В Подмосковье усилили борьбу с хостелами на участках ИЖС. Что это значит

Рынок серой загородной аренды на участках ИЖС в Подмосковье хотят полностью обелить. Те объекты, владельцы которых не хотят вести бизнес по закону, закрывают, а некоторые даже сносят.

Пока Москва, сильно не афишируя этот факт, реализует план борьбы с апартаментами, в Подмосковье решили разобраться с рынком серой аренды — с гестхаусами, хостелами и псевдогостиницами, которых становится все больше в садовых товариществах, коттеджных поселках и населенных пунктах области. По данным Министерства имущественных отношений Московской области, с начала 2023 года из почти 1,2 тыс. участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), заподозренных в ведении незаконного гостиничного бизнеса, нарушения подтвердились в половине случаев.

Рассказываем, с чем связано недовольство подмосковных властей и что происходит с такими объектами после их выявления.

Что такое незаконные гостиницы на землях ИЖС

Серые гостиницы — своего рода апартаменты наизнанку. Апартаменты — это здания, построенные на участках, предназначенных под коммерческую недвижимость (в самых лучших случаях — под гостиницы), но по факту используемые как жилье. С незаконными хостелами, гостевыми домами и прочими гостиницами все с точностью до наоборот. Они построены на землях под жилые дома (причем дома индивидуальные, ИЖС), но используются с коммерческой целью — для ведения гостиничного бизнеса.

Масштаб проблемы

Рынок краткосрочной аренды любого жилья (как того, что расположено в многоквартирных домах, так и в частных домах) по всей России оценивается в 231,2 млрд руб., а объем предложения составляет 318 тыс. лотов, подсчитали в Центре стратегических разработок (ЦСР). Только треть от этого количества сдается официально — с оформлением договора и уплатой налогов. Остальное — в серую, утверждают аналитики.

В реальности масштаб может быть еще больше. По оценкам Госдумы и «Дом.РФ», в теневом секторе находится 90–95% всего арендного рынка жилья. В эти показатели включена как посуточная, так и долгосрочная аренда. По оценке института жилищного развития, полная легализация рынка может дополнительно приносить в виде налоговых поступлений более 100 млрд руб. ежегодно.

Вычленить из этих данных информацию об одних только теневых гостиницах и лишь по Подмосковью довольно сложно. По Московской области по запросу «койко-место в посуточную аренду» в базе объявлений «Авито» выдает около 120 домов до трех этажей. Это максимально разрешенная этажность для строений на участках под индивидуальное жилищное строительство. Цены на такие средства размещения — от 200 руб. в сутки за койко-место. В каждом доме обычно от десяти комнат, по 6–14 коек (в среднем по десять) в каждой. Расположены такие объекты в разных местах области — Мытищах, Люберцах, Балашихе, Ногинске, Сергиевом Посаде и других. Скрываться такие объекты могут и среди гостиниц (они же — гостевые дома) той же максимальной этажности.

Почему в Подмосковье решили бороться с хостелами

Только за первые восемь месяцев 2024 года Министерство имущественных отношений Московской области выявило 184 случая незаконного использования участков под ИЖС под гостиничный бизнес. А с начала 2023 года обнаружили 594 таких хостела и гостевых дома.

Ущерб для региона от незаконной деятельности таких объектов в подмосковном Минимущества оценивают в 80 млн руб. ежегодно, сообщили «РБК-Недвижимости» в министерстве. С участков ИЖС налог взимается по ставке 0,3%. С тех же участков, на которых коммерческая деятельность разрешена, налог в пять раз выше. Для них ставка составляет 1,5%. Недополученная разница в 1,2 п.п. с уже выявленных гостиниц-нарушителей влечет за собой ущерб в 80 млн руб. ежегодно, пояснили в министерстве.

Чтобы увеличить ставку земельного налога в пять раз, сначала нужно изменить статус самого участка. Как правило, это происходит по суду, поэтому не так быстро. У налоговых органов есть возможность поменять ставку и до суда, но эта процедура сложная и не всегда возможная. С 2025 года станет проще: вступят в силу изменения в Налоговый кодекс. Они позволят увеличивать ставку на ИЖС до 1,5% без изменения статуса земли. Одна из таких ситуаций как раз касается незаконного гостиничного бизнеса: ставку можно будет повысить для тех участков, на которых выявят незаконную предпринимательскую деятельность.

