Арест недвижимости покупателя из-за преступлений, совершенных продавцом

В 2022 – 2023 г. наблюдаю череду обращений с достаточно однотипным сюжетом: покупка жилья омрачена арестом недвижимости. Причем арест «прилетает» либо на стадии регистрации перехода права, как в №8 за 2022 г., либо уже после регистрации права собственности за покупателем.

Если вести речь про арест, связанный с преступлениями продавца, то, прежде всего, нужно отметить: описанный риск почти «не читается» до совершения сделки. Единственный шанс для покупателя надежно узнать о возбужденном в отношении продавца уголовном деле – получить сведения непосредственно из МВД. Как вы понимаете, это не только незаконно, но и недоступно большинству участников рынка недвижимости.

При этом сама процедура снятия ареста тем органом, который его наложил, в рамках процедуры, предусмотренной уголовно-процессуальным кодексом России, является крайне малоэффективной. От раза к разу наблюдаю, как следственные органы и суды отказывают в снятии ареста с имущества покупателя даже в тех случаях, когда между покупателем и обвиняемым не усматривается никакой связи, и когда покупатель не имеет никакого отношения к преступлениям продавца.

Мало того, гражданские суды крайне неохотно принимают иски об освобождения имущества от ареста. Причина в том, что формально такая процедура прописана, прежде всего, в УПК РФ. Помощники судей в районных судах неизменно пытаются отказать в принятии искового заявления по правилам ГПК РФ, ссылаясь на отсутствие компетенции на рассмотрение такого дела у суда. Преодолеть это препятствие возможно, но нужна соответствующая мотивировка (приведу далее).

В целом, успешное избавление недвижимости покупателя от «чужих» арестов возможно при наличии, прежде всего, обычных признаков добросовестности покупателя. Перечислю самые главные:

- внятные источники происхождения денег для совершения сделки у покупателя недвижимости;

- полная рыночная цена в договоре купли-продажи;

- наличие банковских документах о расчетах с продавцом;

- совершение сделки после получения покупателем актуальных сведений ЕГРН;

- отсутствие зависимости покупателя от продавца и самостоятельность в принятии решения о сделке;

- отношение покупателя к приобретенному имуществу «как к своему» и отсутствие контроля продавца над имуществом после сделки).

Если эти признаки имеются, имеет смысл попытаться снять арест через соответствующее ходатайство, заявленное по УПК РФ. После закономерного получения отказа можно идти в суд с гражданским иском, по процедуре, предписанной ГПК РФ. Разберем последнюю такую историю.

Моя клиентка (истица по делу) владела жилым помещением. В 2018 г. оно было ею продано.

Из объявления в интернете истица узнала, что на продажу выставлено другое жилое помещение.

В марте 2019 г. истица связалась с агентом недвижимости, действующим от продавца, и осмотрела квартиру. До указанного времени истица с продавцом квартиры не были знакомы, не являлись по отношению друг к другу аффилированными лицами, не находились в служебном подчинении друг у друга.

До совершения сделки агентом недвижимости истицы была заказана выписка ЕГРН на покупаемый объект. Выписка не содержала сведений об ограничениях права.

Как уже говорилось, истица располагала частью суммы, которая ранее была получена от продажи иного жилья. Оставшаяся часть была получена ею в кредит. Кредитный договор был заключен истицей с АО «БАНК ДОМ.РФ». Приобретаемый объект недвижимости был одобрен банком к залогу.

Готовясь к сделке, истица обратилась на сайт ФССП, вбила данные продавца. Сведений о долгах ответчика на апрель 2019 года обнаружено не было. На сайте «Банкротфедресурс» сведений о банкротстве продавца также не имелось. Кроме того, из открытых данных Росреестра на дату сделки было видно, что обременений не зарегистрировано. В распоряжении истицы сохранились скриншоты с перечисленных сайтов. Все названные обстоятельства дали основания считать сделку с недвижимостью безопасной.

03.04.2019 года истица и ответчик заключили договор купли-продажи.

08.04.2019 года переход права был зарегистрирован, на квартиру было установлено ипотечное обременение в пользу банка.

Став собственницей, истица переоформила на свое имя лицевые счета, стала оплачивать коммунальные платежи и обслуживать долг по ипотечному кредиту. После сделки истица больше никогда не видела продавца и не общалась с ним. Кроме того, квартира стала ее единственным жильем.

Спустя почти три года (!), уже в 2022 году истица получила сообщение Росреестра о наложении районным судом ареста на принадлежащее ей жилое помещение. Как следовало из письма, арест был связан с возбуждением в отношении продавца ряда уголовных дел.

Первоначально истица самостоятельно обратилась в Октябрьский районный суд г. Самары, просила снять арест с принадлежащей ей квартиры. Указала, что не имеет никакого отношения к преступлениям продавца.

В снятии ареста в рамках процедуры, предписанной УПК РФ, как обычно, было отказано. Более того, постановлением Октябрьского районного суда г. Самары от 27.05.2022 года арест на квартиру был продлен.

Мы обратились с гражданским иском, и использовали следующую мотивировку (в большинстве подобных случаев она срабатывает).

В соответствии с п. 51 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29 апреля 2010 г споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

В соответствии с п.2 ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган.

По смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в постановлениях от 16 июля 2008 года N 9-П и от 31 января 2011 года N 1-П, основанных на принципах верховенства права, предполагающего защиту от произвольных действий государственных органов и должностных лиц, а также неприкосновенности собственности и соблюдения баланса частных и публичных интересов, наложение в рамках производства по уголовному делу ареста на имущество, которое находится у лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или несущими по закону материальную ответственность за действия подозреваемого, обвиняемого, и получение которого в результате совершения преступления лишь предполагается, может иметь лишь временный характер и применяться при предоставлении таким лицам процессуальных гарантий, обеспечивающих восстановление нарушенных прав посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости и равенства.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.10.2014 года № 25-П положения частей третьей и девятой статьи 115 УПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 35 (части 1 - 3), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой этими положениями в системе действующего правового регулирования не предусматривается надлежащий правовой механизм, применение которого - при сохранении баланса между публично-правовыми и частноправовыми интересами - позволяло бы эффективно защищать в судебном порядке права и законные интересы лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или гражданскими ответчиками по уголовному делу, право собственности которых ограничено чрезмерно длительным наложением ареста на принадлежащее им имущество, предположительно полученное в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого.

Со ссылками на пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ мы просили исключить из постановления по уголовному делу спорную квартиру. Решением Автозаводского суда Тольятти по делу № 2-145/2023 требования были удовлетворены.

Сошлюсь также на прошлое и очень похожее дело: № 2-3925/2022, рассмотрено в Октябрьском районном суде г. Самары.

Хотя ситуация с наложением ареста была в обоих случаях крайне неприятной для собственников недвижимости, проблемы оказались все же решаемыми.

При этом отказной практики по таким требованиям тоже хватает. В основном она связана или с неправильным составлением исковых требований, либо с отсутствием добросовестности участника сделки.