9 главных ошибок при покупке недвижимости
Эксперт рассказывает, какие ошибки чаще всего совершают люди при покупке недвижимости в новостройке и на вторичном рынке. И объясняет, как их избежать.
1. Неверно определять цель покупки квартиры
Например, рассматривать покупку как инвестицию, но при этом примерять поиск «под себя», под свои задачи для жизни. Это разные направления, и здесь стоит выбрать, что приоритетнее.
Если вы покупаете квартиру, чтобы сдавать в аренду или для перепродажи, не берите в расчёт свои предпочтения. Например, что сами бы вы не хотели жить в таком районе или в такой планировке. Выбирайте квартиру подешевле. Отталкивайтесь от метража, этажа (лучше всего не первый и не последний), ликвидности этой локации (то есть инфраструктуры, транспортной доступности).
Если вы выбираете квартиру для жизни, то, наоборот, стоимость должна уйти на второй план. Ищите не самый дешёвый вариант, а самый комфортный для вашей семьи.
2. Не записывать свои запросы
Человек часто полагается на чей-то выбор, не до конца выяснив, точно ли объект подходит именно под его запросы. Например, учитывает интересы семьи, но не свои.Для кого-то важна доступность общественного транспорта, а для кого-то — парк через дорогу для утренних пробежек. Для некоторых родителей важно, чтобы детский сад был во дворе, пусть и частный. А для других подойдёт только муниципальный.
Поэтому очень важно изначально письменно сформулировать все свои основные запросы и уже под них искать подходящую недвижимость.
3. Не узнавать план развития района
Города активно развиваются: любой участок земли может стать новой стройкой. Всегда стоит навести справки о возможном проекте перед окнами.
Например, под окнами ЖК «LIFE-Ботанический сад» в Москве была построена хорда (трасса для машин). С одной стороны, это вызвало возмущение жителей. С другой — об этом было известно ещё на этапе стройки. Дорога была отражена на макетах застройщика. А также можно было проверить информацию на портале Москвы или Дептранса.
Если вы покупаете недвижимость ради инвестиций, то это вообще первое, на что стоит обратить внимание. Появление метро, парка или новой школы сделает вашу недвижимость дороже. А шум от новой трассы удешевит её стоимость в разы.
4. Доверять рекламным площадкам
Очень часто на интернет-порталах выкладывают недостоверные объявления с заниженной ценой жилья для привлечения внимания. Покупатели доверяют им и считают, что это «рынок».
Чтобы не попасть в рекламную ловушку, позвоните по объявлению и попытайтесь договориться о встрече. Если на том конце провода увиливают, говорят, что кто-то только что внёс аванс, уговаривают вас посмотреть другие объекты, — это значит, что вариант ненастоящий. Любую квартиру, которая действительно продаётся, вам покажут в ближайшее время.
5. Не думать о будущем
Когда семья рассматривает покупку новостройки, она часто не прогнозирует свою жизнь на ближайшие три-пять лет. Однако нередко люди «вырастают» из приобретённых квартир за это время.
Например, нужно учитывать, что появится ребёнок или даже двое, а это значит, что и квадратных метров потребуется больше. Или, наоборот, дети повзрослеют и уедут, и детская комната станет не нужна.
6. Не запрашивать квартиры из резерва
Часто застройщики выводят не все доступные квартиры в продажу. Или не показывают открыто снижение цены, чтобы не вызвать возмущения клиентов, которые купили дороже. Но это не значит, что у них нет в наличии «лакомых» вариантов. Как правило, они есть.
Можно напрямую спросить у менеджера:
- «Знаю, что у вас бывают квартиры в резерве. Сейчас что-то можете мне предложить?»
- «Есть ли у вас сейчас какие-то скидки, акции, которые не опубликованы на сайте?»
Также можно сделать такой запрос через своего агента.
