Высшая точка: эксперты предположили продажу девелопера ПИК

Акционер крупнейшего девелопера в России ПИК Сергей Гордеев перестал владеть контрольным пакетом. Его доля в капитале компании снизилась с 52,49% до 32,49%, следует из данных Центра раскрытия корпоративной информации. 20% акций перешли закрытому паевому инвестфонду. По мнению экспертов, речь может идти как о технической сделке — например, для ухода застройщика от санкций — так и о реальном переходе части компании или даже ее контрольного пакета окологосударственной структуре.

Вне турбулентности

Вечером 6 октября стало известно, что доля основного акционера крупнейшего в стране девелопера ГК ПИК Сергея Гордеева опустилась с 52,49% до 32,49%. Таким образом, она перестала быть контрольной. Об этом сообщается на сайте Центра раскрытия корпоративной информации. Представитель Сергея Гордеева отказался от комментариев. Согласно предположениям опрошенных «Известиями» экспертов, речь может идти о переходе части компании или ее контрольного пакета окологосударственной структуре.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»

ПИК — крупнейший девелопер России. В его портфеле находится более 5 млн кв. м жилья, которое строится в 14 регионах РФ, свидетельствуют данные рейтинга Единого ресурса застройщиков. На втором месте в списке ГК «Самолет», который возводит 3,6 млн «квадратов», на третьем — группа ЛСР (2,3 млн кв. м в стройке). ПИК специализируется в основном на однотипном массовом жилье.

Рыночная стоимость компании по состоянию на 6 октября составляла 481,1 млрд рублей, следует из данных Московской биржи.

Сергей Гордеев владел долей через ООО «ПИК+» (Москва), Фонд ХРЕФ (Лихтенштейн), «Летиоса холдинг лимитед» (Кипр), «Сиридика лимитед» (Кипр), ООО «Ледамен» (Калининград). Право распоряжаться 20% девелопера получила «Центральная трастовая компания» — управляющая компания закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Институциональные инвестиции в жилую недвижимость Фонд № 1». Остальных акционеров компания не раскрывает, в СПАРК информация также скрыта.

Как пояснил «Известиям» кандидат экономических наук Андрей Бархота, ЗПИФ обычно используется как способ структурировать долевые ценные бумаги в условиях нестабильности или угрозы для актива. Это означает продажу 1/5 компании стратегическому инвестору, который пока не хотел бы раскрывать себя, сказал он.

— Продажа 20% акций публичной ПИК на бирже означала бы турбулентность на всем рынке акций, поэтому сделка носит не только внебиржевой, но и кулуарный характер, — сказал Андрей Бархота.

Технический ли момент

Речь может идти о продаже ПИК, сказал «Известиям» коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Но возможно, сделка носит чисто технический характер — как вариант, из-за риска санкций, добавил эксперт. Тогда Гордеев, например, продал 20% аффилированной структуре.

Как пояснил Андрей Бархота, переход прав собственности и возможностей управления компанией возникает при переходе 50%+1 акций в руках одного акционера.

По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, причины снижения доли Сергея Гордеева в ПИК на 20% могут быть любыми — от громких до банальных.

— Учитывая растущее влияние банков на девелоперов, доля в 20% могла перейти какой-то из кредитных организаций или инвестфонду, за которым стоит банк, — полагает эксперт. — Поскольку ПИК — это огромная федеральная структура, вряд ее потянет частная компания.

По слухам, определенные проблемы у ПИК были уже достаточно давно, и всё это время обсуждались различные варианты их решения, сказал «Известиям» экономист, руководитель компании Itleaders Егор Клопенко. Фактически группа держится на плечах крупнейшего кредитора — ВТБ, это касается и ряда дочерних предприятий, сказал он.

В августе 2023 года ВТБ вышел из акционерного капитала ГК ПИК, до этого ему принадлежало 12,36% акций. Другие детали сделки не раскрывались.

— ВТБ и ПИК связывает многолетнее успешное бизнес-партнерство: банк предоставляет проектное финансирование, активно работает по ипотечным продуктам с покупателями ПИК, — сказали «Известиям» в пресс-службе ВТБ.

Также там добавили, что озвученные слухи — это всего лишь домыслы.

— Решение о продаже 20% акций «тайному» покупателю, возможно, является частью единой большой сделки, бенефициаром которой станет окологосударственный предприниматель, — сказал Егор Клопенко.

По информации источника «Известий», у ПИК действительно немало проблем: Гордеев лишился части сильных управленцев, а «Самолёт», например, заметно превосходит группу по технологиям продаж.

— Кульминация маржинальности застройщиков уже позади, — сказал Андрей Бархота. — Значительный рост процентных ставок уже в этом году может серьезно охладить ипотечное кредитование и спрос на жилье.

Он отметил, что в текущих условиях потенциал прироста стоимости новостроек оказывается ниже потребительской инфляции. Еще в прошлом году девелоперы столкнулись с проблемой очень серьезного роста цен на строительные материалы, что даст сжатие маржи и замедление темпов возведения жилья.

— С фундаментальной точки зрения, в такой ситуации постепенный выход из капитала крупнейшего застройщика закономерен, — считает Андрей Бархота.

Если обратиться к отчетности компании на ее сайте, данные за первое полугодие 2023 еще не носят признаков проблем, сказал он. Хотя обращает на себя внимание то, что отношение долговой нагрузки к выручке приближается к значительному уровню 2,5–3,0х. При этом долг превышает валовую прибыль в 10 раз, сказал экономист.

— 20% акций ПИК могут быть проданы стратегическому инвестору за 45–75 млрд рублей, — полагает он. — Покупателем может выступать крупный кредитор группы или застройщик, акционеры которого готовы постепенно выкупать акционерные доли. Выгода нового акционера может заключаться в покупке крупными пакетами, но по низкой оценке.

Также он добавил, что компанию ждет замедление финансово-хозяйственного цикла и снижение доходности. Но новый акционер может вынашивать планы интеграции застройщика с другими участниками рынка, что может дать синергетический эффект.

— У любого актива есть определенный цикл развития, и если кто-то намерен продать часть своих активов, это имеет смысл делать на одной из высших точек, чтобы получить максимум выгоды. Сейчас ПИК определенно находится на одной из высших точек развития, — сказала «Известиям» управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Сергей Гордеев вместе с Александром Мамутом приобрел пакет акций ГК ПИК у структур фонда Suleyman Kerimov Foundation в конце 2013 года. В середине 2016 года было объявлено о покупке ПИК одного из крупнейших девелоперов РФ — «Мортон». Летом 2017-го Гордеев выкупил 16% акций у Мамута и еще 9,8% у Микаила Шишханова. Тогда Гордеев стал контролирующим акционером.