Уехал - плати! Как продать квартиру, если нерезидент

Если гражданин России находится за ее пределами больше 183 дней в году, он автоматически становится нерезидентом. Что это значит, и как может отразиться на продаже и покупке недвижимости? Рассказываем.

Что значит – быть нерезидентом?

Чтобы не быть резидентом России, необязательно являться гражданином другой страны или работать за границей. Стать нерезидентом можно в любой момент – для этого нужно лишь в течение года более 183 дней находиться за пределами страны. Если вы пробыли более полугода за рубежом, то всё – вы уже не являетесь резидентом.

Самое примечательное, что отсчитывают срок не подряд, а в общей сложности. Важно именно точное количество дней. Так, к примеру, если вы уезжали в командировку 6 раз по месяцу и еще на пару недель съездили в отпуск, то ваш статус поменялся. И абсолютно неважно, что вы разговариваете на русском языке, что у вас российский паспорт (и другого нет), что у вас семья в России, а зарплату вам платит фирма, зарегистрированная в РФ – при подсчете НДФЛ вы все равно не будете считаться резидентом.

Даже если вы считаете, что вас это не коснется, и тема не самая животрепещущая, рекомендуем ознакомиться с нормами закона. Ведь кто знает, как повернется судьба завтра – лучше быть подкованным с точки зрения законодательных требований, чтобы не попасть в неприятную историю.

Платим налоги

Если вы являетесь нерезидентом и планируете продать свою квартиру в России, вам потребуется заплатить налог. И если для резидентов эта цифра составляет 13% от стоимости жилья (или в некоторых случаях – прибыли), то для нерезидентов она в три раза больше – 30%. Таким образом, если вы продаете квартиру стоимостью 10 миллионов рублей, потребуется оплатить налог в размере 3 млн рублей. Он уйдет в бюджет страны. И не будет иметь значения, что копили на квартиру вы в России, что еще год назад вы работали и жили в своем родном городе. Если вы надолго выехали – будьте добры, платите налог.

Но есть и хорошие новости…

Еще несколько лет назад правила были более строгими. Необходимость выплаты налога действовала всегда, вне зависимости от срока владением жильем. То есть, нерезидент должен был платить 30% даже в случае, если квартира находилась в его собственности 15 лет. И было без разницы, в какой момент человек стал нерезидентом – если он владел недвижимостью 14 лет, имея статус резидента, а потом выехал на полгода, ему нужно было отдать треть от полученного с продажи дохода. Либо жить в течение 183 дней в России, а потом уже оформлять сделку купли-продажи.

Требования, начиная с 2019 года

В 2019-м году ситуация несколько изменилась – нерезидентам разрешили не платить налог с имущества, которое находилось в их владении более минимально положенного срока. Изменения зафиксированы в Федеральном законе №424, статье 2.

С тех пор необходимо дождаться минимального срока и продавать жилье без выплаты налогов. Сколько нужно ждать? 5 лет. Исключение составляют случаи, когда жилье получено в подарок от родственника или приватизировано – тогда срок ожидания составит 3 года. Если речь идет об имуществе, но не о недвижимости, срок владения также составит 3 года.

Недавно было введено новое требование для покупателей первичной недвижимости – если ранее срок владения отсчитывался с момента оформления квартиры в собственность, то теперь этот период отсчитывают с момента совершения выплат по ДДУ. То есть, когда вы подписали ДДУ и окончательно внесли средства за объект недвижимости, вы уже являетесь полноправным владельцем жилья. И пусть дом будет сдан только через 2 года, а ключи вы получите еще через год – отсчет уже пошел.

Сократить расходы на налоги: возможно ли?

Как мы знаем, резиденты могут использовать несколько важных и удобных инструментов для снижения суммы, с которой необходимо выплачивать налог. Прежде всего, из суммы прибыли вычитаются фактические расходы. Кроме того, снизить сумму можно на 1 миллион при продаже недвижимости.

Увы, нерезиденты не имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы. Налог платится целиком со всей суммы.

Как узнать – резидент ли вы?

Чтобы выяснить, являетесь ли вы на данный момент резидентом, необходимо учесть следующие факторы.

Резидентство считается с 1 января по 31 декабря. Так что если вы выехали 30 сентября, а вернулись 1 марта, то уже через несколько месяцев после возвращения снова станете резидентом. И вот что важно – статус считают не на день продажи квартиры, а на 31 декабря того года, в котором вы ее продали. Это значит – вы можете выехать на полгода, вернуться в январе и сразу продавать квартиру. Если только вы уверены, что пробудете в стране полгода после этого.

Вы можете находиться на территории России 183 дня не подряд. Главное, чтобы общее количество дней было достаточным, и вы могли это подтвердить (например, печатями в паспорте).

Если сделка по покупке квартиры пришлась на новогодние праздники, отсчет пойдет не с даты оформления собственности, а с момента получения продавцом средств за нее. То есть, если регистрация сделки прошла в январе, но средства были перечислены в конце декабря, то дата получения дохода окажется важнее. Это нужно учитывать, чтобы не заплатить лишнего.

Что это значит в нынешних реалиях

Россияне, которые выехали за границу в феврале и марте, уже не являются налоговыми резидентами. Те, кто выехал после 21 сентября и не собираются возвращаться назад в ближайшее время, в 2022-м году еще будут считаться резидентами, но в следующим году они уже получат новый статус, если не вернутся в течение первого полугодия. Они должны будут платить повышенный налог на доходы и потеряют право на оформление налогового вычета. Также «слетят» все их социальные льготы, они не смогут воспользоваться государственными программами и так далее.

Как налоговая узнает, что вы не резидент?

Налоговая инспекция получает информацию от налоговых агентов – брокера, работодателя и так далее. Так что если вы стабильно продолжаете платить налоги, словно бы и не уезжали, то есть вероятность, что вас не «поймают». Однако иногда Федеральная налоговая служба запрашивает данные у государственных органов о датах пересечении границы тем или иным лицом – как правило, такое происходит, когда у сотрудников появляются подозрения, но у некоторых брокеров это стандартный порядок. Поэтому рекомендуем вам быть крайне аккуратными при продаже недвижимости – иногда лучше дождаться окончания действия минимального срока владения.

Ложка меда

В 2022-м году был принят закон, который уменьшает минимальный срок владения для ряда лиц. Теперь перед продажей квартиры не нужно ждать 3 года или 5 лет, если у вас:

- 2 и более детей, которые не достигли совершеннолетия (или 24-летия, в случае если они учатся на дневном);

- В течение года после продажи квартиры или до конца апреля следующего года вы приобрели другое жилье;

- Новая квартира обладает большим метражом, либо обладает дороже стоит по кадастру;

- Кадастровая стоимость продаваемой квартиры не более пятидесяти миллионов рублей;

- Ни вы, ни ваша супруга не владеете другими объектами недвижимости более чем на 50%.

Знаете, что примечательно? Такие требования распространяются и на нерезидентов. Так что если вы им удовлетворяете, то можете вполне законно не платить налог при продаже объекта недвижимости.