7. Тянуть с принятием решения
В текущих реалиях условия продажи могут меняться по несколько раз в день. Бывает, что за один час цена квартиры увеличивается, и люди больше не могут себе позволить её купить. Или, например, ставка на ипотеку повышается. Или банк прекращает приём заявок. Никто заранее об этом не предупреждает и никаких гарантий не даёт.
Поэтому самый оптимальный вариант:
- Выбрать три-пять объектов, сразу съездить и посмотреть их.
- Взвесить все за и против. Можно в столбики выписать все плюсы и минусы для себя.
- Быстро принять решение на основании своих выводов и ощущений. Желательно за несколько дней, а лучше — часов.
8. Экономить на кладовке
Например, в одном ЖК на 20 апартаментов было всего четыре подсобных помещения. Одни из жильцов вовремя не купили подсобку, а потом поняли, что зря. Им стало негде хранить детские вещи, которые они хотели отложить для второго ребёнка на будущее. Но свободных кладовок уже не было.
Даже если сейчас кажется, что кладовка не нужна, в процессе жизни она, скорее всего, пригодится. Но купить её можно, как правило, только на этапе строительства. Потому что застройщики закладывают небольшой процент кладовок по сравнению с количеством квартир.
9. Не проверять историю вторичной квартиры
С момента приватизации прошло уже более 30 лет. За это время в истории квартир были множественные переходы прав. Важно понимать, что в каждом из них были учтены права всех владельцев.
Например, давным-давно квартира была приватизирована, а потом продана. Затем — продана ещё раз. Последний покупатель изучил только данные предыдущего владельца, а приватизацию проверять не стал. Для этого ему нужно было пойти в управляющую компанию и взять расширенную выписку из домовой книги. Тогда бы он увидел, что перед приватизацией из квартиры выписали несовершеннолетнего ребёнка, который таким образом лишился своих законных прав на квадратные метры. Когда несовершеннолетнему исполнилось 18 лет, он пошёл в суд и выиграл дело. А последний покупатель потерял квартиру.Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно обязательно заказывать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
Проверка выписки из ЕГРН:
- Что проверяем? Сведения о переходе прав на объект и сведения об объекте (наличие/отсутствие обременений и ограничений на дату запроса, кто собственники и сособственники).
- Где проверяем? Просим продавца заказать на Госуслугах. Приходит моментально и бесплатно.
Также важно получить как можно больше данных обо всех собственниках, которые есть в выписке, и о самой квартире. Для этого нужны следующие проверки:
- Проверка паспортов и личности на сайте МВД.
- Проверка доверенности в реестре, если продажа квартиры идёт по доверенности. Проверить нужно дважды: при поступлении документов и максимально близко к сделке.
- Проверка по базе судебных приставов на предмет долгов и неисполненных судебных решений.
- Дополнительная проверка на наличие судебных решений в системе «Правосудие» и на сайте федеральных арбитражных судов.
- Проверка на наличие банкротства у физического лица.
- Проверка в Росреестре дееспособности и сделкоспособности: нет ли у собственников официально подтверждённых заболеваний и каково их состояние на момент сделки. Также стоит запросить справки ПНД и НД у собственников. А лучше лично сходить с ними в диспансеры.
Ещё нужно проверить саму квартиру на наличие зарегистрированных людей и оплату ЖКУ. Это можно узнать по выписке из домовой книги. А также запросить у собственников справку об отсутствии задолженности, архивную выписку, платёжки.
Если квартира была приобретена в браке, то требуется ещё и нотариальное согласие супруга на совершение сделки. Либо заявление о том, что собственник на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоял. Нужно запросить документы у собственника и сравнить соответствие даты приобретения квартиры и даты заключения брака в паспорте.
Также нужно проверить, не использовался ли маткапитал для покупки квартиры предыдущими собственниками. Для этого надо получить справку в отделении СФР или МФЦ. И справки из банка в случае досрочного погашения ипотеки.