В Москве больше не строят апартаменты. В чем причины

Официально объявленного запрета на строительство апартаментов нет, но проблемы с выводом новых проектов застройщики уже ощутили. Усилен и контроль над ныне строящимися апартаментами.

Столичные власти, похоже, придумали, как в отсутствие федерального закона об апартаментах бороться с квазижильем в Москве. Как сообщили опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» застройщики, согласовывать новые проекты стало крайне сложно, да и ныне строящиеся апарт-комплексы могут испытывать серьезные проблемы при сдаче объектов в эксплуатацию. Как результат — за семь с половиной месяцев 2024 года продажи открылись лишь в двух комплексах апартаментов, хотя еще пару лет назад на столичный рынок запускали продажи в одном-двух корпусах ежемесячно.

Рассказываем, как такая ситуация возникла и к чему она может привести.

Что случилось с апартаментами в Москве

Застройщики из топ-10 по объемам строительства жилья в Москве к апартаментам охладели еще год назад.

• Группа «Самолет» в последний раз открывала продажи апартаментов в мае 2023 года, хотя ранее этим сегментом недвижимости интересовалась. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), сейчас она достраивает восемь таких зданий, а с 2016 года ввела в эксплуатацию девять корпусов с апартаментами.
• ГК «ПИК» в последний раз открывала продажи апартаментов в сентябре прошлого года. Это единственный у компании корпус апартаментов, который находится в процессе строительства, с 2016 года она сдала девять таких зданий.

Активность по выводу в продажу апартаментов от других столичных застройщиков сошла на нет в этом году. По информации аналитического портала IRN, если в 2023 году апартаменты в столице в продажу выводились регулярно (в месяц по одному-два новых комплекса или корпуса в ранее заявленных проектах), то в первом квартале этого года вышли лишь два проекта с апартаментами. По информации агентства недвижимости Ricci, их суммарная площадь составляет 62 тыс. кв. м, причем разрешения на их строительство, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), были получены еще в прошлом году.

Ни во втором квартале, ни в уже завершившейся части третьего квартала не появлялось ни одной новинки на рынке новостроек Москвы. «И не появится больше вовсе», — полагают в ГК «Основа», которая стала последней компанией из выведших на рынок апартаменты (это произошло в марте).

«Девелоперы в настоящий момент достраивают проекты, разрешения на которые были получены еще несколько лет назад. Ни одного нового проекта сегодня не выходит и абсолютно точно не выйдет в будущем. Таким образом, в течение ближайших полутора лет на столичном рынке апартаменты уйдут из реализации», — утверждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

История апартаментов в Москве
Апартаменты — это квазижилье. То есть формально нежилая недвижимость, которая в реальности используется для постоянного проживания. Как о явлении об апартаментах заговорили в 2006 году, хотя впервые в Москве они появились в начале 2000-х как разовые проекты элитного жилья в центре столицы. Апартаменты появлялись там, где не было возможности построить новое жилье, но удавалось реконструировать старые здания нежилого назначения и, не меняя их правовой статус, использовать для проживания.
После кризиса 2008 года апартаменты стали появляться и в объектах нового строительства. Большинство из них исходно строились под офисы. А когда из-за кризиса спрос на офисную недвижимость упал, придумали, как использовать эти здания иначе. В 2013 году появились первые апартаменты в массовом сегменте новостроек. Кроме новых строений, они также появлялись в реконструированных предприятиях и офисах советских лет постройки.
К середине 2020 года доля апартаментов в Москве достигла максимума в структуре всех предложений в новостройках. По данным агентства недвижимости «Метриум», тогда она составила 19,6%, в то время как к июлю 2024 года постепенно сократилась до 11,6%. Долгое время сокращение этой доли больше свидетельствовало об активизации жилищного строительства, нежели чем о проблемах самих апартаментов: вплоть до прошлого года объем их предложения в абсолютных значениях продолжал нарастать. Однако к июлю 2024 года сократился и он — на 9% за год (до 8,6 тыс. лотов против 9,4 тыс. годом ранее).

Как ситуацию объясняют столичные власти

Запрет на строительство апартаментов в Москве столичные власти не подтверждают. Как сообщили «РБК-Недвижимости» в Департаменте градостроительной политики города, процедура выдачи разрешительной документации не изменилась. Как и раньше, она соответствует Градостроительному кодексу.

