Бесконечности предел: власти расширят лимиты по льготной ипотеке

Власти готовят постановление о расширении лимитов по льготным ипотечным программам, сообщили «Известиям» в Минфине РФ. Из-за слишком высокого спроса банки почти потратили выделенные им 5 трлн, следует из данных ДОМ.РФ. На фоне выросших ставок по рыночным продуктам из-за высокой ключевой россияне массово берут кредиты по госпрограммам. Если лимиты на выдачи закончатся раньше, чем выйдет постановление, кредитные организации не смогут получить субсидии из бюджета по новым выданным займам. Это грозит либо ужесточением условий льготной ипотеки, либо вовсе приостановкой ее выдач на некоторое время, предупреждают эксперты.

Зачем нужны лимиты по льготной ипотеке

В России собираются увеличить лимит выдач льготной ипотеки — сейчас готовится соответствующее постановление, сообщили «Известиям» в Минфине РФ. В ведомстве уточнили, что дополнительное финансирование потребовалось в связи с повышением ключевой ставки и ростом спроса на госпрограммы.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»

Лимиты льготной ипотеки — это объем денежных средств, который банки могут выдать населению в виде субсидируемых жилищных кредитов. Кредитным организациям положено возмещение недополученных доходов за разницу между рыночной и сниженной ставкой только в случае, если они выдадут такую ссуду в пределах ограничений — всё, что продается после их окончания, не возмещается государством.

В период августа–сентября, когда ключевую ставку резко поднимали (с 8,5% до 13%), на льготную ипотеку был ажиотажный спрос, напомнила управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова. В результате в августе выдачи по госпрограммам достигли исторического максимума, из-за чего лимиты у банков начали тратиться в более быстром темпе, отметила эксперт.

По данным ДОМ.РФ, на всё время действия программ общий лимит выдач льготной ипотеки на новостройки под 8% составлял 5 трлн рублей, а семейной ипотеки под 6% — 3,4 трлн. Он был распределен между банками.

По сведениям на 25 ноября, Сбер выдал кредитов по первой программе на 2,221 трлн рублей из заложенных 2,249 трлн. При этом банк уже израсходовал лимиты по второй программе, выдав на 52 млрд больше, чем было предусмотрено.

ВТБ принадлежит второй по объему запас лимитов по госпрограммам — они израсходованы заметно меньше, чем у остальных кредитных организаций. Например, льготной ипотеки банк может выдать еще на 274 млрд рублей (из 1,138 трлн), а семейной — на 214 млрд (из 0,9 трлн). Меньшие темпы расходования суммы можно объяснить сокращением доли ВТБ на рынке жилищных займов — по данным Frank RG, в октябре она снизилась с 24% до 18%.

У многих крупных кредитных организаций лимиты уже на исходе, следует из данных ДОМ.РФ. Например, ПСБ сможет выдать льготной ипотеки только на 7,1 млрд рублей (из выделенных банку изначально 134 млрд), Совкомбанк — на 6,8 млрд (из 55 млрд), а МКБ — на 6,1 млрд (из 66 млрд). Заканчиваются лимиты и финансовых организаций с меньшей долей рынка — в Райффайзенбанке их осталось только на 170 млн рублей.

Фокус клиентов после роста ставок на вторичном рынке вслед за ключевой сместился на госпрограммы, пояснила глава управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Елена Лобанова. Помимо того, спрос традиционно усиливается предновогодним периодом. В совокупности эти факторы увеличивают риски преждевременного исчерпания лимитов, выделенных на семейную и льготную программы.

Нарастающий спрос и неопределенность в сроках выхода постановления правительства о расширении общей суммы льготной ипотеки повышают вероятность того, что их может не хватить, добавила Елена Лобанова. «Известия» направили запросы в другие крупные банки.

Чем дефицит лимитов грозит рынку

Банки могут продолжать выдавать льготные ипотеки даже когда лимиты закончатся — зная, что в будущем ограничение расширят и недополученную выгоду им всё же компенсируют. Однако такой подход не совсем корректен и несет риски для доходности банка, поэтому некоторые кредитные организации могут просто на время «выйти из игры» и прекратить выдачи по госпрограммам, сказал «Известиям» источник на банковском рынке.

Предусмотрен и другой вариант решения ситуации, помимо расширения лимитов — механизм их перераспределения между кредитными организациями, сообщили в Минфине. В ведомстве добавили, что он периодически используется, однако не уточнили, в каких условиях. «Известия» направили запрос в правительство.

Банки, столкнувшиеся с дефицитом лимитов, могут ужесточить требования к показателям долговой нагрузки заемщика, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Те кредитные организации, которые сейчас выдают льготную ипотеку по сниженной ставке, скорее всего, поднимут ее до максимально возможного уровня, предупредил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк.

Помимо того, одобрять большие объемы лимитов по льготной ипотеке сейчас может оказаться ни к чему, считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Рынок постепенно охлаждается из-за мер властей, в том числе из-за увеличения первоначального взноса. Среднемесячные выдачи могут просесть примерно на 25%, спрогнозировал эксперт.

Тем не менее из-за высоких ставок в экономике льготные программы всё равно придется дополнительно финансировать на первую половину следующего года, считает Евгений Миронюк.

В 2023-м правительство РФ дважды принимало решение об увеличении лимитов по программам, напомнила Светлана Некрасова из ДОМ.РФ. В начале года их увеличили на 0,9 трлн рублей по «Льготной ипотеке» и на 0,35 трлн рублей по «Семейной». Затем их повысили еще на 0,5 трлн и 0,3 трлн рублей соответственно — это произошло около двух месяцев назад, в сентябре.

Изначально власти планировали выделить лимиты один раз, при запуске программ, пояснил источник «Известий» на банковском рынке. Предполагалось, что их хватит, но в итоге их пришлось несколько раз увеличить. При этом «Льготную» и «Семейную» ипотеку планируется завершить 1 июля 2024 года — участники рынка подтвердили, что до этого момента на субсидируемые предложения ожидается ажиотажный спрос, из-за которого лимиты могут быть израсходованы еще раньше.

Тем временем ЦБ выступает против продления льготной ипотеки на новостройки. По словам главы регулятора Эльвиры Набиуллиной, за три года с момента запуска программы разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье вырос с 10 до 42%. При этом цены на новостройки поднялись на 90%, то есть почти удвоились.