Запрет на рекламу апартаментов под видом жилья. Что это значит

В России могут запретить рекламировать апартаменты под видом жилых помещений. Соответствующий законопроект направлен на предварительную оценку в правительство. Текст документа есть в распоряжении редакции. В пояснительной записке к проекту уточняется, что российским застройщикам планируется запретить рекламу недвижимости без указания, являются ли выставленные на продажу объекты жилыми. Для нарушителей новой нормы депутаты предлагают ввести штрафы до 500 тыс. руб.

Вместе с экспертами рассказываем, как закон может повлиять на рынок апартаментов и спрос на такой формат помещений.

Зачем нужен закон

Нововведение сделает рынок недвижимости прозрачнее, считают авторы инициативы. «К сожалению, сейчас очень многие граждане, когда покупают апартаменты, оказываются обманутыми недобросовестными риелторами и застройщиками. Им говорят, что такой формат недвижимости скоро признают жильем, но это не так», — рассказала «РБК-Недвижимости» одна из авторов документа, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева.

По словам депутата, одной из проблем таких покупателей становится запись в расположенные рядом школы и детские сады, так как они не рассчитаны на жителей апартаментов. «Также они сталкиваются с проблемами с коммунальными платежами. Коммуналка в апартаментах рассчитывается по коммерческим тарифам (это на 15–20% выше, чем в жилье), ставка налога на такую недвижимость также выше. В апартаментах никак не урегулирована проблема капремонта, если что-то случится — собственникам могут выставить любую цену. Кроме того, в апартаментах нельзя прописаться. Всю эту информацию никто не сообщает в момент покупки», — поясняет суть проблем с апартаментами Светлана Разворотнева.

Авторы проекта предлагают при продаже апартаментов указывать в рекламе и в договоре то, что апартаменты не являются жильем, уточнила депутат. По ее словам, нововведение поможет защитить граждан от недобросовестных участников рынка недвижимости и нежелательной покупки.

Главные отличия апартаментов от квартир

Апартаменты имеют статус нежилых помещений. В них нельзя получить постоянную регистрацию, ставка налога и коммунальные тарифы в них выше, чем в жилых помещениях. Сами апартаменты могут внешне не отличаться от квартир, но требования и нормы к их строительству гораздо мягче. Например, условия по шумоизоляции и планировке помещений. При этом сами апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле традиционного жилья, и это поддерживает покупательский спрос.

Мнение игроков рынка о законопроекте

Эксперты считают нововведение нецелесообразным. «Рекламные ограничения практически не повлияют на восприятие данного формата недвижимости. Тем более что маркетологи ведущих застройщиков найдут способы качественно презентовать проекты и в условиях нового запрета. Вместе с тем инициативу депутатов я считаю нерациональной и несправедливой. Практически все апарт-комплексы сегодня строятся с соблюдением строительных норм, характерных для многоквартирных домов», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Большинство потребителей знают, что необходимо ориентироваться не только на информацию из рекламы или с сайта застройщика — они изучают проектную документацию, разрешение на строительство и другие документы, согласилась генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. По ее словам, все эти данные находятся в открытом доступе на многих информационных специализированных порталах.

Сегодня на девелоперов в полной мере распространяются все самые строгие требования законодательства о долевом строительстве, рекламе и защите прав потребителей, поэтому трудно представить себе, что они будут вводить потребителей в заблуждение, реализуя апартаменты под видом жилья, подтвердил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

«Другое дело — сегмент так называемого редевелопмента (то есть переустройства под апартаменты старых административных зданий или бывших производственных корпусов под видом их реконструкции или капремонта), где по-прежнему нередки случаи продажи апартаментов по серым схемам (например, по договорам соинвестирования, преддоговорам и т. п.). В отличие от ДДУ с эскроу по 214-ФЗ, такие суррогатные договоры изначально не гарантируют покупателям защиту от юридических рисков и нарушают права потребителей. Поэтому вряд ли новые законодательные ограничения и очередные штрафы остановят недобросовестных застройщиков, которые продолжают использовать подобные схемы продажи на практике», — рассказал Преображенский.

Как закон повлияет на спрос

Спрос на апартаменты растет, утверждают эксперты. В третьем квартале 2023 года в апарт-комплексах Москвы было заключено 1803 договора долевого участия на 69 826 кв. м, уточнил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Он отметил, что по сравнению со вторым кварталом 2023 года количество ДДУ выросло на 31,6%, с третьим кварталом 2022 года — на 50,6%, а объем реализованной площади за квартал увеличился на 28,4%, за год — на 29,6%.

Серьезного влияния на покупательскую активность нововведение не окажет, утверждают участники рынка. «Если закон будет принят, он никак не повлияет на спрос. Люди понимают, на что идут, а стандартно более низкая цена апартаментов компенсирует все их недостатки. Кроме того, в рекламе и раньше никогда не было прямого указания, что апартаменты — это квартиры. Действующее законодательство не позволяет никаких двусмысленных трактовок. Тем более этого не может быть в договоре купли-продажи или в договоре участия в долевом строительстве, с которыми покупатель знакомится заранее», — сказал руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков.

Данный законопроект повлияет не столько на продажи, сколько на стоимость целевого звонка для девелоперов в сегментах формата «псевдожилья», считает руководитель направления развития продаж московского подразделения ГК «Аквилон» Михаил Рогатых. «На столичном рынке есть проекты, которые в рекламе позиционируются практически идентично с жилыми комплексами. Клиенты обращаются в отделы продаж таких комплексов, задают вопросы о цене, расположении. И узнав на каком-то этапе диалога, что речь идет об апартаментах, перестают выходить на связь. Таким образом, новый законопроект может сократить количество обращений в офис продаж такого жилья», — уточнил Рогатых.

По словам директора по продажам ГК «Гранель» Элины Ханнановой, законопроект вряд ли существенно повлияет на спрос, поскольку активность на рынке апартаментов зависит в основном от развития общей экономической ситуации. «На ликвидные проекты будет стабильный спрос. Прогнозы по развитию рынка апартаментов больше зависят от макроэкономических факторов, платежеспособности населения, ключевой ставки ЦБ и привязанных к ней ипотечных ставок. Апартаменты, как и жилая недвижимость, продаются в основном в ипотеку — доля продаж с использованием кредитных средств составляет около 70%», — резюмировала Ханнанова.