«Золотая виза» Испании через покупку коммерческой недвижимости

Испанская «Золотая виза» (ВНЖ инвестора) открывает возможность свободно перемещаться в Шенгенской зоне и даёт много других преференций; Один из способов оформить такой вид на жительство – купить в Мадриде, Барселоне, Валенсии или на островах коммерческую недвижимость; Почему это зачастую выгоднее вложений в жильё? В чём особенности сделок? Какой тип объекта выбрать? Какова вероятная доходность? Проанализируем в новом материале.

ВНЖ инвестора

Программа инвесторского ВНЖ Испании по-прежнему доступна россиянам и крайне востребована. За 2023 год статистика пока не опубликована, но за 2022 цифры известны – граждане РФ получили 1942 «золотые визы», заняв третье место по этому показателю после американцев и британцев. В целом с марта 2022 по август 2023 года российская диаспора выросла с 7,5 тысяч до 11,5 тысяч человек.

Состоятельных россиян привлекает возможность свободно ездить в Шенгенской зоне, проживать в любой стране ЕС, без проблем открывать счета в заграничных банках и хранить на них средства без ограничений. Подробнее обо всех преимуществах и условиях мы рассказывали в материале «Золотая виза» Испании. Что даёт и как получить в 2024 году?».

Способов участия в программе «Золотая виза» несколько, но чаще всего претенденты на вид на жительство выбирают инвестиции в испанскую недвижимость. По условиям, необходимо купить объект стоимостью не менее 500 000 евро.

Схема раздачи привилегированных виз в обмен на инвестиции – один из драйверов рынка. Продажи квартир, домов и коммерческих помещений иностранцам близки к пиковым. Продажи россиянам побили рекорд. За 1-е полугодие 2023 года граждане РФ приобрели 2138 объектов и оказались на 4-м месте в общем зачёте среди всех зарубежных покупателей.

Вкладывать можно как в жилые, так и в коммерческие объекты. Причём статистика говорит, что спрос постепенно смещается в сторону последних. По данным GSNI, из 2138 объектов, которые купили россияне в 1-м полугодии минувшего года, коммерческих было 1447, то есть 67% от общего количества.

Разберёмся, в чём же причина такой динамики.

Коммерческая или жилая?

Вложение средств в офис, магазин или помещение под ресторан – оптимальный вариант, если ваша цель именно в получении инвесторской визы, и вам не нужно в ближайшее время переезжать в Испанию.

Основные аргументы:

1. Коммерческая недвижимость даёт пассивный доход без рисков и дополнительных хлопот. Объекты годами генерируют прибыль без участия инвестора. Управляющая компания за символическую сумму, в пределах 5% от арендной платы, берёт все заботы на себя.

2. Коммерческие помещения неуязвимы к «окупасам» (всем известна эта проблема в Испании). Почти в ста процентах случаев захвата чужого имущества речь идёт именно о жилой недвижимости. Очевидно, что крайне трудно оккупировать действующий супермаркет или аптеку, да и жить там с комфортом вряд ли получится.

3. Легче расстаться с арендатором, если возникнут на то причины. Если ваш арендатор перестанет платить, то из коммерческого помещения его можно будет выселить максимум в течение двух месяцев. В случае с жилой недвижимостью такой трюк не пройдет. Суды зачастую закрывают глаза на проблемы с оплатой и, к удивлению собственника, встают на сторону арендатора.

4. Возможность сэкономить на налогах при покупке коммерческой недвижимости с уже действующим договором аренды. Как минимум, 7,5% от стоимости объекта.

Что касается сложности процедуры, принципиальной разницы между покупкой жилого и коммерческого помещения нет. Технически сделки мало отличаются друг от друга. Больше забот появляется, если у клиента нет альтернативного ВНЖ или гражданства, кроме российского. Ещё сложнее, если нет зарубежного счета. И практически фатально – если покупатель с российским паспортом не может подтвердить свой доход или попал в санкционный список. Такую сделку оформить практически невозможно.

Выбор типа объекта. Офис, ресторан или аптека?

Наибольшим спросом в последние годы пользуются супермаркеты и аптеки, магазины для животных и ветеринарные клиники. На их долю сегодня приходится больше половины сделок с частными инвесторами. Триггером такого изменения тренда стала пандемия 2020 года, когда многие арендаторы из-за локдауна не смогли сохранить свой бизнес. Собственники помещений понесли тогда большие убытки. Особенно пострадали владельцы офисов и ресторанов, которых в туристической Барселоне более десяти тысяч. Туго пришлось собственникам офисных помещений.

По этой причине помещения, в которых арендаторы продают предметы первой необходимости, у инвесторов стали пользоваться особым спросом. Горизонт планирования в последние годы сильно уменьшился. Появились новые мощные риск-факторы. В таких условиях люди предпочитают покупать объекты, где арендатор продолжит работать при любых обстоятельствах.

Нельзя сказать, что прибыльность недвижимости в испанском мегаполисе сильно зависит от типа арендатора. Везде работает классическая формула риск-доходность. Чем лучше расположен объект и престижнее в нём арендатор, тем меньше доходность и больше ликвидность. В Испании речь идёт о рентабельности 3-5% в год после уплаты всех налогов и расходов при сделке (NETTO).

Значительно улучшить доход можно с помощью различных девелоперских историй. Предпочтительнее покупать проверенные объекты с хорошими характеристиками и с потенциалом дополнительного роста стоимости. Именно капитализация в сочетании с устойчивостью европейской валюты позволяет инвесторам достичь хороших показателей! Естественно, горизонт планирования должен быть не менее трёх, а лучше, как минимум, пяти лет. Тогда на выходе, помимо хеджирования, можно получить дополнительные 30–50% капитализации.

Выбор непосредственно объекта

- Самая важная характеристика любой коммерческой недвижимости – локация! Об этом знают абсолютно все инвесторы.

- Значимым критерием, помимо локации, является арендатор: его наличие и статус. Длительность контракта и срок обязательного исполнения договора аренды также имеют значение, но это не панацея.

- Необходимо учитывать некоторые особенности самого здания и помещения: видовые витрины, угловое расположение, наличие вытяжки.

- Стоит убедиться, что имеются все необходимые разрешения и лицензии или есть возможности для их получения

- Конечно, при покупке нужно обращать внимание на стоимость квадратного метра в данном конкретном месте.

Если у вас пока отсутствует привязка к какому-то региону Испании, и вы только планируйте войти на этот рынок, выбирайте коммерческую недвижимость в крупном индустриальном городе, где нет ярко выраженной сезонности, и где круглый год кипит жизнь. В Испании для инвестиций идеально подходят Барселона и Мадрид. Можно также рассмотреть Валенсию и Тенерифе.

Резюме

Коммерческая недвижимость Испании может решать задачи сразу на нескольких уровнях. При грамотном подходе она даст стабильные доходы от аренды и в дальнейшем от роста капитализации. Но, самое главное, вложения открывают доступ к уникальному по набору опций, привилегированному ВНЖ инвестора Испании.

Последние полгода испанские власти под натиском Евросоюза активно обсуждают вопрос ужесточения, либо полного запрета этой иммиграционной программы (к слову, в октябре прошлого года ей исполнилось 10 лет). Наша рекомендация – принимать решение оперативно!

Благодарим за помощь в подготовке статьи управляющего директора инвестиционно-консалтингового агентства Decart Property Investments Андрея Карачуна.