В рынок недвижимости вольют миллиардные инвестиции: на ПМЭФ обсудили будущее строительной отрасли

В Северной столице завершилось одно из знаковых деловых мероприятий страны – Петербургский международный экономический форум (ПМЭФ), в ходе которого прозвучали прогнозы о дальнейшем развитии ключевых секторов экономики, в том числе строительной отрасли. Новострой-М собрал все самое важное в одной статье.

Ипотека превыше всего

Ипотека занимает умы не только покупателей жилья, но и чиновников: руководители всех рангов думают о том, как стимулировать строительство и продажи новостроек. Это объяснимо, ведь доля строительного сектора в ВВП страны довольно велика – в среднем около 11% (по данным 2021 года), а заняты в этой отрасли около 8,5 млн человек.

Кстати

К 2030 году вклад стройиндустрии и рынка ЖКХ в ВВП страны должен достичь 21 трлн руб. Общая выручка всех компаний отрасли – 50 трлн руб., а налоговые поступления – 3,79 трлн руб. Такие данные приводились на заседании комиссии Госсовета по строительству.

Самым главным итогом ПМЭФ стало анонсирование дальнейшего снижения процентной ставки по программам льготной ипотеки: Президент РФ Владимир Путин предложил снизить ставку с 9% до 7% годовых. Соответствующее постановление должно вступить в силу 21 июня 2022 года, но ряд банков уже объявили о готовности принимать заявки на кредитование на новых условиях.

При этом не исключено, что это не последнее снижение ставки. Глава Татарстана Рустам Минниханов на заседании комиссии Госсовета по строительству предложил добиваться снижения ставки до 5%. От этого могут выиграть и банки, нарастив ипотечный портфель.

А вот глава «Дом.рф» Виталий Мутко считает, что постоянно муссирование слухов об удешевлении ипотеки ведет к снижению спроса: «Поэтому у нас и получается: в марте — пик, выдано 160 тысяч кредитов, в мае мы падаем до 33 тысяч кредитов. Сейчас мы скажем, что понизим — люди прекратят брать, поэтому должна быть системная программа». Также пыл заемщиков ограничивает и тот факт, что льготную ипотеку нельзя рефинансировать.

Кроме того, глава «Дом.рф» предлагает сделать семейную ипотеку бессрочной: «Чтобы отрасль себя хорошо чувствовала, нужно переходить от антикризисных программ к долгосрочным мерам поддержки. Семейная ипотека заканчивается в 2023 году. Значит, надо ее посмотреть, сделать ее бессрочной». В то же время Виталий Мутко признал, что даже 0% ставка по ипотеке не поможет улучшить жилищные условия более 40% россиян.

«Рост без благосостояния никому не нужен»

Снижение реальных доходов населения РФ в 2022 году ожидается на уровне 6,8%, сообщили в Минфине РФ. Поэтому уровень доходов россиян стал еще одной актуальной темой ПМЭФ. «Не нужно во главу угла ставить только рост ВВП. Нужно смотреть как на этом фоне развития экономики меняется благосостояние семьи. Рост без благосостояния никому не нужен. В ВЭБе мы это понимаем, поэтому запустили Индекс качества жизни в городах», – подчеркнул председатель госкорпорации Игорь Шувалов на сессии ВЭБ в рамках форума.

Серьезным вызовом для российской экономики стал, по мнению главы Минэкономики Максима Решетникова, крепнущий курс рубля. Первый вице-премьер РФ Андрей Белоусов ранее говорил, что российская валюта сейчас слишком укреплена: оптимальным курсом, по его словам, является уровень 70-80 рублей за доллар.

Тем не менее, запрета на хождение доллара, евро и других валют в России не будет, пообещала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, большинство действующих валютных ограничений нужно снять.

При этом предложение главы партии «Справедливая Россиия» Сергея Миронова о конфискации имущества эмигрировавших из страны россиян находит поддержку далеко не у всех. Например, инвестбанкир и финансовый аналитик Евгений Коган уверен, что такая мера вовсе не поддержит экономику страны: «Много сейчас заявлений (а давайте конфискуем что-то у тех, кто уехал из России) – это не способствует тому, чтобы люди создавали бизнес. Нам важно создать стимулы работы в России. Бизнес и возможность работы в 90-е вытянули страну. Частный бизнес сейчас вытянет страну».

