Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика

Граждане, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не вправе претендовать на получение жилья в случае его банкротства наряду с теми, кто приобретал недвижимость для личного пользования, решил Верховный суд (ВС) РФ.

Согласно опубликованному определению, такие инвесторы могут рассчитывать лишь на компенсацию, скорее всего частичную, от региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. К таким выводам судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла по итогам рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве ООО "Стройинвест", которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).

По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщик был признан банкротом, достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала "Дом.РФ", плановый срок завершения строительства — конец 2023 года.

Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему "Стройинвеста" заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты, свидетельствуют материалы дела.

В судебных документах не говорится, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.

Однако апелляция решение в пользу покупателя отменила. По мнению Десятого арбитражного апелляционного суда, "обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения", а важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.

Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал суд.

"Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей", — объяснила апелляция.

По ее мнению, "если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным".

Паначев, покупая сразу несколько квартир, не пытался улучшить свои жилищные условия, а действовал как инвестор, заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом. "Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения", и суд вправе отказать в защите прав недобросовестно действующей стороны, напомнила апелляция. На этом основании ходатайство Паначева о включении требований в реестр на передачу жилых помещений было отклонено. Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.

СКЭС ВС РФ, куда обратился Паначев, назвала правильными выводы апелляции и кассации о том, что гражданин, купивший в инвестиционных целях значительное число квартир, не вправе рассчитывать на приоритетное удовлетворение его требований в случае банкротства застройщика наравне с дольщиками, приобретавшими жилье для личного пользования.

"Последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков действительно позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-участников строительства преследуют в первую очередь удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем", — указала коллегия.

Но и полностью отказывать инвестору нельзя, как сделали апелляция и кассация, сочла коллегия ВС.

"Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц", — говорится в определении ВС.

Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений. Кроме того, покупка значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении покупателем правом, указала она. Целью таких сделок, по мнению судей ВС, может быть попытка сберечь деньги, сформировать имущественную базу для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем. В такой ситуации долг перед гражданином-инвестором должен квалифицироваться точно также как перед юрлицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, и включаться в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом квартир, считает коллегия.

Однако в рассматриваемом случае включение долга в качестве обеспеченного залогом невозможно — фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок. Залоговые права кредиторов, включенных в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства с этого момента прекратились в соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 закона о банкротстве.

Поэтому инвестиционные требования Паначева могут быть частично погашены за счет компенсации от фонда, решила СКЭС ВС РФ. Выплата таких компенсаций предусмотрена постановлением Конституционного суда (КС) РФ от 21 июля 2022 года 34-П. В нем КС установил временные правила, в соответствии с которыми лишившиеся залога кредиторы, не являющиеся дольщиками, смогут рассчитывать на такие выплаты. Согласно постановлению КС, выплаты должны будут производиться за счет пропорционального распределения между кредиторами части выручки от реализации фондом помещений в доме, а размер распределяемой выручки должен определить суд, учтя объем работ для достройки дома и иные связанные с этим расходы фонда.

СКЭС ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и поручила им прояснить обстоятельства дела с учетом сделанных разъяснений. Также она предписала заново изучить позицию конкурсного управляющего, согласно которой "фактическая передача должнику (застройщику — ИФ) денежных средств в счет оплаты осуществлена не была".