В России вернули мораторий на штрафы застройщикам: в чем риски дольщиков

Покупатели новостроек до конца года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срывы сроков сдачи ЖК и другие нарушения. Это третий мораторий с 2020 года
С 22 марта в России вновь ввели мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек, который был отменен в июле прошлого года.

Вместе с экспертами разбираемся, почему власти пошли на такой шаг и что это значит для покупателей новостроек.

В чем суть моратория
rbc.group
Участники долевого строительства до конца 2024 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. Соответствующее постановление правительства опубликовано на официальном портале правовой информации и вступило в силу с 22 марта.

Согласно документу, в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года:

неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;
убытки, причиненные в этот период, при определении размера выплаты не учитываются;
проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются;
для выплаты возмещений, которые были предъявлены застройщику до 22 марта, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года;
размер процентов, неустойки, штрафов и других санкций в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года определяются, исходя из ключевой ставки ЦБ, которая действовала на день обязательств, но не выше ключевой ставки на 1 июля 2023 года. В это время она была на уровне 7,5%. Для сравнения, сейчас она находится на уровне 16%.
Указанные особенности применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из ДДУ, которые были заключены до вступления в силу моратория. «Новые правила касаются не только договоров участия в долевом строительстве, которые будут заключены с 22 марта 2024 года, но и ранее заключенных соглашений с застройщиком», — пояснил член Ассоциации юристов России (АЮР), управляющий партнер адвокатской группы «Ватаманюк&Партнеры» Владислав Ватаманюк. «Следовательно, государство, чтобы поддержать строительную отрасль, придало нововведениям обратную силу, то есть распространило их на прошлый период», — отметил он.
По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку. Она рассчитывается по формуле:

1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.
Кроме того, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками. В этом случае участник ДДУ может по выбору потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы.
Помочь застройщикам
Введенный мораторий эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», объясняют стремлением властей поддержать застройщиков в период непростой экономической ситуации (высокая ключевая ставка, падение спроса, санкции и т. д.). Редакция направила запросы в Минстрой России, на момент публикации ответов не поступило.

«Федеральный закон предусматривает существенные штрафные санкции за нарушение застройщиком своих обязательств перед дольщиком. В частности, за нарушение сроков передачи квартир», — говорит руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. По его мнению, законодатель не готов смягчать эти санкции навсегда. «Понимая, что на данном этапе перенос сроков ввода домов зачастую является последствием санкций, власть приняла компромиссное решение о временном снижении размера неустойки и отсрочке ее уплаты», — пояснил он.

Введение моратория на штрафы застройщикам основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова рассматривает как меру поддержки строительного бизнеса. «Застройщику сейчас приходится решать огромное количество вопросов, связанных со стройкой: дефицит кадров, изменение логистики, усложнение со строительными и отделочными материалами. Также на застройщиков оказало влияние ужесточение условий ипотечных программ и грядущее завершение льготной ипотеки, переход на адресные программы», — пояснила она.

Ведение моратория является одной из антикризисных мер поддержки застройщиков и уменьшения финансовой нагрузки на них, поскольку редко какой объект сдается в сроки, добавил руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия» Михаил Лаврухин. «Пени за просрочку сдачи объектов исчисляются из ключевой ставки, которая сейчас 16%, соответственно, взыскание данных сумм с застройщика является существенной нагрузкой для него. Именно поэтому ставка в новом постановлении для расчета компенсаций зафиксирована на 1 июля 2023 года — а это всего 7,5%», — отметил эксперт.
Третий мораторий с 2020 года
Предыдущий мораторий был введен в пандемию в апреле 2020 года как часть антикризисных мер поддержки стройотрасли. Затем подобный механизм был введен в марте 2022 года. Отменили мораторий только в июле 2023 года. Таким образом, дольщики могли обращаться за компенсациями в случае задержек новостроек и других нарушений почти восемь месяцев.

По наблюдениям юристов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», количество новых дел после отмены моратория в среднем увеличивается на 10%. «Застройщики и с мораторием, и без него часто сдают новостройки с задержками (в среднем шесть месяцев), это статичный момент. В целом число подобных дел в судах большое», — пояснил руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия». Обычно после отмены моратория растет число обращений к судебным приставам и в банки с исполнительными листами по взысканию денежных средств с застройщика по уже принятым ранее решениям, добавил юрист.

