Вырастут или упадут: девять факторов, влияющих на стоимость новостроек
Двух месяцев, прошедших после отмены общедоступной льготной ипотеки, оказалось недостаточно для выработки новой единой стратегии развития рынка новостроек. Колебания застройщиков хорошо заметны в статистике. По России в целом цены на новостройки топчутся на месте (рост на 0,4% эксперты называют чисто номинальным). Однако есть отдельные крупные города, где цены за последний месяц выросли почти на 11% или снизились почти на 14%.
Рассказываем, какие факторы тянут цены на новостройки в разных направлениях и что в итоге победит.
Факторы, способствующие снижению цен на новостройки
1. Недостаточно быстрый рост доходов населения
Как следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по России за первое полугодие 2024 года средние цены на новостройки выросли на 5,1% — с 159,97 тыс. руб. до 168,16 тыс. руб. за 1 кв. м. По прогнозу Минэкономразвития, у реальных доходов населения сопоставимый рост (на 5,2%) произойдет лишь на годовом отрезке — к концу 2024 года по сравнению с 2023 годом. Чтобы минимизировать последствия такой диспропорции для рынка новостроек, цены на первичное жилье должны снижаться.
2. Дорогая рыночная ипотека
Недостаточные темпы роста доходов населения могли быть скомпенсированы дешевой ипотекой (она уменьшает ежемесячную нагрузку по обслуживанию кредита). Однако сейчас ипотека дорогая. На начало сентября 2024 года лишь в трех из 20 крупнейших банков ипотечная ставка на новостройки ниже 20% (да и то ненамного), следует из данных ЕИСЖС. Период дорогого кредита может затянуться. По прогнозам ЦБ, ключевая ставка перестанет быть двузначной не раньше 2027 года. В этих условиях застройщикам неизбежно придется проводить более сдержанную ценовую политику, считает генеральный директор консалтинговой компании Key Capital Ольга Гусева.
3. Сокращение доступности льготных ипотечных программ
Общедоступную льготную ипотеку, повысившую доступность жилья в новостройках для всех категорий россиян, Центробанк не раз обвинял в ускорении роста цен на недвижимость. С 1 июля такая программа завершена, а другие льготные программы (семейная, IT-ипотека и пр.) скорректированы, что сузило число их пользователей. Это должно привести к снижению цен на новостройки.
Факторы, способствующие росту цен на новостройки
4. Высокая инфляция
Минэкономразвития повысило прогноз инфляции, ожидаемой по итогам 2024 года. В апреле ее прогнозировали на уровне 5,1%, теперь показатель изменили до 7,3%. Это отразится на всех секторах экономики, в том числе на рынке новостроек. «В связи с этим стоимость квартир для конечного потребителя тоже будет повышаться», — говорит директор направления «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
5. Дефицит рабочей силы
Стоимость услуг строителей, без которых не возведешь ни одну новостройку, продолжает увеличиваться. «Этому способствует существенный дефицит рабочей силы, а также ужесточение мер по получению разрешительных документов для иностранных граждан из ближнего зарубежья», — говорит генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. По словам эксперта, до конца 2024 года по отдельным видам работ (кладка, черновая отделка) прогнозный рост стоимости именно рабочей силы составит до 30%. Если не будут приняты меры по сокращению дефицита рабочей силы, стоимость квадратного метра может возрасти на 15–20%, считает он.6. Планируемые новые льготные ипотечные программы
На фоне отмены общей льготной ипотеки происходит и обратный процесс — активизация льготных программ для отдельных категорий населения. «Госдума уже анонсировала четыре такие схемы, рассчитанные на молодых специалистов, а также людей, занятых в промышленности, строительстве и науке. Также обсуждались льготные кредиты для педагогов и медиков», — напоминает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. Пока это лишь планы, однако, как и любые другие льготные программы, они могут спровоцировать рост цен на новостройки. Масштаб повышения будет зависеть от объема применения будущих льгот.
Факторы, которые позволяют не менять цены на новостройки
7. Большой объем нераспроданных квартир
Чтобы цены в новостройках росли, должно быть мало и нераспроданных остатков, и новых проектов, поясняет директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Однако сейчас это не так. По данным ЕИСЖС, из ныне строящихся по всей России 117 млн кв. м жилья нераспроданными остаются 64%, или около 74 млн кв. м. Часть из них — новые проекты, которые запущены в 2023–2024 годах. Эти объемы нельзя заморозить, их необходимо продавать, считает эксперт. Но в условиях роста цен при нынешней ситуации это может быть проблематично.
8. Стоимость стройматериалов
На цену квартир в новостройках существенное влияние оказывает стоимость строительных материалов. Если она растет, растут и цены на жилье. «До конца года стройматериалы на круг подорожают примерно на 7%, — прогнозирует Станислав Сагирян из «РКС Девелопмент». — Тем не менее девелоперы стремятся оптимизировать технические и технологические решения (без ухудшения качества продукта) за счет строгого контроля и регламентации закупочных процедур. Поэтому вряд ли рост цен на стройматериалы скажется на стоимости квадратного метра в оставшуюся часть 2024 года».
9. Условия проектного финансирования
Подавляющее большинство новостроек возводится на средства проектного финансирования — особые кредиты, которые банки предоставляют застройщикам. Залогом по этим кредитам являются сами строящиеся проекты. «Этот залог уже оценен на основании цен предложения на экспозиции, иного методология не предусматривает. А значит, когда изменяется номинальная цена, начинается пересчет стоимости залога. Это не выгодно ни банку, ни девелоперу», — говорит Сергей Лобжанидзе.
Какие факторы перевесят
Большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов тотального снижения цен на новостройки не ожидают. Даже такой мощный фактор, как отмена общей льготной ипотеки, не сможет переломить ситуацию. Поэтому ничего фатального для рынка девелопмента не произойдет, полагают в «Метриуме». Если снижение цен и будет, то лишь в точечном виде — путем скидок и акций на отдельный пул квартир в некоторых проектах, считают в Key Capital.
Оптимисты и вовсе полагают, что подорожание продолжится. В «Инком-Недвижимости» ожидают рост цен на новостройки в пределах 1,5–2% в месяц. Но уточняют: это коснется лишь строящихся проектов. Цены на остатки квартир в тех новостройках, что уже введены в эксплуатацию, вероятнее, ждет стагнация.
Но есть и другое мнение. Оно базируется на том, что к прежним темпам продаж рынок новостроек за осень точно не вернется. Как результат — все строящиеся проекты разделятся на два лагеря, прогнозируют в bnMAP.pro:
- в первый попадут те, которые могут позволить себе снижение объемов продаж более чем в два раза за счет активных продаж прошлых периодов. Застройщики таких проектов, вероятно, зафиксируют цены. Оснований для их повышения нет, но и понижать цены не будут, полагает эксперт;
- во втором лагере окажутся проекты, у которых достаточная финансовая подушка безопасности накоплена не была. Но им тоже нужно продолжать продажи. Для этого в некоторых из таких проектов (особенно массового характера) цены могут существенно скорректировать вниз — вплоть до 20%. «Однако это обязательно должно быть согласовано с банками, а до снижения цены должны быть испробованы все другие инструменты повышения продаж», — говорит Сергей Лобжанидзе.
В дальнейшем индикатором рынка будут совершенно новые проекты, которые пока не стартовали. Для обеспечения оборота девелоперу нужно будет сделать доступный проект — возможно, в доступной локации и более простой по наполнению. Цены в этих новых проектах и подскажут, куда пойдет дальше рынок, снизится ли средняя цена или пойдет вверх, считают в bnMAP.pro.