Банки приготовились к закручиванию ипотечных гаек

Жесткий курс ЦБ по охлаждению кредитного рынка привел к предсказуемому результату — в конце уходящего года рыночные ставки по загородной ипотеке стали заградительными, а по льготным программам требования к заемщикам ужесточились. Когда наступит кредитная оттепель для желающих купить или построить загородный дом, выяснил «МК».

В уходящем году загородная ипотека пользовалась рекордным спросом. «Хотя основной объем кредитов по-прежнему выдавался на покупку готовых частных домов, наблюдался активный рост спроса на строительство загородных домов (ИЖС). Сказалось расширение программ господдержки с середины 2022 года», — отметила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.

Среди важных решений регулятора, изменивших правила игры на рынке в 2023 году, она отметила повышение рыночных ставок из-за ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ, рост первоначального взноса по ипотеке с господдержкой (с 20 сентября), ужесточение макропруденциального регулирования (с 1 октября). Ожидания будущего ужесточения политики Банка России привели к резкому росту спроса на ипотеку в августе–сентябре 2023 года. Ослабление рубля также повлияло на динамику спроса.

По данным Дом.РФ, в III квартале 2023 года почти все кредиты на ИЖС выдавались по субсидируемым программам. Как пояснила «МК» аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова, для многих банков, выдающих ипотеку, «загородка» остается сложным сегментом: «На ликвидность залога здесь влияет большое количество факторов: удаленность от города, транспортная и социальная инфраструктура, газ, свет и др. Банкам легче выдать кредит на квартиру, чем на постройку дома. Плюс в загородном секторе высокие риски. Поэтому не все банки идут в эту нишу. А кто идет, все-таки предпочитает работать в рамках госпрограмм. Поскольку там есть гарантии от государства, что часть ставки будет субсидирована».

Как сообщила «МК» главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина, за 10 месяцев этого года на строительство частных домов банки выдали более 88 тыс. ипотечных кредитов на 386 млрд руб. Для сравнения, в 2022 г. выдано 32,8 тыс. кредитов на 138,9 млрд руб. В октябре 2023 г. доля кредитов на ИЖС, земельные участки и жилые дома в общем объеме выдач ипотечных кредитов составила 18% в количественном выражении и 19% в денежном выражении (+4 п.п. к показателю сентября 2023 г.).

По мнению экспертов, интерес к сегменту кредитования ИЖС обеспечили пять льготных госпрограмм (ставки по ним начинаются от 2%, а среднерыночные ставки — от 15,5%), программа газификации, упрощенная регистрация загородной недвижимости и до сих пор действующая дачная амнистия.

В конце прошлой недели ЦБ ради борьбы с инфляцией повысил ключевую ставку с 15% до 16%. Соответственно, через время на 1%, до 16,5–17%, подорожает и рыночная ипотека. Фактически такой высокий уровень является заградительным. Ранее Минфин предложил повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%.

Луч надежды для потенциальных заемщиков зажег в своем выступлении в эфире телеканала «Россия 1» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, заявивший о запуске субсидирования льготной ипотеки под 1% на домокомплекты для ИЖС с использованием эскроу-счетов. Однако приятная новость прожила всего несколько часов. Минстрой оперативно опроверг появление новой льготной ипотеки в России. Как объяснили в ведомстве, речь шла о субсидировании кредитов подрядным организациям, а не гражданам.

По словам Анны Земляновой, загородную ипотеку, как правило, берут семейные люди в возрасте от 30 до 40 лет. В структуре выдачи ипотеки на загородную недвижимость порядка 60% приходится на покупку готовых домов. Оставшаяся часть — кредиты на строительство частных домов, где действуют программы с господдержкой. ИЖС — самый быстрорастущий сегмент на рынке ипотеки. «По мере замедления роста зарплат и из-за действия программ господдержки спрос будет еще больше смещаться со вторичного рынка частных домов в сегмент ИЖС», — полагает аналитик. Напомним, правительство планирует сохранить темпы ввода жилья на уровне 50 млн кв. м в год и повысить долю загородной ипотеки до 30% к 2030 году.

Как считает Ирина Бабина, в 2024 году рынок ИЖС продолжит активно развиваться: будут более активно применяться инновационные технологии строительства, и усилится конкуренция среди застройщиков.

Большие надежды Анна Землянова возлагает на запуск нового механизма ИЖС с использованием счетов эскроу. Это своего рода аналог проектного финансирования при строительстве многоквартирных домов (покупатель размещает средства на эскроу-счете, а заемщик строит дома на заемные деньги от банка). «Это позволит защитить средства людей от недобросовестных мелких застройщиков», — заметила аналитик. По оценкам Дом.РФ, каждый второй дом будет строиться с привлечением ипотечных средств (сейчас — каждый пятый). «А вот спрос на ипотеку для покупки готовых домов, которая заключается по рыночным ставкам, снизится из-за резкого ужесточения денежно-кредитной политики», — уверена специалист.

Инна Солдатенкова не ожидает в 2024 году существенных изменений на рынке загородной ипотеки. По ее мнению, регулятор дал понять, что высокие ставки по жилищным ссудам надолго. Как минимум до 1 июля 2024 года, когда планируется запустить единую льготную программу на ИЖС. «Сейчас у заемщиков, желающих построить свой дом, имеются ограничения — договор с подрядчиком, домокомплекты можно приобретать только у аккредитованных продавцов и др. В новой программе разрешены все способы строительства, в т.ч. хозспособ. Понятно, что банки будут варьировать ставку, но далеко разбежаться им не удастся, учитывая, что это госпрограмма», — сообщила Солдатенкова.

Поэтому она советует заемщикам, подпадающим под условия действующих госпрограмм, поспешить с заявкой на ипотеку. Если, конечно, они собрали на первоначальный взнос от 20% от стоимости проекта. «По рыночным ставкам брать кредит на загородное жилье сейчас точно не стоит, особенно учитывая растущую стоимость стройматериалов. ЦБ «охлаждает» кредитный сектор. И банки, соответственно, вынуждены закручивать гайки. Многим игрокам будет невыгодно выдавать кредиты даже по льготным ставкам. Поэтому нужно быть готовым к тому, что в следующем году получить и рыночную, и льготную ипотеку будет тяжелее, чем в этом», — заключила Инна Солдатенкова.