевой ставки — по данным ЦБ, к началу 2025 года её доля у отдельных застройщиков доходила до 40% продаж, а к августу того же года общерыночный показатель обновил максимум с 2022 года, достигнув 15%. Введение залогового механизма, потолка неустойки и запрета ценовой дискриминации — разумный баланс между защитой покупателя и сохранением работоспособности инструмента», — высказался специалист.

Валерий Тумин согласился с тем, что влияние на спрос в случае принятия изменений, вероятнее всего, будет структурным, а не количественным.

«Требование минимального взноса от 30% и лимиты на долю квартир в рассрочку снизят доступность инструмента для наименее платёжеспособных покупателей. При этом повышение прозрачности условий и юридическая защита права собственности могут вернуть к инструменту более состоятельных клиентов, которые сейчас опасаются рассрочки из-за её неурегулированного статуса», — прокомментировал он.

Учредитель и директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко подтвердила, что регулирование рассрочки на первичном рынке — назревшая и необходимая мера.

«Сегодня рассрочки не учитываются в кредитной истории, что приводит к риску закредитованности отдельных заёмщиков. При этом стоимость квартиры при покупке в рассрочку может быть завышенной, а условия договора достаточно сложными для понимания покупателем, в том числе в части штрафов и неустоек, что приводит к финансовым потерям, которых можно было бы избежать», — подчеркнула эксперт.

Кроме того, по её словам, в случае с рассрочками уязвимы не только покупатели, но и девелоперы: эскроу-счета не пополняются, а значит, застройщик лишается проектного финансирования под низкий процент, который напрямую зависит от наполнения этих счетов. Этот момент также учтён авторами инициативы.

«На спросе регулирование рассрочек отразится минимально. Те, кто рассматривает рассрочку как альтернативу дорогой ипотеке, не откажутся от неё из-за новых правил — наоборот, появится уверенность в условиях. Ажиотаж ушёл, но осознанный спрос останется, и закон здесь скорее укрепляет доверие, чем охлаждает рынок», — подытожила Светлана Опрышко.

Фото: BINK0NTAN / Shutterstock.com