Взгляд Минстроя

Стратегия дальнейшего развития стройотрасли России пока находится в процессе разработки: ее представят кабмину в июле. Стратегия была скорректирована с учетом санкций недружественных стран.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ирек Файзуллин в ходе своего выступления на ПМЭФ сообщил о том, что Минстрой обеспокоен снижением объемов выдачи новых разрешений на строительство жилья. Кроме того, высокая ипотечная ставка может поставить под угрозу достижение целей нацпроекта «Жилье и городская среда» (но, поскольку уже стало известно, что ставку снизили до 7%, вероятно, риски срыва нацпроекта тоже нивелировались).

Кроме того, ключевая ставка на текущем уровне (9,5% годовых) уже позволяет не оказывать господдержку застройщикам коммерческой и промышленной недвижимости, полагают в Минстрое. Также в ведомстве подсчитали, что, например, лифтовой отрасли потребуется примерно полгода на перестройку, чтобы начать производить недостающее оборудование.

Рука об руку

Строительство и ЖКХ – две вещи неразрывные. Поэтому их развитие обсуждалось на ПМЭФ практически в единой связке.

Вопросов возникло немало: это и недостаток коммунальных сетей, к которым необходимо подключать новостройки (через 2 года может оказаться так, что подключать не к чему), и необходимость модернизации существующих коммуникаций. На модернизацию потребуется около 4-4,6 триллионов рублей, которые можно уложить в пятилетнюю программу. Гендиректор Фонда развития территорий Константин Цицин напомнил, что в год в России происходит около 80 тысяч аварий в коммунальной сфере, то есть по 6,5 тысячи в месяц. Так что постоянная модернизация коммунального хозяйства жизненно необходима.

Кстати, Президент РФ предложил нарастить объем ресурсов на 10 млрд рублей ежегодно в 2023-2024 годах на программу комфортной городской среды.

Очевидно, этот пункт уже учли в стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства с прогнозом до 2035 года, которую зампред Правительства Марат Хуснуллин представил к обсуждению на заседании комиссии Госсовета по строительству в рамках ПМЭФ.

«Мы впервые подошли к программе развития строительной отрасли и ЖКХ как к системной межотраслевой программе. Мы учитываем все виды строительства, увязываем его с пространственным развитием, увязываем с финансовой системой, увязываем с условиями жизни каждого гражданина в каждом населённом пункте. То есть это комплексная программа развития инфраструктуры для жизни человека. Ключевая задача – создание комфортных условий жизнедеятельности наших граждан», – отметил вице-премьер.

Рук не хватает

Количество мигрантов-строителей в России снизилось до 500 тысяч человек, что составляет четверть от показателей конца 2020 года, сообщил на ПМЭФ президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, на конец 2020 года, по официальной статистике, на стройках работали 800 тысяч мигрантов, по оценкам экспертов – около 2 миллионов.

Глушков отметил, что наибольший дефицит рабочих-мигрантов сегодня испытывают российские регионы, так как Москва, Санкт-Петербург и еще пара крупных городов оттягивают на себя весь существующий поток за счет более высоких зарплат.

При этом в Минстрое России сообщили, что вообще перестали получать от стройкомпаний обращения, связанные с проблемой нехватки мигрантов.

Новые инициативы

Власти задумались о том, чтобы на правительственном уровне закрепить за гражданами право покупать жилье с мебелью и включать стоимость меблировки в ипотечный кредит. Соответствующую концепцию сейчас прорабатывают совместно Минстрой и Минпромторг, причем скидки на мебель будут достигать 30%, а производители дадут гарантии на свою продукцию. Кроме того, цены на обстановку в квартире будут фиксироваться на момент приобретения новостройки.

