Земельное участие: девелоперы могут отдать часть жилья под соцнужды

Девелоперам хотят передавать земли под строительство жилья в обмен на определенную долю квартир под соцнужды. Такие законодательные изменения в механизм комплексного развития территорий (КРТ) подготовил «Дом.РФ», сообщили «Известиям» в госкорпорации. Новые квартиры планируется использовать, например, для предоставления многодетным семьям, детям-сиротам, переселенцам из аварийки и другим очередникам, а также под арендные дома. Регионы будут приобретать «квадраты» по цене Минстроя, которая ниже рыночной. Насколько выгодно застройщикам покупать земельные участки в обмен на квадратные метры, выясняли «Известия».

Ниже рынка

«Дом.РФ» подготовил законодательные изменения в механизм комплексного развития территорий (КРТ). Планируется предусмотреть возможность передачи девелоперам федеральной земли по минимальной цене в долгосрочную аренду за долю квартир по результатам аукционов, рассказал «Известиям» заместитель гендиректора «Дом.РФ» Денис Филиппов. Идею уже поддержали в Минстрое, госкорпорация рассчитывает на принятие поправок в ближайшее время, добавил он.

Редакция направила запрос в Министерство строительства и ЖКХ.

Пока речь идет о передаче таким образом именно федеральных земель, которые сейчас не застроены, уточнил Денис Филиппов. Но, возможно, в будущем можно будет применять механизм и в рамках модернизации жилого фонда, сказал он.

Закон о КРТ, принятый в конце 2020 года, дал регионам право утверждать программы сноса и реконструкции фактически любых жилых домов. Комплексное развитие территорий может быть применено, если не менее 50% ее занято аварийным, ветхим жильем или промышленными постройками.

— На аукционе будет торговаться не земля, а доля помещений — кто предложит большую, тот и выиграл. По окончании строительства инвестор передает часть квартир Единому институту развития, которые в дальнейшем могут быть использованы для решения социальных вопросов региона, — рассказал Денис Филиппов.

Также он отметил, что в результате торгов девелоперы отдают от 1 до 20% от построенных квартир — все зависит от субъекта и стоимости земли там. Региональные власти смогут приобретать под соцнужды квадратные метры у «Дом.РФ» за стоимость, установленную Минстроем. Кроме того, переданное девелоперами жилье будет использоваться для создания арендных домов, добавил он.

— Ежеквартально Минстрой утверждает средние цены на жилье, которые становятся эталоном для всех государственных мероприятий в сфере жилищной политики, в частности в закупке квартир для госнужд. Как правило, эта цена ниже рыночной, — напомнил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Государство сможет передавать льготные квартиры сиротам, многодетным семьям, инвалидам и семьям, воспитывающим детей инвалидов, ветеранов, переселять в них людей из ветхого жилья, сдавать их в социальную аренду гражданам с низким уровнем дохода, и др., отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

— Это важная и нужная инициатива. У государства и регионов большой объем невыполненных обязательств перед социально незащищенными гражданами. Например, только очередь из числа детей-сирот, нуждающихся в жилье, превышает 200 тыс. человек. Также у нас есть обязательства по переселению людей из районов Крайнего Севера и приравненных к нему территорий, эта программа сейчас фактически замерла, — подчеркнул член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

Девелоперские выгоды

Сама по себе система КРТ упрощает процесс и сокращает время выхода девелопера на стройку, считает Денис Филиппов. Обычная процедура необходимого изменения генплана и правил землепользования застройки (ПЗЗ) занимает около двух лет, в рамках же комплексного развития территории — всего около полугода, пояснил он.

— Девелоперам выгодно покупать земельные участки в обмен на квадратные метры. Этот механизм делает доступными не самые маржинальные проекты, — сказал «Известиям» директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.

Расходы на начальной стадии проекта самые проблемные: на них необходимо привлекать или банковское финансирование по более высокой ставке, или собственные средства, или инвестора и т.д., дополнил коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

Получение участка по символической цене значительно упростит жизнь проекта, плюс, когда в нем есть заинтересованность государства, прохождение бюрократических этапов идет быстрее. К тому же в итоге в проекте есть и полностью понятная коммерческая составляющая, что делает его существенно устойчивее, чем обычный коммерческий аналог, добавил он.

— Сегодня в регионах уже используется практика, когда разрешение на строительство выдается, только если застройщик берет на себя обязательства выделить квартиры для очередников, например для детей-сирот. Девелопер может реализовать проект элитной недвижимости в центре города, а квартиры под социальные нужды предоставить в рамках другого проекта где-нибудь на окраине, — пояснил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.

Фактически бесплатное выделение земельных участков сделает такой бартер еще более привлекательным, а регионы смогут выкупать квартиры по себестоимости: цены Минстроя расчетные, без учета фактора спроса, отметил эксперт.

Пока число проектов КРТ в стране не очень велико, а завершенных и вовсе нет, поэтому такой механизм, хотя и поможет сократить на несколько тысяч количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в целом проблему не решит, полагает Павел Склянчук. Поэтому необходимо развивать и другие механизмы помощи нуждающимся, сказал он.

Например, предусмотреть возможность муниципалитетам выкупать отдельные квартиры в любых других новостройках и передавать их нуждающимся не в собственность, а в долгосрочный социальный наем. По действующим правилам возможно строительство только целого многоквартирного дома, все квартиры в котором предназначены под такой наем. Но за десять лет таких домов было построено всего несколько десятков на всю страну, пояснил Павел Склянчук.

Обеспечение жильем социально незащищенных групп населения усиливает стабильность государства и задает вектор развития страны и общества в целом, добавил руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. Так, предложенный шаг на пути к этой цели внесет свою лепту в устойчивость российской экономики, считает он.