В России ужесточили требования к посуточной аренде жилья. Что это значит

Рассказываем, что изменилось для собственников квартир и арендаторов в связи со вступлением в силу нового закона

С 3 апреля 2024 года заработал закон, регулирующий нормы краткосрочного найма жилья. В документе указывается, что при заключении договора посуточной аренды квартиры ее владелец должен будет соблюдать все права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества многоквартирного дома. Юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», утверждают, что на практике принятый закон почти ничего не поменяет, однако может усложнить бизнес рантье.

Вместе с экспертами разбираемся, как будут работать нововведения.

Зачем нужен закон

Новый закон был принят во исполнение постановления Конституционного суда, рассмотревшего дело жителя Пскова. Тот оспаривал конституционность ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, в силу которой жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. КС, рассматривая жалобу мужчины, которому суды уровнем ниже запретили оказывать гостиничные услуги, отметил, что для многих людей сдача квартир в краткосрочный наем — «это существенный, а иногда и единственный заработок». Кроме того, Конституционный суд постановил, что краткосрочная аренда не запрещена, но требует дополнительного законодательного регулирования. В результате был разработан закон, который призван обелить рынок аренды и защитить интересы собственников, соседей и арендаторов.

Как изменится посуточная аренда
Новое положение ч. 2 ст. 30 ЖК РФ позволяет собственнику предоставить в пользование физическому лицу помещение на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), а также юридическому лицу на основании договора аренды или на другом законном основании, рассказала руководитель юридической компании «Юрмейстер» Юлия Лоухина.

Согласно новому закону, владелец жилья должен будет соблюдать:

права и законные интересы соседей;
правила пользования жилыми помещениями;
правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
требования энергетической эффективности квартир и жилых домов (в частности, должен оснастить их приборами учета энергетических ресурсов);
требования к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в квартирах и частных домах, в том числе в части услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Согласно документу, в случае если сдача в аренду квартиры нарушает жилищные права соседей в многоквартирном доме, в котором она расположена, те вправе обратиться за их защитой в суд, отметила Юлия Лоухина. Однако, по сути, с принятием закона для собственников арендаторов и соседей почти ничего не изменится, единогласно утверждают участники рынка.

Все указанные формулировки не позволяют сделать однозначного вывода, в каких ситуациях краткосрочный наем будет считаться гостиничной услугой, отметила Юлия Лоухина.

«Единственное изменение — это наличие обязанности заключать договор и соблюдать требования энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета энергетических ресурсов. Однако большинство тех, кто сдает жилые помещения по договору краткосрочного найма, и так заключают договор и сдают показания по счетчикам, установив их», — подчеркнула президент гильдии посуточной аренды жилья, малых отелей, хостелов России Яна Бабина.

Кто будет проверять соблюдение правил
Проверять исполнение закона будут контрольно-надзорные органы, которые могут зайти в квартиру. «К ним относятся организации, занимающиеся контролем и учетом приборов, служба проверки газовой и электрической эксплуатации, которые могут попасть квартиру на основании удостоверения. Теоретически прийти с проверкой могут и представители правоохранительных органов, которые имеют право (независимо от нашей воли) войти в жилье. Основанием может стать информация о правонарушении или преступлении, проверки могут инициировать соседи. Однако эти правила действовали и до принятия закона», — отметила Бабич.

Закон требует доработок
Новый закон требует серьезных доработок, утверждают эксперты. По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Вячеслава Климова, принятые нормы не раскрывают важные для практического понимания аспекты.

Не ясно, как именно собственник должен обеспечивать соблюдение нанимателями прав и интересов соседей. Чем принципиально должен отличаться новый порядок заключения договора от старого? Какие действия должен совершить собственник? Никаких дополнительных документов собственник получать, согласно поправкам, не должен.
С какими именно требованиями могут обратиться в суд соседи? Особенно бессмысленным нововведение представляется в контексте того, что ЖК РФ и так содержит норму, которая требует соблюдения прав соседей (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). При нарушении прав соседей они и без внесенных поправок могут обратиться в суд, руководствуясь указанной нормой ЖК РФ и положениями ГК РФ в части убытков.
Лишить собственника жилого помещения сдавать квартиру вообще суд в любом случае не может, потому что такой формы ответственности закон не предусматривает. Он и не может ее предусматривать, поскольку это бы нарушило принципы неприкосновенности собственности и свободы договора.
Таким образом, нет понимания, что конкретно нового включает в себя рассматриваемое нововведение, подчеркнул Климов. В связи с этим, по его словам, поправки представляются, скорее, декларативными.

Однако, по мнению Яны Бабич, новый закон положительно повлияет на индустрию, хоть и не несет серьезных изменений. «Во-первых, еще раз законодательно определено, что посуточная аренда жилья разрешена при наличии договора. Сделано это для того, чтобы получать налоги, а значит, эти средства могут направлять в фонд ЖКХ, чтобы качество жизни соседей повышалось. Наличие счетчиков позволит контролировать нагрузку на инженерные сети и взимать плату точно и в срок, при этом доказано, что нагрузка на инженерные сети при сдаче жилья в краткосрочный наем меньше, чем при долгосрочном проживании. Отсюда выводы, что посуточная аренда жилья как была, так и осталась санитаром жилого фонда, которая только позитивно влияет и на развитие экономики и туризма, и на повышение качества жизни соседей и самой сферы ЖКХ», — резюмировала президент гильдии посуточной аренды жилья, малых отелей, хостелов России.