Еще одно новшество: в Московской области к концу 2022 года хотят запустить ипотечный маркетплейс. Оператором единой ипотечной программы станет «Дом.рф». Программа объединит федеральные и региональные меры поддержки, что позволит предоставить наиболее выгодные условия ипотечного кредитования жителям региона. Техническая реализация планируется на базе Единой информационной системы жилищного строительства по принципу «одного окна».

Не забыли и про государственные арендные дома. «Дом.рф» и ПИК подписали на ПМЭФ соглашение, предполагающее передачу в арендный фонд госкомпании 25 тыс. кв. м жилья в Южно-Сахалинске (речь о строящемся ЖК «Уюн Парк»). По словам представителя ПИК, начать передавать квартиры планируется к 2025 году.

При этом идею контролировать аренду от физлиц пока решили отложить до лучших времен. Создание государственной информационной системы по учету договоров аренды жилья, апартаментов и машино-мест пока снято с повестки. «Это не то, на чем в моменте нужно сконцентрироваться», – сказал Никита Стасишин, замглавы Минстроя.

Новые проекты

Обсуждались на ПМЭФ не только стройки с госучастием, но и коммерческие инвестиции. Отметился даже Филипп Киркоров: певец хочет вложиться в девелоперский бизнес в Северо-Западном округе, о чем было подписано соглашение с губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко. По последним данным, под эгидой Киркорова в Ленобласти появится торгово-развлекательный комплекс «Звезда».

Вообще в дни ПМЭФ Смольный подписал различных соглашений на полтриллиона рублей. Есть и договор об инвестициях со стороны «Дом.рф» (150 млрд руб. в течение 12 лет пойдут на строительство жилья, соцобъектов и инфраструктуры), и со стороны «Газпрома» (всего 64 различных объекта), и со стороны девелопера GloraX (73,5 млрд руб. компания вложит в реализацию КОТ «Дальневосточный проспект – Зольная улица», где появится 150 тыс. кв. метров жилья). И это еще не все: в регион потекут финансы от Сбера, «Трансмашхолдинга», Росатома, ОДК и других гигантов.

Столица на фоне Петербурга немного потерялась, но кое-какие стройки анонсированы и здесь. Так, Москва планирует привлечь 340 млрд руб. частных инвестиций в редевелопмент промзон «Автомоторная», «Теплый стан» и «Южное Бутово». Здесь появятся жилые дома, соцобъекты и офисы.

Группа «Родина» объявила об инвестициях в размере 25 млрд рублей в развитие проекта на Сельскохозяйственной улице в Москве. Проект многофункционального кластера «Союз» предусматривает строительство 101 тыс. кв. м жилья и существенную спортивную составляющую. На 9 гектарах земли 7 гектаров будут отведены по спортивные объекты, 2 – под жилье.

Прогнозы

Многие участники форума в один голос говорили о дальнейшем снижении ключевой ставки. Причем многие сходятся на том, что регулятор снизит ставку до 7%.

«Есть факторы, которые позволяют говорить о дальнейшем снижении ставки, в частности, дефляция четыре недели подряд. Наш прогноз, что до конца этого года ставка может достичь примерно 7%, что вполне будет соответствовать балансу в экономике», – заявил глава Сбера Герман Греф.

Однако в Сбере прогнозируют, что ВВП России в 2022 году упадет на 7%, а в 2023 году — на 10,3% относительно уровня 2021 года. И если не предпринимать никаких мер, то возврат экономики на уровень 2021 года может занять примерно 10 лет. «На страны, которые ввели санкции, приходится 56 процентов российского экспорта, из-за чего под угрозой оказалось 15 процентов ВВП», – подчеркнули в Сбере.

По итогам 2022 года объем выдачи ипотечных кредитов сократится на 20-30% год к году, а спрос на жилье уже упал на 50-60%, что скажется на инвестициях в эту сферу, предполагает Владимир Ефимов, заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений.

Но зато рост цен на жилье будет в пределах инфляции. «По нашим оценкам, рост цен на жилье в 2022 году не превысит инфляцию. Сдерживать цены будет ограничение платежеспособного спроса, на который влияют реальные располагаемые доходы населения», – сделал выводы глава Дом.рф Виталий Мутко.