Вторичный рынок жилья немного поддержало государство, но куда больше — продавцы и покупатели
В марте на вторичном рынке Москвы впервые за год прекратилось снижение средних цен предложения. Эксперты считают, что период турбулентности не то чтобы пройден, но уровень неопределенности снизился. А вот предпосылок для существенных ценовых колебаний пока нет
Медленнее, чем хотелось бы, но разговоры о необходимости распространить ипотечные меры господдержки на вторичный рынок воплощаются в конкретные решения. До недавнего времени воспользоваться кредитными льготами при покупке «вторички» можно было только в рамках сельской ипотеки и еще в Дальневосточном федеральном округе. Но 18 марта вступили в силу изменения в условиях льготных ипотечных программ, и одно из них связано с рынком вторичного жилья.
«Правительство совершенствует правила предоставления льготных займов, чтобы больше людей решили квартирный вопрос. Прежде всего, расширяем семейную ипотеку. Родители, воспитывающие детей-инвалидов, смогут оформить ее для покупки готового жилья на «вторичке», если в их регионе не ведется строительство многоквартирных домов», — заявил председатель правительства Михаил Мишустин.
К сожалению, крупные города страны могут пропустить эту новость мимо ушей, поскольку на их территории строительство ведется, и даже более чем активно: в частности, согласно столичной статистике, за первые три месяца 2023 года в Москве построено и введено в эксплуатацию свыше 150 объектов общей площадью почти 4 млн квадратных метров, из которых почти 1,9 млн «квадратов» — жилье. Таким образом, за первый квартал годовой план (8,5 млн квадратных метров недвижимости) выполнен почти наполовину, подчеркивает заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.
Ну и ладно: и без ипотечной господдержки московский вторичный рынок чувствует себя сегодня нормально. А панические сообщения о 30-50-процентном снижении спроса на «вторичку», которыми изобиловал февраль, видимо, надо отнести к списку проблем конкретных компаний, а не ко всему рынку целиком.
Итак, что сейчас? По данным ЦИАН*, в марте впервые за год (с апреля 2022 года) в Москве прекратилось снижение средних цен предложения: в феврале было зафиксировано достижение локального минимума, а в марте «квадрат» в столице минимально прибавил в цене (0,1%). «Статистика по реальному числу сделок в оперативном режиме доступна пока что по февраль. Относительно января спрос на вторичном рынке столицы увеличился на 39% (до 10,7 тысячи сделок). На первичном рынке, для сравнения, продажи февраля ниже январских, спрос находится на уровне сентября-ноября 2022 года. Количество сделок в феврале 2023 года оказалось ниже, чем в 2019-2022 гг. (11-13 тысяч), продажи превысили только результаты февраля 2018 года (10,1 тысячи)», — делятся подсчетами эксперты ЦИАН.
Рассматривая ситуацию в целом, руководитель подразделения «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов подчеркивает, что сохранение нынешних тенденций ожидается и в ближайшие месяцы. Спрос на вторичном рынке немного увеличился, но он ниже, чем в прошлом году, в то время как выбор выше в два раза, поэтому пока что предпосылок для существенного роста цен нет. «В пользу вторичного рынка говорит рост ипотечных ставок в сегменте новостроек, что снижает уровень конкуренции. В последние недели заметно выравнивание условий по ипотечному кредитованию на «первичке» и «вторичке». Если этот тренд сохранится, то на вторичный рынок будет выходить еще больше ипотечников, снижая потенциал восстановления первичного рынка», — поясняет эксперт.
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» мартовские итоги оценивают еще более позитивно*: реализованный спрос на вторичном рынке превысил на 27% показатели февраля и на 7% показатели пикового по спросу марта прошлого года. Специалисты объясняют происходящее перетоком покупателей из первичного сегмента во вторичный (тут стоит вспомнить мартовский опрос «СберСтрахования», в ходе которого 77,9% респондентов заявили, что хотят купить жилье именно на вторичном рынке). Кроме того, объем продаж «вторички» с одновременным приобретением квартир в новостройках уменьшается: если в 2022 году в компании это была каждая десятая сделка, то сегодня — каждая 13-я.
«В ближайшей перспективе на рынке нет предпосылок для упадка вторичного сегмента — конечно, при отсутствии новых экономических и политических потрясений. В целом ситуация стабильная, вероятность плавной незначительной коррекции цен сохраняется. Но многое находится в руках девелоперов: если они оставят свои перегретые цены и будут работать на низких оборотах, продавая меньше квартир, чем им нужно, то стоимость «вторички» не упадет. Также я не вижу оснований для ее роста», — прогнозирует директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Продолжая тему, руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов отмечает, что сегодня растет доля квартир, у которых в процессе экспозиции (от момента попадания в рекламу до момента продажи) цена не меняется. «То есть, объекты выставляются на продажу по адекватной рыночной стоимости. Это говорит о том, что период турбулентности не то чтобы пройден, но уровень неопределенности и тревожности снизился, и участники вторичного рынка готовы идти навстречу друг другу, договариваться, понимая, что в дальнейшем каких-то существенных колебаний цен ждать не стоит», — считает эксперт.