Безусловный доход: через какой срок можно продавать квартиру и не платить налог?

Продажа любой недвижимости, в том числе квартиры, по закону является одним из способов получения дохода, а значит, облагается налогом в размере. Однако существует минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого квартиру можно продать без уплаты налога. Через сколько можно продать квартиру и не платить налог — расскажем в этой статье.

Минимальный срок владения

Чтобы граждане не спекулировали на купле-продаже квартир и другой недвижимости, государство ввело правило: продать недвижимость без уплаты налога можно только по истечении определенного срока владения.

До 2016 года этот срок был единым для всех и составлял 3 года. С 1 января 2016 года его увеличили до 5 лет, этот срок обычно отсчитывается с момента регистрации объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С 2020 года правило трех лет распространили на единственное жилье.

Итак, продать квартиру спустя 3 года после ее регистрации в ЕГРН можно, если она:

- получена в наследство. Срок отсчитывается со дня смерти наследодателя;

- приватизирована;

- получена в подарок от члена семьи или близкого родственника;

- перешла по договору пожизненной ренты;

- является единственным жильем.

В конце 2020 года вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, касающиеся покупателей квартир в новостройках. Минимальный срок владения таким жильем отсчитывается не после регистрации права собственности, а с даты оплаты объекта по договору.

Изменения связаны с тем, что после оплаты по ДДУ или уступке прав требования может пройти несколько лет, за это время квартира дорожает, а у покупателя могут измениться семейные обстоятельства и он решит приобрести новое жилье.

С 2024 года продать квартиру без уплаты налога можно, если она получена от личного фонда на условиях его учредителя или при распределении имущества, которое осталось после ликвидации личного фонда.

Понятие личного фонда появилось в 2022 году, под ним понимается унитарная некоммерческая организация, созданная бессрочно или на конкретный срок единственным учредителем-физлицом или после его смерти нотариусом на основе завещания. Фонд управляет имуществом, переданным учредителем или унаследованным от него.

Какое жилье считается единственным

От уплаты НДФЛ при продаже жилья спустя три года владения освобождаются в том числе собственники единственного жилья. Что понимается под «единственным жильем»?

Если на момент продажи у гражданина имеется в собственности только один жилой объект, то этот объект признается единственным жильем. Это могут быть квартира, комната в коммуналке, дом или доля в объекте.

Важно: апартаменты не являются единственным жильем, поскольку у них нет статуса жилого помещения.

То есть если у продавца есть в собственности несколько жилых объектов, то при продаже одного ему нужно заплатить налог. Исключение: второй объект был куплен максимум за 90 дней до продажи первого. В этом случае платить налог не нужно.

Этот срок отсчитывается не от даты заключения договора купли-продажи, фактической оплаты или составления акта приема-передачи жилья, а по датам регистрации сделок в Росреестре.

Еще одна тонкость: совместно нажитая квартира в браке. Она также считается единственным жильем, а квартиры или их доли, которые находятся в личной собственности каждого из супругов, не учитываются.

Таким образом, совместно нажитой не является недвижимость, купленная до брака, полученная в наследство или в дар.

Когда семьи с детьми могут не платить налог при продаже жилья

С 2021 года вступил в силу закон, освобождающий семьи с детьми от уплаты налога при продаже жилья. Но это касается не всех семей — для того, чтобы не платить налог, необходимо соблюдение сразу пяти условий:

- налогоплательщик или супруг является родителем/усыновителем двух и более детей до 18 лет, при очном обучении — до 24 лет. Возраст детей определяется на дату продажи;

- новая недвижимость куплена в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. По договору долевого участия (ДДУ) в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры, при купле-продаже (ДКП) или мене необходимо зарегистрировать право собственности;

- общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного;

- кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн рублей. При невозможности ее установления учитывается только площадь;

- на момент продажи у налогоплательщика и членов его семьи нет в собственности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого.

При несоблюдении всех пяти условий для семей с детьми действует общее правило: чтобы не платить налог, нужно подождать 3 или 5 лет после регистрации жилья в ЕГРН.

Другие нюансы

Дешевое жилье. Налог не взимается, если стоимость недвижимости, проданной ранее минимального срока владения, не превышает 1 млн рублей, то есть размера стандартного налогового вычета. По такой цене до сих пор можно приобрести комнату в общежитии/коммуналке или даже квартиру в старом фонде в регионах.

Жилье по реновации. Москвичам может быть интересен вопрос: когда можно продать квартиру, полученную по программе реновации, чтобы не платить налог. В этом случае минимальный срок владения отсчитывается от даты владения квартирой в снесенном доме.

То есть если квартира в доме под снос была куплена за 3 года до получения новой и являлась единственным жильем, — квартиру, которую предоставил город взамен старой, можно смело продавать без уплаты налога. Или через 5 лет, если жилье не являлось единственным.

Если же срок владения меньше минимального, то доход от продажи квартиры, полученной взамен старой, можно уменьшить, предоставив документы о расходе на покупку жилья в снесенном доме. При отсутствии расходов на покупку (в случае приватизации жилья) доход от продажи квартиры можно снизить на 1 млн рублей.

Присоединение доли. В случае, если у гражданина есть в собственности доля в квартире и он покупает еще одну долю в ней или квартира поступает в его полную собственность, минимальный срок владения отсчитывается от даты покупки первой доли.

Квартира, купленная с участием маткапитала. Многие семьи, у которых есть право на материнский капитал, направляют эту сумму на улучшение жилищных условий. Поскольку это не личные средства, то доходы от продажи такой квартиры можно уменьшить на сумму господдержки. Если у семьи не получается полностью освободиться от налога при продаже квартиры, можно его снизить: приложить к декларации документы о том, что маткапитал был израсходован на покупку жилья. Тогда пособие не будет облагаться НДФЛ.

Не забываем про налоговый вычет

Если вы все-таки решили продать квартиру до истечения минимального срока владения, у вас есть право использовать налоговый вычет. С его помощью можно уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Сумму НДФЛ можно снизить также за счет других неиспользованных вычетов — например, за оплату лечения или учебы.

В ряде случаев выгоднее не использовать налоговый вычет, а учесть расходы на покупку жилья. Например, если квартира была куплена за 4 млн рублей и продана до истечения минимального срока владения за 4,5 млн рублей, налоговая база снижается с 4,5 млн рублей до 500 тыс. рублей, а налог существенно сокращается.

Если квартира была продана дешевле, чем куплена, то собственник не получает доход, а значит, не обязан платить налог. В обоих случаях потребуются документы, подтверждающие расходы на покупку жилья.

Резюме

Продать квартиру и не платить налог — реально. По истечении минимального срока владения продавцу даже не нужно подавать декларацию, поскольку он автоматически освобождается от уплаты НДФЛ. Даже если возникнет какой-либо сбой в базе ФНС, будет достаточно написать пояснение и приложить документы, подтверждающие срок владения.