Суды и штрафы: чем опасно занижение цены при сделках с жильем

Судебные разбирательства, лишение налоговых вычетов и даже уголовное дело могут стать последствиями занижения цены в сделках с недвижимостью. С какими еще рисками могут столкнуться стороны сделки — рассказываем в нашем материале.

При сделках с недвижимостью бывают ситуации, когда одна из сторон предлагает отражать в документах заниженную стоимость квартиры или дома. Например, вместо 10 млн руб. просят указать 8 млн руб. Обычно в самом договоре прописывается заниженная цена, а разница передается наличными или через банковскую ячейку. Также покупатель может дать расписку или заключить дополнительное соглашение.

Какими проблемами такая манипуляция может обернуться для покупателя и продавца — рассказываем вместе с юристами.

Почему занижают

Обычно сделки, в которых происходит занижение стоимости недвижимости, связаны с обстоятельствами, которые стороны пытаются скрыть, рассказывает юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. «Основная причина — попытка уменьшить сумму налога на доходы физических лиц, а в отдельных случаях — вообще уклониться от уплаты налога», — отметила эксперт.

Кто должен платить налог при продаже недвижимости
Законодательство устанавливает два вида минимальных предельных сроков владения недвижимостью: три года и пять лет. Если человек получил недвижимость в результате приватизации, а также в наследство или в подарок от близких родственников, то квартиру можно продать без уплаты налогов через три года владения. В остальных случаях минимальный срок владения для продажи без налогов составляет пять лет. Есть и еще одна возможность сэкономить на уплате НДФЛ при продаже недвижимости — с 1 января 2022 года освобождены от его уплаты люди, имеющие двух и более детей до 18 лет и использующие вырученные средства для покупки нового, лучшего по качеству жилья. Тогда доход от продажи предыдущей квартиры не облагается налогом, и неважно, сколько лет ею владел продавец.
С нового года в России заработает новая система НДФЛ. При продаже недвижимости действующая ставка налогообложения останется на уровне 13% до суммы в 2,4 млн руб., а со всего, что свыше этого, возьмут налог 15%.

Бывают и бытовые причины, когда цена в договоре купли-продажи намеренно уменьшается. «Например, один родственник хочет скрыть реальную сумму продажи от других родственников, если между ними есть какие-то финансовые обязательства», — привела пример Наталья Киселева.

По словам юристов, в последнее время случаев занижения в сделках с недвижимостью стало меньше. Это связано с состоянием рынка — он стал более цивилизованным.

«Сегодняшний рынок — полноценный рынок недвижимости с равными правами продавца и покупателя, а в большей степени даже покупателя. И он уже выбирает и чаще всего отказывается от занижения цены в договоре купли-продажи», — отметила эксперт из «Инкома». Еще одна причина — работа налоговых органов, добавила практикующий независимый юрист по гражданским вопросам Зара Горбушина. «ФНС и Росреестр взяли на себя ответственность за мониторинг всех сделок, проводя тщательную проверку каждого контракта. Уменьшение заявленной стоимости может привести к отказу в регистрации сделки, что создает риски для всех участников процесса», — пояснила она.

Тем не менее такие сделки еще встречаются на практике и несут риски для обеих сторон. Рассмотрим некоторые из них.

Риски покупателя

Покупатель в сделках с недвижимостью, как правило, имеет более уязвимое положение, а в случае с занижением стоимости жилья ситуация может усугубиться.

По словам юристов, основной риск для покупателя — последствия в случае возникновения судебных разбирательств и признания сделки недействительной. Например, квартира была наследственной, спустя время свои права на нее заявили другие родственники. Еще один вариант — сделка нарушила права несовершеннолетних и оспаривается. Такая ситуация может произойти и в случае банкротства физлица, которое сейчас распространено. «А вдруг продавец продает квартиру, чтобы ущемить права кредиторов? Необходимо помнить, что такой покупатель точно не будет признан добросовестным, а значит, рассчитывать на то, что квартиру у него не изымут, он не сможет», — отметила Наталья Киселева.

