Вам отказано! В каких случаях нотариус не удостоверит сделку с жильем

 

Сделки по покупке жилья, удостоверенные нотариусом, имеют повышенную доказательственную силу и в целом считаются максимально безопасными. Но именно поэтому нотариус при малейших сомнениях может взять и "завернуть" весь процесс. Возможные махинации с документами, неуверенность в доброй воле человека и его ясном уме, подозрения в заведомом обмане – вот примеры того, что послужит поводом для отказа в удостоверении сделки. Об этих и других стоп-случаях сайту "РИА Недвижимость" рассказали в Федеральной нотариальной палате (ФНП).

А документ-то липовый

Первая задача нотариуса – установить личность участников сделки. Для этого он в большинстве случаев просит представителей обеих сторон предъявить паспорт. Именно с поддельного или изъятого у третьего лица паспорта нередко начинается множество мошеннических схем, рассказывают специалисты ФНП.

Стоп-фактор 1. Настоящий документ, но поддельный человек

Обязательная часть работы нотариуса – тщательная проверка всех документов и сведений через прямые запросы в различные ведомства и организации, включая МВД. Если есть основания полагать, что какая-то из сторон сделки предъявила поддельный паспорт – нотариус сразу же обращается в правоохранительные органы.

Иногда людей с "липовыми" документами арестовывают прямо в нотариальной конторе, иногда они просто стремительно убегают.

Нередко мошенники приходят не с фальшивыми, а с настоящими паспортами, но чужими, делятся случаями из практики в ФНП. Аферисты попросту подбирают подставных лиц, внешне похожих, к примеру, на собственника недвижимости.

Бывает, когда с подменой лица и вовсе не особо "заморачиваются". Так, нотариус Ленинградской области Николай Быстров вспоминает случай, когда к нотариусу пришел человек, не похожий на фотографию в паспорте. Да и судя по дате рождения в документе, он явно сильно отличался по возрасту от реального владельца паспорта.

«

"На вопрос, есть ли у мужчины другой документ, подтверждающий личность, он сообщил, что паспорт, действительно, принадлежит не ему. Якобы, это документ брата, который планирует совершить сделку у нотариуса, и подойдет чуть позже. А мужчина всего лишь хотел начать процедуру, чтобы сэкономить всем время", – рассказывает Быстров.

После беседы с нотариусом клиент "на минуточку" вышел и больше никогда не возвращался. Сделку нотариус, естественно, так и не удостоверил.

Стоп-фактор 2. Нарисованная доверенность

Кроме фальшивых паспортов, мошенники используют и поддельные доверенности, например, на распоряжение недвижимостью. Часто в ход идут не просто нарисованные с нуля фальшивки (такие легко вычислить через бесплатный онлайн-сервис), а действительно выданные когда-то доверенности, где злоумышленники меняют содержание или добавляют выгодные для себя пункты.

В этом случае вычислить мошенничество может только нотариус, который имеет полномочия и технические инструменты для сравнения содержания оригинала доверенности, хранящейся в единой информационной системе (ЕИС) нотариата, и текста предъявленного документа.

Обнаружив, что доверенность не настоящая, он, конечно, откажется удостоверять сделку, объясняет нотариус города Омска Ольга Фрик.

Охотники за наследством

Еще одна категория подделок, которая нередко используется злоумышленниками, – свидетельства о браке, рождении или смерти. Как правило, эти документы берут в оборот охотники за чужим наследством. Их подлинность нотариус может оперативно проверить, направив запрос в реестр ЗАГС.

А все удостоверенные нотариусами завещания сразу же вносятся в специальный электронный Реестр завещаний в ЕИС.

Доступ к системе есть только у нотариусов, которые используют для входа свои усиленные квалифицированные электронные подписи. Внести данные в ЕИС "задним числом" технически невозможно.

Не по своей воле

Перед удостоверением сделки нотариус обязательно проводит беседу с каждой из сторон. Ему необходимо убедиться в том, что люди понимают, что делают, и хотят ли они именно тех последствий, которые подразумевает обсуждаемая сделка.

Есть множество примеров, когда человек не лишен дееспособности и не ограничен в ней, не стоит на учете в психоневрологическом диспансере, однако в разговоре становится ясно, что он не понимает значение своих действий и не способен руководить ими, обращают внимание специалисты ФНП.

Если это так, или при подозрении, что продавец или покупатель введены в заблуждение, нотариус отказывает в совершении нотариального действия. Кроме того, если он заподозрит преступление – обращается к представителям правоохранительных органов.

Стоп-фактор 3. Подозрительные признаки

Нотариус изучает не только то, что говорит заявитель, но и как он реагирует на вопросы, какие слова использует, его эмоциональное состояние, странные нюансы во внешнем виде человека, рассказывает Фрик.

