Затянувшийся льготный период

Есть в замечательном фильме «Зеленый фургон» линия, когда жители Севериновки приходили к начальнику местной милиции с заявлением «Просю выдать из вещественных доказательств во временное пользование трохи гвоздей, табаку, самогону…». На удивленный вопрос персонажа Дмитрия Харатьяна, как можно выдать, например, табаку во временное пользование, с соломоновой мудростью отвечали — «так не вечно ж ему быть». Да, всё пройдет, и курево с самогоном тоже.

Но, как говорится, нет ничего более постоянного, чем временное. Стучится в дверь случайный прохожий с целью водички попить, смотришь, а он уже навечно поселился. Так и льготное кредитование вообще и ипотека на новостройки в частности. Вроде бы в пандемию мера рассматривалась как антикризисная для поддержки строительной отрасли (и именно поэтому предусмотрена для новостроек), а как задержалась. И кризис преодолен, и объем строительства бьет рекорды, да и вообще, как выяснилось, в некоторых городах объем нераспроданных новостроек достиг 80%, а нашему пострелу еще до середины следующего года существовать.

Правда, как стало известно, на этой неделе власти в лице Минфина задумались над временным ужесточением условий для получения льготной ипотеки. Так, обсуждается вопрос об увеличении первоначального взноса с 15 до 20%, а также о снижении на 0,5% для банков величины субсидии. Очень вовремя, надо сказать, на фоне того, что в среду ЦБ заявил: ипотека демонстрирует признаки перегрева.

Казалось бы, зачем кредитным организациям брать на себя расходы за государственную льготу? Но, во-первых, как подчеркнул представитель финансового ведомства, мера эта временная. Во-вторых, банки наши никогда себя не обидят и традиционно переложат возросшие расходы на рыночных заемщиков. Что, кстати, происходит и сейчас. И даже в двойном объеме, поскольку субсидия финансируется из средств бюджета, то есть из наших с вами налогов.

Нет, всё понятно, почему возникло обсуждение изменения условий по льготной ипотеке. В августе ЦБ был вынужден пойти на внеплановое и резкое повышение ключевой ставки до 12%. Как следствие, Минфину придется выделять существенно больше средств на субсидирование льготы. Повысить ставку и по льготной ипотеке — не слишком популярная мера. К тому же всем понятно, что регулятор сделал широкий шаг в августе в большей степени для демонстрации жесткости, а не с целью ее проявить. Все понимают, что в обозримой перспективе придется дать обратный ход.

Безусловно, можно и должно понять желание монетарных властей снизить нагрузку на бюджет в такой ситуации. Причем в случае реализации планов можно получить двойной эффект за счет снижения выдач, поскольку меньше заемщиков смогут позволить себе взять жилищный кредит из-за первоначального взноса и уменьшения перечисления госденег.

Но, знаете, странно лечить прыщик на лице, если сломан нос. Льготное кредитование на покупку жилья переросло отраслевой уровень, выйдя на уровень макроэкономики. Недаром Центробанк даже включил специальную врезку в основные направления денежно-кредитной политики (ДКП) на ближайшую трехлетку. Но об этом чуть позже.

Для начала о том, во сколько обходится льгота строителям. Скажем, в Москве за три года цены на новостройки выросли более чем на 70%. При этом наметился разрыв между стоимостью новых метров и вторичных, которые подорожали на 38% (тянет написать, что всего на 38%, но рука не поворачивается). Из-за роста цен почти на 50% увеличился средний размер ипотечного кредита. То есть доступность жилья для потребителя снижается, но при этом растет закредитованность. Компенсируется ли это сниженной ставкой? Сомнительно.

Кроме того, не кажется ли вам, что сейчас пропал и сам смысл поддержки через субсидирование ипотечной ставки? Для чего это было нужно? Чтобы поддержать спрос. Поддержали, и настолько, что это вылилось в резкий рост цен на рынке недвижимости. Из-за чего потом этот спрос и упал. На это, правда, кто-то скажет, что объемы выдач ипотеки продолжают стремительно расти. Напоминаю о росте цен. Проще говоря, объемы могут расти из-за значительного увеличения среднего размера кредита.

Еще из минусов для граждан. Сложнее приходится людям, которые хотят улучшить свои жилищные условия, продав уже имеющиеся метры на новенькие, но в большем объеме. По уже названной выше причине разрыва между стоимостью на новостройки и вторичное жилье.

Еще один момент. Тот же первоначальный взнос для льготников ниже, чем требуют банки на рыночных условиях. В итоге ухудшается качество ипотеки в целом. Так, почти две трети ипотечных кредитов на строящееся жилье приходится на те, где объем заемных средств составляет 80–90%. В рыночной ипотеке этот показатель составляет всего 35%. Но возможность воздействия регулятора на улучшение ситуации через макропруденциальные надбавки ограничено из-за во всех смыслах льготных условий для льготной ипотеки.

В связи с изложенным возникает мысль, подкупающая своей простотой и оригинальностью: а не переложить ли субсидирование льготной ипотеки, призванной поддержать строительную отрасль, на саму эту строительную отрасль? Но не в извращенном варианте околонулевых ставок, когда низкая стоимость кредита обеспечивается существенным увеличением стоимости жилья, а самым прямым образом.

Для примера: сейчас активно развивается сегмент продажи товаров и услуг в рассрочку. Предоставляют ее часто банки, но субсидируют продавцы или производители. Почему же не распространить такую практику и на застройщиков? По крайней мере, как мне кажется, это выглядело бы справедливым и снизило негативное влияние льготной ипотеки на ту же денежно-кредитную и бюджетную политику.

Ведь сейчас, как отмечает ЦБ, «наращивание объемов льготного кредитования не только смягчает денежно-кредитные условия в экономике, но и «зашумляет» функционирование процентного канала трансмиссионного механизма». Проще говоря, меняются время и сила воздействия решений регулятора по ДКП: чем больше доля нерыночных кредитов в объемах рынка, тем более сильное изменение ключевой ставки требуется, чтобы обеспечить необходимое влияние на кредитную активность, спрос и инфляцию.

А что касается бюджета, то достаточно привести такую статистику: общий (не только ипотека, но и все заимствования с господдержкой) объем кредитов по субсидируемой ставке составляет более 10 трлн рублей, что превышает 14% кредитного портфеля и 6% ВВП. Даже без сложных вычислений можно прикинуть, что в год приходится перечислять из казны сотни миллиардов рублей.

И хотя всё в мире временно, есть и что-то неизменное. Например, просители с заявлением «просю выдать во временное пользование трохи бюджетных денег…». Но есть время, чтобы разбрасывать деньги, а потом наступает время ими не разбрасываться.