Требования к взносу по ипотеке выросли. Чем это грозит покупателям жилья

С 1 июня 2023 года ЦБ повышает надбавки по ипотечным кредитам на покупку жилья с первоначальным взносом (ПВ) менее 20%. Для таких кредитов банки должны формировать большие объемы дополнительных средств.

Что это значит для покупателей жилья, можно ли будет теперь взять ипотеку с первым взносом ниже 20% и к каким последствиям приведет решение регулятора — разбираемся вместе с экспертами.

Что изменится с 1 июня

Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Банка России, с 1 июня надбавки распространяются на ипотеку на строящееся жилье с первоначальным взносом ниже 20%, включая льготные программы. При этом «надбавки не распространяются на ипотеку, где показатель долговой нагрузки (ПДН) не выше 60%, при условии, что это кредит с господдержкой и взнос не ниже 20%». По вторичному рынку повышенные надбавки применяются при взносе меньше 15%. Эта норма была введена еще 1 мая, уточнили в пресс-службе.

Сейчас основные льготные программы по ипотеке распространяются в основном на новостройки, а первоначальный взнос по ним ниже 20%. Например, в рамках IT-ипотеки, льготной на новостройки, семейной и дальневосточной минимальный ПВ составляет 15%, а по сельской ипотеке — 10%.

По мнению аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, решение регулятора связано с желанием снизить риски в банковской системе (кредиты с низким первым взносом считаются более рискованными) и замедлить темпы роста закредитованности россиян. Тем более что спрос на ипотеку с небольшим первым взносом растет.

Доля ипотеки с низким первоначальным взносом по итогам первого квартала 2023 года впервые превысила половину от всех выдач жилищных кредитов и достигла 51%, об этом сообщалось в недавнем обзоре Банка России. Для сравнения, годом ранее этот показатель был на уровне 38%. Кроме того, регулятор указывал на ухудшение стандартов кредитования в этом сегменте. Поэтому регуляторные ужесточения направлены на охлаждение спроса на ипотеку с низким первоначальным взносом, так как ЦБ видит риски как в закредитованности населения, так и в разгоне цен на жилье за счет доступности такой ипотеки, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Надежда Караваева.

Что такое надбавки к коэффициенту риска

Банк обязан оценивать риск невозврата кредита. Чем выше такая вероятность, тем выше риск. Надбавки к коэффициенту риска вводятся ЦБ для ограничения выдачи кредитов с повышенной вероятностью невыплат. Так как кредитор применяет повышенный коэффициент риска, банки будут обязаны создавать увеличенные резервы под определенный кредит, чтобы сохранить достаточный объем капитала.

На практике повышение надбавок приводит к тому, что банкам становится менее выгодно кредитование по определенному типу кредита и они реже одобряют займы с такими параметрами и/или предлагают более высокие ставки по ним. Другими словами, банки будут повышать ставки.

Что это значит для покупателей новостроек

С введением надбавок банки должны будут формировать большие объемы дополнительных средств по жилищным кредитам с ПВ ниже 20%. Чтобы избежать этого, они будут вынуждены повышать минимальный взнос или ставку. То есть, хотя надбавки не запрещают ипотеку с небольшим взносом, но делают ее невыгодной для банка, поскольку последнему придется формировать большие резервы.

«Получить ипотечный кредит с небольшим первоначальным взносом (до 20%) по-прежнему будет можно, но ставка по ним станет выше, насколько — зависит от конкретного банка», — пояснил Игорь Додонов. С повышением надбавок банкам придется или резервировать капитал под более рисковую ипотеку, что сократит количество одобряемых выдач, или переложить свои расходы на заемщика в виде повышения ставки по ипотеке, что сократит спрос и также негативно отразится на выдачах, подтвердила Надежда Караваева.

К чему это приведет

Помимо снижения выдачи ипотеки с небольшим взносом, новые меры регулятора, с одной стороны, приведут к снижению доступности ипотеки, с другой стороны, замедлят рост цен на новостройки и снизят кредитные риски банков, продолжила Надежда Караваева.

По мнению главного аналитика управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирины Бабиной, повышение первоначального взноса приведет к снижению доступности жилья для населения. «В первую очередь это коснется наименее обеспеченных слоев населения: низкий первоначальный взнос на фоне роста цен на недвижимость позволял заемщику стать собственником квартиры уже сейчас, без длительного ожидания. Теперь заемщики из данной категории будут вынуждены использовать для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и микрозаймы», — пояснила Ирина Бабина.

В связи с этим может возникнуть дополнительный риск, добавил Игорь Додонов. «Заемщик может увеличить размер первоначального взноса до требуемой величины за счет обычного потребительского кредита. Что, соответственно, увеличит его долговую нагрузку», — пояснил аналитик.

Политика ЦБ и высокорискованная ипотека

ЦБ проводит последовательную политику по минимизации рисков на ипотечном рынке. Банк России уже ограничил ипотеку с «экстремально низкими» ставками, которая, по мнению регулятора, несла в себе риски для заемщиков, банков и всего рынка жилья в целом. С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительные резервы. Также еще в декабре 2022 года Банк России установил запретительные макропруденциальные надбавки по ипотеке с первым взносом до 10%.

О чем говорят сами банки

Первый взнос — важный параметр жилищного кредитования, так как демонстрирует платежеспособность и финансовое поведение потенциального заемщика, отметили в пресс-службе банка ВТБ. «В ВТБ средний размер первоначального взноса достаточно стабилен и по итогам пяти месяцев 2023 года составляет около 23%. На ипотеку с порогом входа менее 20% есть свой спрос, при выдаче таких кредитов банк всегда оценивает риски и руководствуется требованиями ЦБ», — пояснили в пресс-службе.

В пресс-службе «Сбера» со ссылкой на данные «Домклик» сообщили, что средний размер первого взноса по ипотеке, выданной в банке, составляет 30,4%. С начала года этот показатель немного вырос — тогда показатель был на уровне 29,7%. Доля ипотечных выдач с первым вносом ниже 20% составляет 43,2%, больше или равно 20% — 56,7%. В начале года это соотношение составляло 45,1% и 54,8% соответственно.

В «Росбанк Дом» средний размер первого взноса по ипотеке оценили в 37%, а долю ипотечных выдач ниже 20% назвали незначительной. «Мы не ожидаем значительного изменения значения среднего ПВ в связи с изменением регулятора», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом». При этом эксперт допустила небольшое замедление темпа роста объема выдачи ипотечных кредитов относительно первого-второго кварталов 2023 года. «Банки начнут более объективно оценивать платежеспособность заемщиков, снижая тем самым риск невозврата займа», — пояснила она.

В ВТБ настроены более оптимистично. «Несмотря на изменившийся подход к регулированию ипотеки в этом году, рынок жилищного кредитования продолжит динамично расти», — отметили в банке. По оценке ВТБ, в первом полугодии россияне оформят ипотеку более чем на 2,76 трлн руб., что на 2% превысит результат рекордного 2021 года. Таким образом, ипотечный сегмент в России полностью восстановится. Значительный вклад в динамику рынка внесли госпрограммы, по которым сейчас проводится 40% сделок, добавили там.