Юристы рассказали, когда хозяин квартиры может выселить нанимателя

 

В отношениях собственника квартиры и нанимателя могут возникнуть споры и претензии, которые будет трудно разрешить даже в том случае, если между ними заключен официальный договор найма. Юристы рассказали, что делать, если владелец жилья угрожает выселить нанимателя, разобрав конкретную ситуацию из личного опыта нашего читателя.

Собственник хочет разорвать договор найма

Заключение договора найма – первейшая и базовая рекомендация юристов и риелторов в адрес людей, которые вступают в арендные правоотношения. Но что если договор заключен с нарушениями, да и стороны склонны трактовать его положения по-своему? В частности, собственник требует расторжения прежнего договора, так как считает его недействительным, и подписания нового с повышением арендной платы. Тогда возникает целый клубок проблем.

Читатель поделился показательной историей, которая усугубляется еще и тем, что наниматели сделали в квартире за свой счет ремонт, никак документально не оформив этот момент с хозяином:

"У нас с собственником квартиры есть договор аренды, заключался он на 12 месяцев, но нигде не регистрировался. По идее, этот документ должен пролонгироваться на неопределенный срок в соответствии со статьей 621. п.2 ГК РФ.

В договоре есть вписанный от руки пункт: "Наймодатель гарантирует двухлетнее проживание нанимателя". В устной договоренности речь шла про фиксированную стоимость на протяжении всех двух лет, но в договоре гарантия только на 1 год, далее может быть повышение один раз в год, насколько мы поняли из статьи 614 ГК РФ.

Основываясь на договоренностях, мы сделали в квартире комплексный и дорогостоящий ремонт за свой счет. Но в начале второго года наймодатель потребовал подписать задним числом новый договор (текущий считает недействительным). Он требует повышение оплаты за уже прожитые месяцы, хотя допсоглашение не было подписано и нам не было предоставлено для ознакомления.

В феврале этого года мы оплатили аренду на 11 тысяч рублей дороже, только чтобы от нас отстали, но далее будем ждать допсоглашения. Оно так и не было нам предоставлено, однако по Whatsapp наймодатель прислал сообщение с угрозой и информацией, что на юридический адрес нанимателя он отправил официальное уведомление заказным письмом о досрочном расторжении договора аренды. Какое именно отделение, не понятно. Что в письме – тоже не знаем, так как нет возможности его получить. Считает, видимо, что мы должны съехать или согласиться на его условия – новый договор, довнесение разницы по оплате за уже прожитые месяцы. Новый договор мы подписывать не будем, так как есть изначальный. Задним числом никакие суммы отдавать не будем. Ждем допсоглашение для официального повышения арендной платы, чтобы дожить положенные нам 2 года.

В связи со всем сказанным возникает сразу несколько правовых вопросов – в том числе касаемо действительности такого договора и правомерности действий собственника квартиры.

Договора найма: регистрируем или нет

Действителен ли договор найма без регистрации в Росреестре?

Можно не регистрировать в Росреестре договор, заключенный на срок до 11 месяцев, а вот если он заключен на год, то подлежит обязательной государственной регистрации (статья п. 2 ст. 609 ГК РФ), обращает внимание член Ассоциации юристов России Валерия Стародубова.

Даже если в договоре указано, что он заключается на 364 дня, то регистрировать его не надо, отмечает нюанс управляющий партнер "ВМ-Право и Консалтинг" Владимир Чувашов.

"Однако если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, он все равно имеет юридическую силу, и стороны такого договора обязаны выполнять все принятые на себя обязательства", – подчеркивает Стародубова.

Чем отличается незарегистрированный договор найма?

Отличие зарегистрированного в установленном порядке договора и незарегистрированного заключается, по словам Старобудовой, лишь в том, что во втором случае наниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Другими словами, автоматического продления договора не случится.

При этом зарегистрировать документ в Росреестре задним числом невозможно, добавляет она.

Можно ли заставить собственника зарегистрировать договор найма?

Законом предусмотрен срок, в течении которого можно обратиться за регистрацией. Он составляет один месяц со дня заключения договора (п.4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015), отмечает представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Евгения Рехлова.

Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации, то другая сторона, по словам юриста, может обратиться в суд с таким требованием. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

ВАЖНО! За несоблюдение порядка государственной регистрации договора обе стороны могут быть привлечены к административной ответственности по статье 19.21 КоАП РФ, по которой можно получить штраф до 2 тысяч рублей.

