Выписка из ЕГРН: что проверять и что должно насторожить покупателя

 

Выписка из ЕГРН расскажет об объекте недвижимости всё. В том числе и то, что, возможно, пытается скрыть собственник. Какая информация содержится в этом документе и какие подозрительные моменты должны вызвать вопросы у покупателя недвижимости? Найти ответы помог Сергей Вишняков, руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня».

Что такое выписка из ЕГРН

ЕГРН — это единый государственный реестр недвижимости, в котором собраны все когда-либо зарегистрированные действия с конкретным объектом недвижимости.

Выписка из ЕГРН — полный «анамнез» конкретного объекта недвижимости, будь то квартира, земельный участок или дача.

В выписке будут указаны основные характеристики объекта:

— кадастровый номер, адрес, количество комнат, этаж, площадь;

— кадастровая стоимость;

— обременения;

— данные о собственнике, если выписку заказывает сам собственник. Напомним, с 1 марта 2023 года постороннему заявителю такие данные не предоставляются. Единственное, что он сможет узнать, — что собственник существует, а права на недвижимость зарегистрированы.

Полные сведения доступны только ограниченному кругу лиц (близким родственникам, собственникам связанных объектов недвижимости, залогодержателю и некоторым другим), а также сотрудникам госорганов, нотариусам, кадастровым инженерам и арбитражным управляющим.

Как получить выписку? Надо подать заявление через МФЦ или офис Росреестра, а также онлайн (например, на портале госуслуг, сайте Росреестра). Потребуется паспорт.

Какими бывают выписки из ЕГРН

Притом что общий набор сведений примерно одинаков, внешний вид выписки зависит от объекта, на который она выдается. Она может содержать дополнительные сведения:

— выписка на жилой дом может быть дополнена схемой расположения дома на участке;

— выписка на земельный участок может содержать схему участка с расположенными на нем строениями;

— выписка на квартиру/комнату, нежилое помещение или на часть здания может содержать план размещения этого помещения в здании или план здания целиком.

ВАЖНО

Выписка может быть выдана в бумажном или электронном виде.

Выписка бывает стандартной (об основных характеристиках) и расширенной (выписка о переходах прав на недвижимость).

Расширенная обычно дополнена сведениями о предыдущих сделках с этой недвижимостью. Расширенную выписку выдают не всем желающим, а только собственнику недвижимости.

Выписки из ЕГРН бывают разными — например, о кадастровой стоимости или о содержании прав на объект.

Но при купле-продаже жилой недвижимости чаще всего используется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Общий вид: что выглядит подозрительно

1. Недокомплект страниц: обращайте внимание на нумерацию страниц. Обязательно выясните, куда делась третья, если после второй сразу идет четвертая.

2. Нет печати МФЦ и Росреестра на каждой странице, если выписка в виде бумажного документа. Или нет цифровой подписи (ЭЦП), если выписка в электронном виде.

Бывает, что в бумажной версии используется цифровая печать — в этом случае МФЦ заверяет эту подпись обычной, синей, причем в каждом МФЦ она своя (с указанием филиала). Какая-либо печать должна быть обязательно.

3. Отсутствует файл с удостоверением действительности ЭЦП в качестве дополнения к электронной выписке. Именно этот файл доказывает, что выписка настоящая и выдана Росреестром, а не распечатана за углом.

4. Указана старая дата — выписке не должно быть больше месяца. Чем она свежее, тем лучше: изменения могут произойти каждый день — вдруг квартиру купили на той неделе?

5. Помарки, исправления, следы замазки.

6. Словосочетание «данные отсутствуют» в графе «кадастровый номер» — этот номер прописывается на всех страницах. Если его нет — значит, объект не поставлен на кадастровый учет (и его не может быть в выписке) или выписка неофициальная.

7. Отсутствует старая выписка — та, которая использовалась при предыдущем переходе права. Это актуально для недвижимости, переход права на которую проходил относительно недавно, после 2016 года. Таким образом можно будет увидеть историю предыдущей сделки. Не то чтобы эта выписка была обязательной (нет), но ее наличие желательно.

Сведения о характеристиках объекта недвижимости: что проверять

В самом начале выписки перечисляются основные сведения. Здесь следует обращать внимание вот на что.

1. Совпадение адреса (если покупаете комнату, следите за номером комнаты), этажа, расположения на этаже, площади и других характеристик квартиры с теми, что вы видели на просмотре.

2. Назначение — жилое помещение. Если вы покупаете квартиру, а вид назначения — нежилое помещение, значит, что-то не так. Возможно, вы приобретаете апартаменты, и это нужно учитывать еще до сделки.

Также не исключено, что это помещение было переделано из какой-нибудь подсобки, и проживание в таком месте может быть небезопасно.

3. Наименование — жилое помещение (если в выписке указана часть помещения или комната, а вы думаете, что покупаете полноценную квартиру или целый дом, а не долю в нем).