Помимо земельного налога, Подмосковье также недополучает налоги от самой гостиничной деятельности. Но это уже сфера интереса других ведомств.

Какие еще претензии к серым гостиницам

Только экономическим ущербом претензии к нелегальным гостиницам не ограничиваются. Такие объекты могут физически мешать соседям, создавая излишний шум, трафик, нарушая санитарные требования (по сливу сточных вод, например) или избыточно потребляя электроэнергию (что может приводить к перебоям с энергообеспечением ближайших домов). Еще один риск несут сами проживающие в таких гостиницах — их никто не контролирует. Также такие объекты могут быть опасны для самих пользователей, потому что в них, как правило, не соблюдается пожарная безопасность, нет систем видеонаблюдения и пр.

Проверкой законности деятельности объектов, заподозренном в использовании в качестве гостиниц, занимается сразу несколько ведомств, активно взаимодействующих друг с другом. Помимо подмосковного Минимущества, это:
 

• Роспотребнадзор, в ведении которого находятся все гостиницы;
• МВД, которое контролирует соблюдение миграционного законодательства;
• МЧС, которое следит за обеспечением безопасности и антитеррористической защищенности населения.

К чему приводит усиление борьбы с серыми гостиницами в Подмосковье

Усиление борьбы с незаконными хостелами, гостевыми домами и прочими серыми гостиницами должно приводить к уменьшению их количества. В абсолютных показателях этого заметить невозможно — учет таких объектов никто не ведет и не может вести в принципе. Зато результат виден по относительным показателям.

С начала 2023 года в Подмосковье проверили 1,16 тыс. участков ИЖС, заподозренных в незаконной гостиничной деятельности. Из них на 51,2% (594 участках) выявлены незаконные гостиницы. Доля нарушений постепенно сокращается. Если за первые восемь месяцев прошлого года из 624 проверенных участков незаконные гостиницы обнаружены на 387 (62%), то за восемь месяцев этого года проверено 349 участков (годовой план — 400), а нарушения выявлены в 184 (52%).

Как пояснили «РБК-Недвижимости» в подмосковном Минимущества, снижение показателей — это результат активизации проверок. Контролирующие органы работают на опережение, новые незаконные гостиницы просто не успевают появляться в том количестве, как раньше.

По всем выявленным нарушениям собственнику сначала дается предписание исправить ситуацию. Для этого есть две возможности. Либо гостиничную деятельность прекратить в принципе, начав использовать участок ИЖС по целевому назначению, либо легализовать свой бизнес, изменив вид разрешенного использования земельного участка и привести само строение в соответствие с требованиями по гостиницам (по пожарной безопасности и пр.).

Если собственник предписание добровольно не выполняет, проблему решают в судебном порядке. Этот процесс небыстрый, поэтому статистика устранения нарушений набирается медленно и носит накопительный характер. Изо всех выявленных случаев узаконить свою деятельность успело примерно 6,1% нарушителей. Еще около 5,2% начинают процедуру изменения вида разрешенного использования участка. Примерно 13% полностью свернули незаконный гостиничный бизнес. В самых критических случаях здания сносятся, но такие ситуации единичны.

Как выявляют незаконные гостиницы

Выявлять нарушения помогают сами нарушители, рассказали в подмосковном Министерстве имущественных отношений. Чтобы организовать поток клиентов, собственники рекламируют гостиничные услуги на различных площадках в интернете. Кроме того, используют наружную рекламу, как минимум — информационные таблички, указывающие, что здесь находится именно гостиница. Зная реальное назначение земельного участка, по этим признакам можно заподозрить их незаконное использование.

О незаконных гостиницах и хостелах часто информируют и соседи, которых такие объекты беспокоят шумом и потенциальной криминогенностью. Для упрощения процедуры такого информирования в Подмосковье на площадке «Добродел» реализован специальный сервис — «Народный инспектор». Он позволяет загрузить видео объекта, незаконное использование которого подозревается, а также зафиксировать его GPS-координаты. Кроме того, подать жалобу можно на сайте Роспотребнадзора. Все эти случаи подлежат проверке.