Традиционно конфликты между дольщиками и застройщиками относятся к числу распространенных явлений в российских судах, добавил член Ассоциации юристов России (АЮР). «Покупатели новой недвижимости достаточно часто прибегают к судебной защите своих прав по причине не только просрочки сдачи жилья со стороны застройщика, но и имеющихся в нем недостатков. При этом достаточно часто такие случаи носят надуманный характер», — отметил он.
Риски для покупателей новостроек
Основной риск введения моратория, по словам юристов, заключается в том, что до конца 2024 года застройщики могут не вовремя сдавать объекты. «Соответственно, предусмотренные ФЗ-214 санкции к застройщику в этот период приниматься не будут», — отметил Михаил Лаврухин. «В настоящий момент застройщикам развязали руки в части сроков сдачи жилья. Вполне очевидно, что это может способствовать несвоевременной сдаче помещений дольщикам, которые, в свою очередь, лишены действенного средства судебной защиты в части взыскания с застройщика неустойки», — добавил Владислав Ватаманюк.

Для покупателей данная мера станет негативным фактором еще из-за роста расходов — например, на ремонт, аренду жилья, добавила управляющий партнер IPM Consulting Анастасия Владимирова. «В условиях регулярного роста цен на стройматериалы бюджет на ремонт будущего жилья нестабилен и регулярно увеличивается, и это не 5–10%, а гораздо больше. Поэтому покупатели несут значительные финансовые риски, которые они не могут компенсировать из-за временных законодательных ограничений», — пояснила эксперт.

Кроме того, дольщики лишаются возможности компенсировать затраты на аренду квартиры, пока не готово собственное жилье. «Практика введения временного моратория в следующем году может также повториться, что, опять же, нехорошо для покупателей. Но на фоне практики поддержания отрасли данная мера будет трактоваться как аргумент в пользу застройщиков», — добавила Анастасия Владимирова.
Однако риски срыва сроков новостроек видят не все эксперты. По мнению главы портала ЕРЗ.РФ, данная мера не расслабит застройщиков. «У них достаточно других экономических мотиваций, чтобы строить максимально быстро. Достаточно упомянуть, что счета эскроу раскрываются только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому постановление никак не повлияет на сроки ввода домов», — пояснил Кирилл Холопик.

Сейчас число переносов разрешений на ввод в эксплуатацию (РВЭ) по Москве находится на обычном уровне, каких-то всплесков не зафиксировано, несмотря на усложнение условий ведения стройки, добавила Ирина Доброхотова. «Как минимум в краткосрочной перспективе мы не видим серьезных рисков по затягиванию сдачи новостроек. С другой стороны, этот мораторий способен остановить тех недобросовестных покупателей, которые стремятся получить неоправданную выгоду от застройщика», — считает эксперт.

По словам президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, изменение сроков ввода в эксплуатацию затрагивают в первую очередь жилье премиального класса, где есть проблема с нарушением логистических связей, с импортозамещением отдельных категорий строительных материалов и оборудования, а также нехватка кадров. НОСТРОЙ и правительство провели анализ, который подтвердил, что сейчас затруднительно ввести в эксплуатацию в положенные сроки объекты именно премиального класса», — рассказал Антон Глушков. «Была полемика: продлевать нормы или нет. И по ее итогам все пришли к выводу, что на ближайший период все-таки норму нужно продлить. Безусловно, она не будет постоянной и касается достаточно малого количества объектов, в первую очередь премиального класса», — добавил президент НОСТРОЙ.

На жилье комфорт-класса это практически не сказывается, отметил эксперт. «Если мы анализируем объекты, которые сдавались в прошлом году, а также объекты, которые планируются к вводу в этом году, то количество тех, которые воспользовались этим мораторием и перенесли сроки в регионах, минимально», — добавил он.

На какие сроки сейчас переносят ввод новостроек
По данным ЕРЗ.РФ, средний перенос планируемых сроков ввода новостроек в начале 2024 года составил 5,5 месяца. По сравнению с январем 2023 года показатель сократился на 22%, или 1,6 месяца. С учетом объектов, строительство которых остановлено, средний перенос девелоперами планируемых сроков ввода составил 8,8 месяца, что на 0,8 месяца, или на 8%, меньше, чем год назад.

Самые большие переносы планируемых сроков ввода новостроек зафиксированы в Ингушетии (37,3 месяца), Омской (25,8 месяца) и Вологодской (24,1 месяца) областях. Минимальные показатели по планируемым переносам — в Оренбургской области (0,3 месяца), Республике Тыва (0,3 месяца) и Республике Марий Эл (0,3 месяца). В Москве средний перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов меньше — 5,4 месяца.