Иногда оценить ситуацию и состояние человека помогают вопросы на отвлеченные темы. Так, в одном из случаев женщина привела в нотариальную контору пожилую мать, чтобы сделать доверенность на широкий круг действий (так называемую "генеральную"). Бабушка рассказала, кто она и зачем пришла, говорила четко, подозрений не вызывала.

Тогда нотариус решила расспросить заявительницу о доме, где она живет, – как он выглядит, где находится. Тут женщина обмолвилась, что ее дом "перенесли", а на вопрос, кто и куда, уверенно заявила – инопланетяне, кто же еще?! Оказалось, женщину должны были положить на лечение в спецучреждение, и, пока ее официально не лишили дееспособности, дочь хотела сделать доверенность "на все".

Но у нее не получилось, и сделка в конечном итоге не состоялась.

Стоп-фактор 4. Не своими устами

Важный для нотариуса момент – заявитель должен говорить за себя сам. В конторе или на выезде нотариус всегда беседует с человеком один на один. Так исключается возможность давления и обеспечивается нотариальная тайна.

В том случае, если нотариус понимает, что человек на самом деле не хочет заключать сделку, но делает это под давлением родственников, специалист не будет удостоверять ее.

Кстати, если к нотариусу обращаются немые или глухонемые граждане, и с ними нет сурдопереводчика, общение может проходить письменно.

Бывает, что недобросовестные родственники заставляют пожилого человека выучить наизусть нужный текст.

Так, однажды нотариус приехала к бабушке оформить доверенность на право подарить квартиру. Женщина бодро отвечала на простые вопросы: кто она, зачем здесь нотариус и прочее. Однако на вопрос, есть ли у нее еще внуки, кроме того, которому дается право распоряжаться квартирой, женщина снова начала выдавать заученную информацию о том, как ее зовут и где она живет.

В результате нотариальное действие, конечно же, не состоялось, вспоминает ситуацию нотариус Московской области Ирина Аникеева.

Стоп-фактор 5. Запугали и заставили

Порой доходит и до угроз.

В одной из ситуаций нотариуса вызвали к пожилому мужчине его супруга и взрослый сын, делится случаем из практики Фрик.

С первых же минут разговора с заявителем нотариус определила, что тот недостаточно дееспособен для совершения нотариального действия. Когда она сообщила об этом родственникам, они закрыли дверь на все замки и потребовали подготовить доверенность на распоряжение счетом.

Все закончилось приездом полиции. Нотариус благополучно покинула квартиру, нотариальное действие совершено не было.

Стоп-фактор 6. Просто пьяный

Не такой уж редкий повод для отказа – нетрезвое состояние заявителя. Некоторые люди даже не понимают, почему нотариус отправляет их в таких случаях домой.

Естественно, ни о каком выяснении реальной воли человека речи здесь не идет. Нотариус не может удостоверять сделку, если кто-то из ее сторон находится под влиянием алкогольного или наркотического опьянения, говорит Фрик.

Так нельзя! Совсем

Случается, что от нотариуса в принципе требуют то, что он не может или не вправе делать.

Например, были случаи, когда человек просил оформить доверенность на распоряжение недвижимостью, но не от себя, а от родственника, который, по его словам, был в этот момент в больнице и не мог лично явиться в контору, вспоминают специалисты ФНП.

Конечно, в этом случае нотариус отказал, предложив либо перенести нотариальное действие на более поздний срок (когда родственник выйдет из больницы и сможет сам прийти за документом), либо обратиться за выездным удостоверением документа, ведь нотариус может приехать по месту нахождения заявителя.

Другой пример – когда нотариальное действие пытаются совершить, нарушая права заинтересованных лиц. Например, хотят продать совместно нажитую недвижимость без нотариального согласия второго супруга. Или распорядиться квартирой, куда был вложен материнский капитал, без выделения долей детям. Конечно, пока заявитель не предоставит требуемых документов, нотариус не удостоверит сделку.

Ничтожный документ

Стоп-фактор 7. Незаконные условия

Бывает, что стороны сделки просят о включении в содержание того или иного документа противоречащих закону условия. Например, настаивают на включение в текст договора дарения особых условий для получения имущества в дар. Скажем, дед готов подарить внучке квартиру, но только если та выйдет замуж до 30 лет. Или мать дарит недвижимость сыну, как только он предоставит ей диплом о получении высшего образования. Дарственная с такими пунктами будет считаться ничтожной, поэтому о ее нотариальном удостоверении не может быть и речи.

Стоп-фактор 8. Регулируем нерегулируемое

Еще один популярный и несбыточный запрос, по словам Фрик, – прописать в брачном договоре пункты, регулирующие неимущественные отношения: что-то вроде санкций за измену, обязанностей по числу уборок в месяц или требование сохранять вес в пределах приемлемых для второго супруга значений. Все это по российскому законодательству не может быть урегулировано брачным договором.