В таких случаях покупатель утратит статус добросовестного приобретателя. «В случае судебного процесса такой покупатель в 90% случаев будет признан недобросовестным, поскольку он умышленно участвовал в сговоре и нарушил законодательство», — отмечает Зара Горбушина. По ее словам, в такой ситуации суд может аннулировать сделку. В дальнейшем покупатель должен будет вернуть квартиру. При этом он сможет рассчитывать только на ту сумму, которая была указана в договоре. «Установить факт выплаты иной суммы будет практически невозможно. В результате покупатель окажется как без части денег, так и без недвижимости», — рассказала эксперт.

Еще один риск связан с получением налогового вычета. Покупатель сможет вернуть его только с той суммы, которая прописана в договоре. То есть его сумма будет меньше расходов, которые он в реальности понес, добавила юрист.

Кроме того, если покупатель захочет продать недвижимость до завершения налогооблагаемого периода (три года или пять лет), то налог для него может оказаться выше. Он должен будет заплатить налог на доход физических лиц с разницы между ценой продажи и ценой покупки им квартиры. «Если цена в сегодняшнем договоре занижена, ему придется принять на себя оплату налога за своего продавца», — пояснила юрисконсульт из «Инкома».

Заниженная стоимость в договоре может стать причиной отказа в жилищных субсидиях и выплатах (маткапитал, региональные субсидии). Речь идет о ситуации, когда сумма в договоре занижена и заключено допсоглашение. Госорганы не принимают договоры, где цена разбита на две части, одна из которых является доплатой за «‎неотделимые улучшения».

Помимо этого, покупатель может получить отказ в ипотеке, если банк увидит, что цена квартиры занижена. Это в свою очередь негативно скажется на кредитной истории.

Риски продавца

Главный риск для продавца заключается в возможных последствиях со стороны контролирующих органов, налоговой. Если будет выявлен факт уклонения от уплаты налогов, то продавцу будет начислен и налог, и штраф, и даже может грозить уголовное дело. «Продавец также будет лишен всех налоговых вычетов, на которые он мог рассчитывать, и итоговая сумма во много раз превысит сумму налога, который необходимо оплатить», — предупредила Наталья Киселева. «Налоговые органы на сегодняшний день работают очень четко и грамотно. Такие случаи действительно сегодня выявляются», — добавила юрист.

Уклонение от уплаты налогов и сборов считается уголовным преступлением (ст. 198 УК РФ), уточнила Зара Горбушина. За уклонение от уплаты налогов в случае совершения преступления в значительном объеме могут применяться следующие меры:

• штраф в диапазоне от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или в размере дохода осужденного за период от одного до двух лет. Суд также может назначить обязательные работы на срок до одного года, арест до шести месяцев или тюремное заключение на срок до одного года.

При совершении преступления в особо крупных размерах наказания:

• штраф от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или эквивалент заработка осужденного за промежуток от 18 месяцев до трех лет. Также возможно назначение обязательных работ на срок до трех лет или лишение свободы на аналогичный срок.

Крупным размером считают сумму НДФЛ, превышающую 2,7 млн руб., а сумму, относящуюся к особо крупному размеру, — превышающую 13,5 млн руб. за три последовательных финансовых года. «Если правонарушение было совершено впервые и нарушитель полностью оплатил доначисленный налог, а также начисленные штрафы и пени, то его освобождают от уголовной ответственности. Но нужно учитывать, что занижение стоимости связано с серьезными рисками, которые не следует недооценивать», — пояснила Зара Горбушина.

Продавец при занижении суммы сделки может столкнуться с недобросовестным покупателем. К примеру, покупатель может оспорить допсоглашение и потребовать у продавца вернуть деньги за «‎неотделимые улучшения»‎. Это может быть ремонт, который покупатель полностью переделал. Через суд он сможет вернуть доплату, предупредили юристы.