Жилье Шредингера: как рынок апартаментов существует в отсутствие ясного статуса

Апартаменты — своего рода «жилье Шредингера»: дискуссия об их статусе и возможности уравнять их в правах с жильем ведется на уровне государства уже не первый год. Последняя новость по теме — председатель комитета ведомства по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил недавно, что к скандальному законопроекту о статусе апартаментов Госдума вернется до конца года. Мы расспросили экспертов, как вопрос статуса апартаментов сказывается на спросе на этот формат недвижимости.

В чем проблема со статусом апартаментов

По своей сути, апартаменты строятся главным образом как жилье, но юридически это коммерческая недвижимость, что позволяет не соблюдать при их строительстве нормы по инсоляции и обеспеченности инфраструктурой. Кроме того, в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, которую в обиходе называют «пропиской» — это создает сложности с пользованием районной инфраструктурой. Среди минусов формата также повышенные коммунальные платежи и налоги, которые платят собственники коммерческой недвижимости, но тут многое зависит от конкретного статуса объекта (офисы, гостиничная недвижимость, помещение свободного назначения и т. д.) и кадастровой оценки, которая может быть ниже, чем у жилья в той же локации.

Эти минусы учитываются в цене — в результате стоимость апартаментов обычно ниже, чем квартир в ЖК со схожими характеристиками. Разница может составлять 10-20% и даже больше, поэтому формат сохраняет покупательский интерес.

А вот предложение апартаментов постепенно сокращается: по оценке Level Group, сейчас доля этого формата в экспозиции столичных новостроек не превышает 15%, тогда как в 2020 году на них приходилась примерно четверть первичных лотов в продаже. В риэлторской компании «Этажи» московский показатель к началу четвертого квартала оценивают в 12% первичного рынка. «В последние месяцы новые разрешения на строительство апарт-комплексов почти не выдаются. И при сохранении их текущего правового статуса формат, скорее всего, будет и дальше постепенно уходить с рынка», — отмечает директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко.

Что планируется изменить

Сейчас в Госдуме находится законопроект, предлагающий поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы. Основной смысл этих поправок — вводится понятие «многофункциональное здание», на такие проекты предлагается распространить положения Жилищного кодекса и позволить владельцам помещений в них получить постоянную регистрацию. При этом в таком комплексе могут одновременно располагаться и нежилые, и жилые помещения — но их нельзя проектировать на одной и той же лестничной площадке, а владельцы нежилых площадей не должны иметь свободного доступа к квартирам.

«Ключевой вопрос в законопроекте, который остается без ответа, — на основании чего помещения в вводимом понятии «многофункциональное здание» будут признаваться квартирами или нежилыми помещениями. Нет никакой методики, а только декларативные поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы», — подчеркнул, говоря о необходимости доработки, председатель думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Участники рынка, опрошенные редакцией, в целом согласны с необходимостью доработки законопроекта и уточнения конкретных критериев. Вместе с тем, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, даже если правовой статус апартаментов не изменится, у этого формата сохранится своя аудитория. «После очередного отказа приравнять апартаменты к жилью привлекательность таких объектов практически никак не менялась, — говорит эксперт. — Позиция государства по поводу апартаментов долгое время качается из стороны в сторону: то власти говорят о скором запрете их строить, то об уравнении в правах с жилой недвижимостью. При этом популярность апартаментов не падает: их как покупали, так и покупают».

Потенциальные покупатели уже разобрались с нюансами формата, понимают и принимают все риски, добавляет Коркка: «Их не пугает невозможность прописаться, более высокие налоги и платежи за коммунальные услуги, равно как и ограниченный пакет социальной инфраструктуры вокруг. К тому же сейчас при строительстве комплекса апартаментов с нуля застройщики обеспечивают уровень благоустройства и инфраструктуры не хуже, чем в ЖК с квартирами».

О том, что современные проекты апартаментов в основном не уступают «классическому» жилью по основным потребительским характеристикам, говорит и заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. «По своему уровню апартаменты комфорт-класса зачастую приближаются к формату бизнес — по инфраструктурному наполнению, используемым стройматериалам, качеству благоустройства, обслуживания, — рассказывает эксперт. — Мы отмечаем стабильный спрос на апартаменты, который сохранялся в том числе и в весенние месяцы, когда изменились внешние условия, просел рынок, выросла ключевая ставка. Сейчас покупательская активность в сегменте растет — это связано с интересом в получении инвестиционной доходности».

Формат для инвесторов

Основная аудитория апартаментов сейчас — это именно инвесторы, считают все опрошенные участники рынка. «Покупателям, приобретающим апартаменты как инвестиционный продукт, не о чем беспокоиться. Фактор сохранения текущего правового статуса не повлияет на рынок апартаментов. Здесь, как и в случае с другими видами недвижимости, все будет зависеть исключительно от конъюнктуры», — рассуждает Надежда Коркка.

По словам эксперта, апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир в своей локации, а сдать их в аренду можно как минимум по той же ставке. «А учитывая, что обсуждается возможность вывода такого типа жилья в отдельную категория для уменьшения налогов, то его привлекательность в качестве как покупки для себя, так и в качестве инвестиции только возрастет», — подчеркивает она.

При сдаче в аренду апартаменты окупаются быстрее, чем квартиры, отмечает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин. По его оценке, на чистую прибыль при сдаче апартаментов в Москве в аренду можно выйти уже через 10 лет. «Краткосрочные инвестиции также оправданны, особенно когда речь заходит о локациях, где нет конкурентов. На выходе из проекта можно заработать от 30% его стоимости и выше», — говорит эксперт.

Что будет с форматом дальше — пока прогнозировать сложно, говорит Павел Луценко. «При сохранении текущего статус-кво у апарт-комплексов сохранится как минимум текущая аудитория инвесторов и стабильный спрос со стороны арендаторов, — считает эксперт. — Часто апартаменты даже выигрывают у съемных квартир в своей локации, поскольку в основном это современные проекты с новой отделкой и мебелью, современными МОПами, благоустроенной территорией и хорошей транспортной доступностью».

В долгосрочной перспективе, по мнению Алексея Перлина, на рынке апартаментов могут остаться только профессиональные игроки. «Это компании, строящие апартаменты не по остаточному принципу, а изначально как качественный продукт, имеющий свою целевую аудиторию. В дальнейшем девелоперам всех новых проектов придется максимально прорабатывать концепцию и инфраструктуру своих апарт-комплексов», — говорит он.

В любом случае, точные перспективы стоит рассматривать с учетом новых правовых изменений — судя по планам Госдумы, об их основных направлениях рынок может узнать уже в текущем квартале. Если же апартаменты все-таки приравняют к жилью, стоимость лотов в проектах, которые будут соответствовать необходимым критериям, подтянется к стоимости квартир, говорит Сергей Нюхалов. «В этом случае покупатели такой недвижимости могут получить доход до 40% и выше», — прогнозирует эксперт.