Является ли недействительным договор найма, который не зарегистрирован?

Отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания договора найма недействительным, уверяет Рехлова.

Документ может быть оспорен только по требованию третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если он был заключен без ведома других собственников жилья. Тогда при их обращении в суд его могут признать незаключенным.

При этом стороны договора не могут ссылаться на его незаключенность, если они фактически его исполняли: то есть квартира была передана нанимателю, хозяин жилья своевременно получал плату и т.д.

Собственник повысил плату: как действовать

Должен ли наниматель оплачивать аренду, если собственник поднял сумму без подписания допсоглашения?

Размер арендной платы, по словам Стародубовой, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в самом документе (п.3 ст. 614 ГК РФ).

ВАЖНО! В договоре может быть предусмотрено условие об одностороннем изменении размера арендной платы, предупреждает юрист. Тогда собственнику достаточно будет просто уведомить нанимателя об этом. Тут все будет зависеть от условий конкретного договора.

Но в остальных случаях наниматель не обязан платить повышенную плату, пока не будет подписано соответствующее допсоглашение, утверждает Чувашов.

Как собственник квартиры должен уведомить нанимателя об увеличении платы?

В договоре должно быть прописано, каким образом владелец квартиры уведомляет жильца о повышении платы.

«

"Это может быть посредством электронной почты, с помощью СМС-уведомления, отправления письма на почтовый адрес", – перечисляет варианты Стародубова.

В том случае, если арендатор не согласен с увеличением платы, ему следует направить ответ (заказным письмом или в мессенджер, если такая возможность прописана в договоре, и заявить в нем о своем несогласии, добавляет Чувашов.

Читателю в его конкретной ситуации юристы рекомендуют:

не подписывать новый договор, тем более "задним числом" – это незаконно;

направить письмо владельцу квартиры с просьбой переслать на актуальный адрес то самое уведомление, на которое хозяин ссылается в переписке в WhatsApp;

обратиться к юристу с документами (договором найма и дополнительными соглашениями), показать все переписки, чтобы проработать линию защиты. В документах могут быть нюансы, которые наниматель мог не учесть;

если срок договора истек, надо проработать преимущественное право на заключение договора на новый срок;

попытаться разрешить спор мирно, возможно с привлечением медиатора;

в крайнем случае обращаться в суд за защитой своих прав (отсутствие государственной регистрации не будет препятствием в отстаивании прав).

Выселение: нужно ли его бояться

Может ли хозяин квартиры выселить жильцов принудительно?

Выселить жильцов, у которых есть договор найма, можно только в судебном порядке, предупреждают юристы.

Владелец квартиры должен обратиться в суд с требованием о выселении по различным основаниям: нарушение условий договора, истечение срока проживания, невнесение платы. И только после того, как к делу подключатся судебные приставы, жильцам придется покинуть жилье.

Просто прийти к ним с полицией у хозяина квартиры не получится. Прибывший на место участковый вправе лишь посетить квартиру, проверить документы и опросить соседей. Договор аренды, даже без регистрации, вполне подтверждает легитимность пребывания нанимателя в квартире, констатирует Рехлова.

"Так что полиция не вмешивается в подобные споры. Даже если вдруг она и появится при возникновении конфликта, наличие на руках договора найма снимет все вопросы и защитит нанимателя", – говорит Чувашов.

Ремонт: когда его можно делать

Арендатор не имеет права делать в квартире перепланировку и ремонт без разрешения собственника, отмечает советник адвокатского бюро "БВМП" Сусана Киракосян. Так что в договоре аренды обязательно должно быть прописано его право на улучшение условий проживания: замену обоев, розеток, напольного покрытия, покраску стен и другое.

Если в договоре этого пункта нет, то любые работы, даже косметический ремонт, должны быть согласованы с владельцем жилья, говорит Киракосян.

Может ли арендатор требовать компенсации за ремонт, если сделал его без согласования с хозяином квартиры?

Если ремонт делается без согласования, собственник квартиры может потребовать вернуть ее в прежнее состояние, предупреждает юрист "Ялилов и Партнеры", член ассоциации юристов России Диана Халитова.

И уж точно собственник не обязан компенсировать что-то арендатору. Правда по согласованию сторон понесенные им затраты хозяин квартиры может зачесть в счет оставшихся к уплате арендных платежей, добавляет юрист.