Однако в ведомстве уточняют: «Город заинтересован в том, чтобы в Москве появлялось больше именно жилых кластеров: домов с новой социальной инфраструктурой, обеспечивающих запросы жителей Москвы. Рядом с апартаментами же не предусматривается создание социальной инфраструктуры, а город не может нести гарантий по ее созданию».

Потенциально недостающий объем инфраструктуры коррелирует с объемом строительства апартаментов. По данным ЕРЗ, только с 2016 года 79 застройщиков ввели в эксплуатацию в Москве 179 корпусов с апартаментами. Еще 75 таких зданий от 45 застройщиков на конец августа 2024 года находятся на разных этапах строительства (для сравнения: по данным ЕИСЖС, на тот же момент в столице возводится 634 многоквартирных жилых дома от 92 застройщиков).

Как отрегулировали проблему с апартаментами негостиничного типа

Чтобы ограничить строительство квазижилья, не обеспеченного социальной инфраструктурой, отдельного закона об апартаментах не понадобилось. Достаточно было начать жестко применять уже существующее законодательство. Вопреки распространенному мнению понятие «апартаменты» в нем присутствует. Оно есть в постановлении правительства России, принятом еще в начале 2019 года.

Из документа следует, что апартаменты могут находиться лишь в гостиницах, причем в двух ее разновидностях. Либо в апарт-отелях (это вид гостиниц, которые состоят исключительно из студий и апартаментов). Либо в комплексах апартаментов (это тоже вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом).

Появление апартаментов в зданиях какого-либо иного назначения законодательством не предусматривается, хотя раньше на это смотрели сквозь пальцы. Негостиничные апартаменты есть и среди комплексов, где продажи открылись в прошлом году. Как выяснила «РБК-Недвижимость» на основе анализа информации из ЕИСЖС, к ним относятся 47% от всех новинок с апартаментами. Однако по всем этим проектам разрешения на строительство были получены в 2022 году и ранее, причем по некоторым — вплоть до 2018 года. С 2023 года такие проекты согласовать стало невозможно.

Годом ранее был усилен контроль над целевым использованием уже построенных по такой схеме апартаментов (а также тех апартаментов, что появились в объектах реконструкции старых офисных и промышленных зданиях советского периода). В июле 2024 года в Москве также ввели штрафы для застройщиков и собственников земельных участков таких апартаментов при неправильном их применении.

Какие претензии предъявляют к апартаментам со статусом гостиниц

Среди тех апартаментов, где продажи открылись с 2023 года, 53% имеют статус гостиниц. Подавляющее большинство из них разрешение на строительство получили в 2023 году. Лишь трем, что вышли в продажу в самом начале прошлого года, разрешительную документацию оформили в 2022 году. Несмотря на то что закону они не противоречат, претензии у властей есть и к некоторым из них. В качестве постоянного жилья город их видеть тоже не хочет. Чтобы подтолкнуть застройщиков к мысли использовать такие комплексы по прямому назначению (для временного проживания), не выходя за рамки закона, усиливают требования и к ним.

Как поясняют ГК «РКС Девелопмент», которая в последний раз получали разрешение на строительство апартаментов гостиничного типа в апреле 2022 года, по закону такая недвижимость предполагает не только послабления по сравнению с жилой (это касается не только социальной инфраструктуры, но и, например, норм инсоляции). Часть требований, напротив, жестче. «В гостиницах обязательно должен быть гостиничный оператор, которому требуются дополнительные технические помещения для обслуживания гостиницы. Все номера (в том числе отдельные апартаменты) должны быть с отделкой», — говорит генеральный директор компании «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Раньше на несоответствие некоторым из этих параметров смотрели сквозь пальцы. Теперь, по информации эксперта, об обязательности соблюдения этих норм сообщают еще «на берегу», до согласования проекта. Но если такой подход застройщики в целом считают честным, то распространение жестких требований и на ныне строящиеся гостиничные комплексы, по которым таких предупреждений изначально не делалось, их не устраивает.

«Сейчас практически невозможно внести изменения в целый ряд документов на апартаменты. Это касается, например, архитектурно-градостроительных решений (АГР). Абсолютно проходные ранее правки в этом документе (например, уточнение площадей технических помещений на подземных уровнях) сегодня просто не пропускают. Но без них в последующем ввести такие комплексы в эксплуатацию будет крайне проблематично», — на условиях анонимности сообщил «РБК-Недвижимости» топ-менеджер одной девелоперской компании, строящей апартаменты.