Введение комиссии за выдачу кредитов банками: удастся ли договориться сторонам?

 

Введение комиссии за выдачу кредитов банками, которые фактически контролируют ипотечный сектор, взбудоражило рынок новостроек. За последний месяц застройщики, банкиры и представители власти сделали немало заявлений. Как будут дальше развиваться события, по-прежнему непонятно.

Удастся ли договориться сторонам и чем «в итоге сердце успокоится»?

Какие последствия могут ожидать рынок, если это финансовое противостояние затянется?

Отразилось ли оно уже на январских продажах «первички»?

Какие меры предпринимает ваша компания, чтобы нивелировать ситуацию?

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти:

— Год начался не с самого приятного сюрприза. Мы не стали принимать поспешных решений и продолжили работать со всеми финансовыми партнерами. Группа Аквилон стремится сохранить за клиентами право выбирать банки и подходящие ипотечные программы.

Мы стараемся договориться с партнерами посредством конструктивного диалога. Надеемся, что ситуация не останется без внимания государства. Все понимают, что жилищный вопрос актуален во все времена. А строительная отрасль тянет за собой множество смежных. Поэтому так важно оказывать поддержку ее развитию.

Январь традиционно менее активен в продажах. Текущая ситуация также влияет на снижение покупательской активности. Но мы надеемся, что в самое ближайшее время будут найдены решения для стабилизации спроса.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

— Нововведения в ипотечном кредитовании отразились на рынке мгновенно, вылившись в снижение спроса. Продажи продолжают идти благодаря банкам, которые не выдвигают требование о выплате комиссионного вознаграждения. Они уже перетянули на себя значительную долю сделок.

Исходя из условий проектного финансирования, застройщики просто не могут закладывать дополнительные комиссии в свои расходы. Готовы ли покупатели платить больше, чтобы приобрести квартиру в ипотеку от определенных банков? В текущих условиях – нет. В такой ситуации единственное, что может сделать застройщик, – перенаправить потоки клиентов в те банки, которые предлагают максимально выгодные условия.

Надеемся, что в ближайшие 2–4 недели ситуация прояснится, и банки, прибегнувшие к дополнительной комиссии, пересмотрят это решение. Если, конечно, в их планы не входит прекратить наполнение своего ипотечного портфеля.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

— Эффективным и простым решением для рынка могло бы стать повышение ставок по ипотеке с господдержкой на 1 процентный пункт. Это исключило бы возможность подорожания жилья и ежемесячного ипотечного платежа.

Например, при покупке большой квартиры за 12 млн рублей в рамках семейной ипотеки со ставкой 6% и ростом стоимости жилья на 10% первоначальный взнос для клиента составит 2,6 млн рублей, сумма кредита – 10,5 млн, а ежемесячный платеж – 75,6 тыс. руб. Если повысить ставку до 7%, то цена останется неизменной, первоначальный взнос составит 2,4 млн, сумма кредита – 9,6 млн, а ежемесячный платеж снизится на 1200 рублей до 74,4 тыс.

Сейчас комиссия становится дополнительной нагрузкой для девелоперского проекта. Непредвиденные расходы могут вынудить девелоперов поднять цены на жилье, даже если это противоречит их интересам и отразится на темпах продаж.

Особенно уязвимы в текущей ситуации проекты, которые только готовятся к выходу на рынок. Многие старты девелоперы могут отложить или вовсе отменить, что приведет к дефициту первичного жилья.

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

— Стороны неизбежно договорятся: на Сбер, ВТБ и Альфа-банк приходится львиная доля рынка. И без них полноценное функционирование ипотеки физически невозможно. С переходом на эскроу банки и застройщики стали сильно зависеть друг от друга. Вопрос ведь не в том, «кто победит». А в том, чтобы льготная ипотека, в сегодняшних условиях и с учетом всех ограничений, продолжала работать.

Отказаться от нее невозможно, а вместе с тем она стала серьезным бременем для бюджета. Возможно, компромиссным решением станет минимальное повышение льготных ставок. Это отчасти компенсирует банкам снижение маржи. А покупателям и застройщикам придется привыкнуть к некоторому увеличению ежемесячных платежей. Другой вариант – сохранится частичное субсидирование ставок застройщиками.