Стоп-фактор 9. Личные данные по запросу посторонних лиц

Одно из новых действий, где нотариусы вынуждены довольно часто отказывать, – удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН. В законе установлен определенный перечень оснований, при наличии которых нотариусы могут выдать выписки из ЕГРН, содержащие данные о собственнике недвижимости, третьим лицам.

Это, к примеру, может быть взыскание убытков из-за пожара или затопления квартиры соседями. Или наличие у сторон предварительного договора отчуждения недвижимости.

Получат отказ и те, кто пытается получить через нотариуса сведения из ЕГРН просто для подстраховки, даже из благих побуждений.

«

"Например, к одному нотариусу обратился молодой человек, который хотел получить выписку на квартиру, принадлежащую, как он сам сказал, его деду. Мужчина объяснил, что пожилой родственник в силу возраста и алкогольных привычек не может рассуждать здраво, поэтому на него могли повлиять мошенники и убедить переписать на них имущество", – рассказывает нотариус города Красноярска Сергей Поляков.

Бдительный внук, по его словам, хотел удостовериться, что в графе "собственник" по-прежнему стоит имя законного владельца. Даже если предположить, что внук был реальным, и действовал из лучших побуждений, закон все равно не считает это надлежащим поводом для получения чужой личной информации из ЕГРН. Соответственно, нотариус должен отказать в удостоверении такой сделки.

Готовимся к сделке правильно

Нотариус города Москвы Марина Соколова дает следующие советы, как лучше подготовиться к сделке, чтобы она прошла максимально быстро и успешно:

заранее записаться и выяснить полный перечень требуемых документов (сейчас это можно сделать и через портал notariat.ru, и через портал Госуслуг, и через сайт конкретного нотариуса и др.);

быть готовым честно отвечать на все вопросы, не пытаться умалчивать о юридически значимых нюансах (это отвечает, прежде всего, интересам самих заявителей и помогает защитить сделку от последующего оспаривания);

не отказываться от видеофиксации нотариального действия (особенно актуально для пожилых людей, которые оформляют завещание, дарственные и т.п. если впоследствии возникнет спор между наследниками, запрошенная судом у нотариуса запись совершения нотариального действия поможет снять вопросы и развеять домыслы обделенных родственников на предмет того, что человек оформлял документы против своей воли);

не бояться переспросить, если что-то не понял: нотариус никогда не решает за человека, не подталкивает в ту или иную сторону. Если заявителю сложно сразу сориентироваться в юридических нюансах, специалист объяснит по второму-третьему кругу. Иногда разумно взять паузу, переназначить встречу и продолжить общение в другой день;

нет смысла приходить к нотариусу с готовым проектом договора – он все равно будет его тщательно изучать и при необходимости править, дополнять или вовсе делать с нуля. Подготовка юридически точного и отвечающего интересам всех сторон сделки проекта документа – обязательный этап любого нотариального действия, нотариус не возьмет за это никаких доплат.

Врать бесполезно

Чтобы не оказаться в ситуации, когда нотариус откажется удостоверять сделку, нужно честно рассказать ему обо всех нюансах своего состояния, советуют специалисты ФНП.

Например, если человек принимает сильнодействующие (психотропные) препараты, врачи могут разрешить сделать перерыв в приеме этих лекарств на период, когда планируется сделка, и подтвердить этот перерыв документом. Такая подстраховка прежде всего в интересах самого заявителя, так как тем самым минимизируются риски оспаривания нотариального действия.

Что касается пожилых людей, то здесь многое зависит и от типа документа, за которым обратился человек. Например, заявитель может плохо передвигаться, однако вместе с тем имеет ясное сознание и хочет оформить на дочь доверенность на получение за него пенсии. Доверитель выражает свое волеизъявление, и причин отказать ему нет.

ругое дело, когда, к примеру, пожилой человек удостоверяет завещание, причем не на родственников, а на постороннее лицо. Тут нотариус вероятнее всего будет подстраховываться, может попросить человека прийти для повторной беседы в другой день, чтобы понаблюдать, насколько уверенно и точно он будет выражать свою волю спустя время.

То же самое можно сказать и о сделках по отчуждению недвижимости. Довольно часто в практике нотариусов бывает, что после разъяснений юридических последствий, к примеру, договора дарения квартиры пожилые люди передумывают дарить квартиру детям или внукам – особенно если это их единственное жилье.

Если недвижимость приобретается у пожилого собственника, нотариус может посоветовать покупателю пригласить медицинского специалиста, который непосредственно перед сделкой осмотрит продавца и даст письменное заключение о его сделкоспособности.

Главная цель – чтобы человек не навредил сам себе, и чтобы риски оспаривания сделки были сведены к минимуму, резюмируют специалисты ФНП.