Жилье на Бали по цене российской квартиры можно сдавать за 180 тысяч рублей в месяц. Так ли это?

За сколько можно сдавать односпальные апартаменты на Бали, как контролировать УК, сдающую в аренду ваше жилье, какой процент она берет за услуги, сколько составляют коммунальные платежи? О том, как заработать на сдаче в аренду жилья на индонезийском острове удаленно, рассказывает коммерческий директор одного из старейших и самых надежных девелоперов острова Alex Villas Group Николай Нечунаев.

Почти 40% экономически активных россиян мечтают иметь инвестиционное жилье, которое приносило бы доход от сдачи в аренду от 80 тыс. руб. в месяц. Решением может стать покупка апартаментов или небольшой виллы на Бали по цене российской недвижимости. Остров сегодня активно развивается, туристический поток практически вернулся к допандемийным показателям, заполняемость номеров достигает 80%, а рынок недвижимости ежегодно растет на 15–20%. Все эти факторы позволяют окупить вложения за пять-шесть лет.

ВЛОЖЕНИЯ КАК В РОССИИ, А ДОХОД ВЫШЕ

На Бали однокомнатные апартаменты на этапе строительства можно приобрести за 12–14 млн руб., в некоторых комплексах на ранних стадиях строительства юниты можно купить еще дешевле. Например, наша компания Alex Villas Group (имеет десятилетний опыт строительства на Бали) приступила к проектированию нового проекта Complex 8 в Улувату с видом на океан, он будет завершен во второй половине 2026 года. На данный момент юниты площадью 33,5 кв. м можно приобрести за $99 тыс. (около 9 млн руб.). Это однокомнатные апартаменты с развитой инфраструктурой на территории комплекса. Проживающим будут доступны два бассейна, бар на крыше, где можно любоваться рассветами и закатами, детская и спортивная зоны, паркинг. Также в комплексе будут работать ресепшен, служба безопасности, система видеонаблюдения. Все юниты подключат к инновационной системе «Умный дом».

После сдачи Complex 8 стоимость недвижимости вырастет как минимум на 30%. То есть через полтора года этот объект будет стоить уже не $99 тыс., а минимум $128–130 тыс.

Ориентировочная аренда односпального юнита в сутки варьируется от $70 до $100, а средние показатели загрузки объектов составляют 80-85% (24-26 дней в месяц).

Таким образом, если брать нижнюю границу, то ежемесячный доход составит минимум $1,6 тыс. Но по статистике, наши инвесторы получают в месяц не меньше $2 тыс. Для сравнения, в Москве квартиры, которые сдают по 150-170 тыс. рублей в месяц, стоят не менее 40 млн рублей.

Доход от недвижимости на Бали может быть и выше, но и вложить придется больше. Например, двуспальные апартаменты могут приносить уже $120-160 в сутки, таунхаусы - $120-180, двуспальная вилла $160-220$. Сейчас у нас в Чангу строится Complex 7 со сдачей в 2025 году. В нем стоимость двуспальных апартаментов от $330 000, а пентхаус - от $460 000.

Важно понимать, что на цену посуточной сдачи любого объекта влияют локация, стратегия продвижения, дополнительные сервисы, такие как уровень клининга, состояние номеров, интерьеры, цветовая гамма, декоративное оформление, работа обслуживающего персонала. Поэтому при выборе девелопера и управляющей компании важно проанализировать их реализованные кейсы, узнать, какую доходность они обеспечивают инвесторам, в каком состоянии их юниты, инфраструктура, изучить отзывы гостей.

РАСХОДЫ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Если сдачей в аренду занимается управляющая компания (а чаще всего это делает именно она), то из общего дохода вычитается ее процент. В нашей компании это 20% от стоимости аренды юнита. Еще надо заложить расходы на зарплату операционному персоналу, электроэнергию, воду, стирку, мелкие работы по юниту. Это $100-$250 в месяц. Мы стараемся эти расходы постоянно оптимизировать.

КУПИТЬ АПАРТАМЕНТЫ НА БАЛИ ДИСТАНЦИОННО РЕАЛЬНО?

Для того чтобы купить недвижимость на Бали, необязательно туда приезжать. Например, в нашей компании большая часть сделок происходит дистанционно, всё заверяется электронной подписью. Обычно процесс покупки выглядит следующим образом. Сначала менеджер отдела продаж проводит видеозвонок с потенциальным клиентом, у которого есть возможность виртуально прогуляться по интересующим объектам и задать все вопросы. Как показывает практика, это самый лучший способ познакомиться с недвижимостью. После того как клиент сделал выбор, мы оформляем полный пакет документов, включая решение юридических и нотариальных вопросов.

Вся сделка состоит из трех договоров: на аренду земли, на строительство недвижимости с описанием объекта и сроков и договор с управляющей компанией, в котором прописаны наши обязательства и гарантии клиента на прибыль. На всех этапах клиента сопровождает менеджер и дает быструю обратную связь. Что получает инвестор после заключения договора на покупку недвижимости на этапе строительства? Во-первых, полный контроль и информацию о ходе работ, доступ к камерам на строящихся объектах. Во-вторых, создается ТГ-канал, в котором мы регулярно присылаем отчеты о стройке.

АПАРТАМЕНТЫ ПОСТРОЕНЫ, А ДАЛЬШЕ ЧТО?

После ввода объекта в эксплуатацию подключается управляющая компания, которая занимается сдачей недвижимости в аренду и ее обслуживанием. Информация об объекте размещается в том числе и на крупнейших международных сервисах бронирования, таких как Airbnb и Booking.

Собственника жилья подключают к персональной онлайн-группе с бухгалтером и ключевыми сотрудниками компании. В ней он ежемесячно получает детальный отчет по работе его объекта:

- количество броней (имя гостя, на сколько ночей он забронировал объект, сумма оплаты и т. д.),

- расчет его прибыли после вычета комиссии УК,

- ежемесячные расходы и детальное описание каждой строчки по тратам,

- график соотношения прибыли к затратам на объект и ряд других параметров.

Каждый вид юнита может быть востребованным вне зависимости от площади. Все зависит от управляющей компании: ее опыта, стратегии продвижения среди разных целевых групп. Например, односпальные и двуспальные апартаменты площадью 60 кв. м и больше могут быть востребованы как среди одиночных гостей, которые предпочитают приватность, уют и комфорт, так и среди пар, которые готовы разделить жилье с близкими друзьями. Также такой тип недвижимости подходит семьям с маленькими детьми: родители могут разместить ребенка в большой лаунж-зоне, в которой он всегда на виду. Инстаграмные односпальные таунхаусы любят выбирать молодые пары для романтического отдыха или медового месяца. Что касается вилл, то их выбирают люди, которые ценят большое пространство, комфорт, приватность и готовы за это платить.