Конечно, ситуация отразится на январских продажах. Даже для перенаправления клиентов из одного банка в другой (который не требует субсидирования) понадобится время для решения чисто технических проблем.

Кроме того, сужаются возможности приобретения квартир по переуступкам с использованием льготных ставок. В этом сегменте можно ожидать снижения цены, что может негативно влиять на ценовой фон по отдельным объектам.

Застройщики ведут себя по-разному: одни немного поднимают цены, другие стараются сохранить их на прежнем уровне, в том числе за счет собственной маржи. Ответ на вопрос: что важнее, объем продаж или маржинальность? – каждая компания ищет самостоятельно.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

— С учетом того, что застройщики не смогут без банков поддерживать объем строительства, а банки не готовы лишиться такого огромного рынка, компромисс неизбежен. Мы наблюдаем достаточно редкую ситуацию: едва ли не впервые «коллективный застройщик» открыто высказывает протест против односторонних решений банков. Цена на «первичке» и так «перегрета», ее дальнейшее увеличение критично для объема продаж, а выплата комиссий за счет будущей прибыли застройщика ставит под вопрос целесообразность реализации проекта в принципе. Вариантов выхода несколько. Например, прекращение льготной ипотеки в июле 2024 года – шоковый вариант для всех, но вполне реалистичный. Или распределение недополучаемой компенсации между банком и застройщиком, условно – 50/50. Или индивидуальный подход по каждому объекту – оценка продаж и финмодели на пригодность к относительно безболезненному повышению цены для покупателя за счет комиссии банка.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

— Субсидирование ставок – это вопрос целесообразности для компании и устойчивости финансовой модели. Если история с субсидированием будет носить массовый характер, мы, безусловно, не сможем удерживать цены на текущем уровне, придется увеличивать стоимость лотов. По нашим расчетам, удорожание из-за субсидирования может составить примерно 5,5–6%.

Мы проверяем все возможности, разговариваем с разными банками. Будем активизировать работу по собственным программам рассрочки (пока их доля невелика). Думаю, получат дополнительный импульс схемы лизинга (аренды с выкупом), тем более что растет количество самозанятых и ИП.

У нас сегодня 90–95% спроса – это ипотечные сделки. Понятно, что если ведущие пять банков утвердят условия с комиссионными – остальные все равно подтянутся.

О причинах принятых мер можно только догадываться. Если государство примет решение о прекращении льготного кредитования – для сохранения объемов строительства, скорее всего, будут сделаны и определенные шаги по поддержке девелоперов. Стимулирование не через спрос, а, допустим, через субсидирование ставок по проектному финансированию. Тогда показатели в целом по проекту останутся приемлемыми, ситуация не будет такой критичной, как сейчас получается на стресс-моделях.

Оценивать действия руководителей банков мы не будем. Это как в семейных спорах: ты хочешь быть счастливым или правым? Наверное, у них есть какие-то резоны, а мы должны будем подстраиваться.

Рынок в любом случае сам вылечит свои перекосы, избавится от «льготной» зависимости. Время для этой терапии выбрано не лучшее – ну, так оно всегда не лучшее. Полагаю, что в 2024 году будет выводиться на рынок меньше новых проектов, и нас ждет существенное снижение объемов продаж.

Льготную ипотеку так или иначе надо было сокращать; плохо, что это происходит именно сейчас, на фоне дорогих денег и высоких ставок. Лучше бы ее убирали сразу после пика пандемии. Будет тяжело, но нам нужно вернуться в рынок, чтобы рынок сам отыгрывал и компенсировал перепады спроса и цен.

Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис»:

— Возможны несколько сюжетов. Первый: правительство скорректирует размер компенсации до приемлемого уровня, когда банкам будет выгодно выдавать ипотеку с господдержкой без комиссии. Тогда все вернется к тому, что было ранее.

Второй: все банки введут комиссию, большинство застройщиков заложит комиссию в стоимость квартиры, и это ляжет на плечи конечного покупателя. Стоимость жилья на «первичке», скорее всего, вырастет на 4–8%.