4. Слишком высокая кадастровая стоимость хотя и редко, но встречается. Налоги рассчитываются исходя именно из этой суммы. Возможно, придется разбираться с пересмотром этой стоимости.

5. ФИО получателя выписки: тот ли это человек, который выступает собственником? Если недвижимость продается по доверенности, выписку может получить и доверенное лицо. Если выписку получал ранее непричастный к сделке человек, это повод насторожиться.

6. Основание государственной регистрации: здесь прописывается, каким образом и когда недвижимость оказалась у нынешнего владельца. В частности, можно понять, в действительности ли оформлено право собственности, на всю ли недвижимость оно распространяется (или только на долю) и соответствует ли реальное положение дел словам продавца.

7. Личные данные собственника: паспортные данные собственника будут указаны, если выписку получал сам собственник или его доверенное лицо. Следовательно, если личных данных нет, а представляющий выписку человек утверждает, что собственник — именно он, необходимо разобраться, почему нет подробностей по личным данным.

Особые отметки: на что обратить внимание

В выписках могут быть данные и о важных особенностях объекта. Например, таких:

1. Статус объекта культурного или исторического наследия. Он может быть присвоен, скажем, квартирам в сталинских домах. На собственников это накладывает определенные обязательства — например, не устанавливать кондиционеры на фасаде или не остеклять балконы.

2. Ограничения прав и обременение объекта недвижимости. В частности, будет развернутая информация о выплачиваемой ипотеке (в том числе сколько и в каком банке брался кредит) и использованном маткапитале.

3. Заявленные в судебном порядке требования. Если требования есть — значит, объект могут отсудить. Стоит ли связываться с такой недвижимостью — большой вопрос.

4. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права. Не исключено, что кто-то пытается оспорить права нынешнего собственника. Если все-таки вы решитесь на сделку, не исключено, что впоследствии придется судиться.

5. Сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя. Скорее всего, собственник установил запрет на любую сделку без его личного участия. Следовательно, пока он не снимет этот запрет, ни электронная регистрация, ни регистрация по доверенности невозможны.

6. Сведения о государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого (в силу закона) согласия третьего лица или органа. Если в этой графе указаны опекуны или органы опеки, сделка будет сложной и небезопасной. Вероятнее всего, эта графа заполнена, если в числе собственников есть ограниченно дееспособные или лишенные дееспособности собственники. В этом случае сделка может быть оспорена даже спустя много лет после заключения.

ВАЖНО

Есть скрытые данные, которые может получить только нотариус. К таковым относится, например, наличие недееспособных собственников.

7. Когда правообладателей несколько, в графе «Вид зарегистрированного права» есть словосочетание «совместная собственность». Если при этом в роли продавца выступает только один человек, а о других вы даже не слышали, имеет смысл узнать, где они и готовы ли к сделке. Напомним, для продажи недвижимости необходимо участие (пусть даже по доверенности) всех собственников.

8. Запрет на совершение сделок. Причин для этого хватает: предположим, это могут быть судебные споры или действия пристава-исполнителя. Зарегистрировать переход права собственности по такой квартире невозможно.

9. Вы покупаете участок с домом, а в выписке речь идет исключительно об участке и нет никаких намеков, что на нем еще что-то построено? Вероятно, дом не зарегистрирован и вам придется делать это самостоятельно. Есть риск, что дом построен с нарушениями, а ввести его в эксплуатацию будет не так просто, как хотелось бы, — придется всё исправлять.

Вид разрешенного использования: а можно ли строить?

Эту графу особенно тщательно следует изучать тем, кто покупает земельный участок под последующее строительство или участок уже с домом. Вид разрешенного использования земли означает, что именно можно строить на этом участке.

Как показывает юридическая практика, в действительности вид разрешенного использования и уже имеющиеся или запланированные постройки совпадают не всегда. Например, на землях ЛПХ на полевых участках жилые дома строить нельзя.

Это значит, что при выявлении нарушений их придется устранять, а в некоторых случаях построенное подлежит сносу.

ВАЖНО

Если вы покупаете участок (с домом или без), предыдущий переход права по которому проводился давно и межевания с тех пор не сделано, в выписке будет уточнение «границы участка не установлены».

Это значит, что 100%-ной уверенности в том, что вы покупаете именно тот участок, который вам показывал собственник, нет. Не исключено, что вы смотрели совсем не то, что покупаете.

Еще одно вероятное развитие событий: возражения соседей, с которыми не согласованы границы участка. Есть риск судебных споров.

Всё это лишний раз подтверждает, что надо вдумчиво и внимательно изучать выписку из ЕГРН. Это убережет вас от проблем в будущем.

Если вы опасаетесь упустить что-то из виду, то лучше делегировать проверку надежному риелтору, а с нашей инструкцией его перепроверить. На всякий случай.