Третий вариант: банки введут альтернативу комиссии, например, увеличение срока, когда денежные средства лежат на аккредитиве, при этом банк не вводит комиссию, и застройщик не наполняет эскроу-счета сразу после регистрации договора.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:

— В конце концов банки и девелоперский бизнес придут к соглашению, все «в одной лодке», и кредиторы так же не заинтересованы в проблемах и торможении строительного рынка, как и сами застройщики.

Текущие заявления не повлияют на уже согласованные масштабные и надежные проекты. По-настоящему качественных, проработанных объектов в ликвидных локациях в городе осталось не так много, на них всегда будет спрос. В свою очередь, девелоперы таких проектов имеют достаточный инструментарий для продаж, интересный покупателям и без ипотечных программ. В частности, широкую линейку выгодных для обеих сторон рассрочек.

Александр Ибреев, заместитель генерального директора компании Maslov Group:

— Доход банков от льготных программ и так был невысоким, а в конце года его еще уменьшили. Поэтому банки и начали устанавливать комиссию. Большинство застройщиков предупреждают своих клиентов: если они хотят ипотеку от Сбера, ВТБ, «Открытия» или Альфа-банка, комиссию заложат в стоимость квартиры.

Пока еще остались банки, которые обходятся без дополнительных вложений, для застройщиков и клиентов они в приоритете. Конечно, в конце концов стороны договорятся: наши застройщики, как всегда, придумают новые «фишки», чтобы выкрутиться.

Разница в стоимости вторичного жилья и новостроек продолжает расти. Поэтому в ближайшее время станет меньше инвесторов в новостройки ради перепродажи.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу девелопера AAG:

— Мы работаем с нишевым продуктом, и на нас меньше влияет история с банковскими комиссиями. Сегодня сложно делать прогнозы. Неясны рычаги давления на банки, которые контролируют 85% рынка ипотеки. Штрафовать? Но по сравнению с объемами выдаваемых кредитов размеры штрафов смешные.

Заявление о том, что возвращения к прежним объемам государственного субсидирования не будет, уже прозвучало. Думаю, что неопределенность продлится до конца января – начала февраля, потом мы увидим некие рекомендации. Предполагаю, что будет что-то похожее на решение Промсвязьбанка, который внедрил комиссию на уровне 2–3%, а не 7–11%, как это сделали крупные игроки. А закладываемый процент будет распределен между маржой застройщика и финальной ценой квартиры.

По итогам января отследить влияние новой тенденции на продажи не представляется возможным. Тут действует все в комплексе: увеличение первого взноса, сокращение «тела» кредита, общий рост цен. По общим оценкам ожидается снижение спроса на 20–25%, общую картину мы увидим не раньше марта.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Хотелось бы увидеть реакцию со стороны регулятора. Пока Банк России заявил, что условия остаются прибыльными для банков. И что взимание комиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски.

Если ситуация «отпускается», то выиграют те банки, которые комиссию пока не вводят. И чем дольше, тем большую долю рынка ипотечного кредитования они смогут заполучить.

На январских продажах все это отразилось в плане ускорения решений. О намерениях банков ввести комиссию мы сразу сообщали потенциальным покупателям.

Отказывать клиентам в выборе банка мы не считаем правильным. Условия покупки и то, насколько из-за комиссии повышается сумма кредита, мы рассчитываем и доводим до клиентов. При ипотеке с господдержкой это плюс 7,5%, по семейной ипотеке – плюс 8,4%, по IT-ипотеке сумма займа вырастет на 8,9%. Если покупатель, несмотря на имеющиеся пока альтернативы, готов к этим условиям, мы не будем отказывать, хотя это и повышает сумму займа. То есть увеличивает общие затраты на покупку.

Виктория Левина, директор по продажам «О2 Групп»:

— Мое отношение к введению комиссии со стороны крупнейших банков негативное. Радует, что крупные застройщики отказались работать по такой схеме. Девелоперы строят жилье в рамках проектного финансирования. Если появляется значительная комиссия в 7,5–11% от суммы кредита, то средства нужно взять в кредит у банка, а это в финансовую модель не заложено. Получается, что банки подталкивают застройщиков к пересмотру финансовых моделей, а то и попросту на выход из правового поля, предлагая изыскать иные источники финансирования комиссии.

На мой взгляд, банки, считающие, что субсидируемая государством ипотека им невыгодна, должны просто отказаться от участия в данной программе. Такой шаг сделает ипотечный рынок менее монополизированным. Сбербанк и ВТБ выдают 80% ипотечных кредитов в России. И ситуация, когда они вводят такие правила игры, похожа на злоупотребление доминирующим положением.

Думаю, застройщики и банки в итоге договорятся. Мой прогноз – ипотека с господдержкой в существующем варианте вскоре прекратит свое существование. Можно ожидать целевой поддержки семейной ипотеки, а также региональных ипотечных программ. Но в том виде, в котором госпрограмма работает сейчас, ее уже не будет.

В дальнейшем можно рассчитывать, что ключевая ставка Центробанка пойдет вниз. Деньги станут дешевле, это позволит формировать более низкую ипотечную ставку. Если бы общая ставка была на уровне 11–12% для всего рынка, и вторичного, и первичного, безо всяких льгот и субсидий, это была бы более здоровая ситуация. А ставка свыше 12–15% приведет к стагнации.

Яна Лепёшина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management:

— У меня нет сомнений, что стороны договорятся. Уже есть застройщики, которые сначала категорически отказывались работать по правилам банков, а теперь постепенно начинают это делать. Острая реакция застройщиков понятна. Момент выбран крайне неудачный, помимо общего ухудшения условий по льготным программам еще и комиссия. Но договориться придется.

При этом среди банков нет единства. Банк «ДОМ.РФ» решил отстроиться от коллег и не брать комиссию, в отличие от других крупных игроков. Если противостояние растянется, выиграют те банки, которые не ввели комиссию. Возможно, они выиграют и в долгосрочной перспективе, так как покупатели станут присматриваться к небольшим банкам.

Мы строим апартаменты, поэтому ситуация не касается нас непосредственно как застройщика. Но Becar всегда исходит из целей клиента и обязательного анализа и просчета его покупки. В некоторых случаях мы можем дать рекомендацию обратить внимание на ипотеку с удорожанием, но с хорошей ставкой, так как она в конечном счете оказывается более выгодной.

Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК Novoselie Development:

— Вопрос остается открытым. Мы надеемся, что застройщики, банки и власть смогут найти общий язык. Важно, чтобы финансовое противостояние не затянулось, это может повлечь за собой негативные последствия. В случае продолжения конфронтации рынок может столкнуться со снижением активности продаж и замедлением темпов строительства. Наше текущее предложение не подвергается переоценке. За прошедшие два года цены в черте города в сегменте масс-маркет выросли вдвое. Это вызвано не только ростом стоимости СМР, но и субсидированием ипотеки от застройщиков: «околонулевые» ставки привели к тому, что застройщики закладывали компенсацию банкам в стоимость квартиры.

В Новоселье цены развивались эволюционным путем, поэтому квартиры в городских новостройках почти в два раза дороже, чем Новоселье. Мы всегда стремились к формированию адекватных цен. В январе зафиксировано снижение покупательской активности, как за счет сезонности, так и с учетом ажиотажного спроса в конце 2023-го. По нашей оценке, спрос будет относительно низким в течение минимум первого квартала 2024 года.

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»:

— Меры ЦБ по «охлаждению рынка» неоднозначны: при повышении первоначального взноса до 30% сокращение льготной ипотеки произойдет за счет отсечения наименее обеспеченных заемщиков. Те, у кого есть деньги на первый взнос в 30%, смогут брать субсидированную ипотеку. Получается господдержка для богатых. Хотя можно было бы ограничить объемы выдач субсидируемой ипотеки другими мерами.

Во-первых, господдержка должна распространяться только на жилье эконом-класса. Например, установлением в регионе предельной цены квадратного метра для объектов льготной ипотеки.

Во-вторых, следовало бы рассмотреть критерий метража. В ЖК, выведенных на рынок в прошлом году, 70% квартир – студии и однокомнатные. Малогабаритное жилье привлекает инвесторов. Если регулятор стремится отсечь спекулятивный интерес, то на студию давать льготную ипотеку следует только гражданам с низким уровнем дохода, при покупке первой квартиры.

В-третьих, можно ввести критерий уровня доходов и наличия собственности. Большинство состоятельных людей не будут заниматься обходом ограничений.

Сегодня условия подталкивают их брать субсидируемую ипотеку, а свои деньги размещать на депозитах.