Ставки ипотеки будут бить рекорды: к концу года они могут превысить 30%

Возможное повышение Центробанком ключевой ставки в декабре приведет к тому, что средние ставки по рыночной ипотеке могут в конце года выйти на новый максимум и превысить 30%.

В середине ноября 2024 года средние базовые ипотечные ставки по рыночным программам превысили 28%, а максимальные ставки по той же рыночной ипотеке в некоторых банках доходят до 43% годовых. 20 декабря состоится последнее в этом году заседание Центробанка по ключевой ставке, и зампред ЦБ Алексей Заботкин не исключил очередного повышения ключевой ставки.

Банки и дальше будут поднимать ставки

На прошлой неделе «Сбер» и ВТБ подняли ставки по рыночной ипотеке — до 28,7% и 29,5%, соответственно. Остальные банки процентные ставки пока не повышали, но опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики считают, что в скором времени проценты по кредитам в этих банках подтянутся к показателям «Сбера» и ВТБ.

«Никакого чуда не произойдет, все остальные банки, следуя примеру лидеров рынка ипотечного кредитования, поднимут ставки до уровня запретительных или будут предлагать разные услуги (платные скидки, платные комиссии, единовременные платежи и т. д.) для уменьшения ипотечной ставки», — считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

«Сбер» и ВТБ являются лидерами на рынке ипотечного кредитования. «Вероятность, что остальные банки в ближайшее время последуют их примеру, достаточно высока», — добавляет старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Повышение ставок крупнейшими банками еще больше снизит доступность ипотеки для населения и еще больше сократит спрос на рыночные ипотечные кредиты, говорит директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.

Ставки по ипотеке могут превысить 30% уже в 2024 году

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», также сходятся во мнении, что средние ставки по рыночной ипотеке выйдут на новые максимумы.

При этом, как считает Татьяна Школьная, особого смысла в еще большем подъеме ипотечных ставок нет, так как «для подавляющего большинства граждан рыночная ипотека стала не инструментом, а имитацией наличия инструмента улучшения жилищных условий». По мнению эксперта, мало кто может обслуживать кредит на подобных условиях, однако «нельзя исключить, что банкиры продолжат играть в эту игру и нарисуют еще большие цифры, которые превысят 30% годовых».

В текущие ипотечные ставки уже закладывается возможный подъем ключевой еще на 1 п.п. в декабре. «Если ставка вырастет сильнее, например до 23% или даже 25%, то дальнейшего заметного роста ипотечных ставок не избежать и мы вполне можем увидеть средний показатель к концу года в районе рекордных 30%», — прогнозирует аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. По его словам, по минимальным ипотечным ставкам трудно делать прогнозы, поскольку они могут довольно сильно отличаться от банка к банку и в зависимости от условий, которые нужно выполнить, чтобы получить кредит по такой ставке. «Но при дальнейшем увеличении ключевой ставки они, скорее всего, тоже пойдут вверх, причем ускоренными темпами по сравнению со средними ставками», — говорит Додонов.

Ставки по ипотеке будут повышаться по мере роста ключевой ставки и стоимости пассивов. Ипотека как продукт становится все менее маржинальной для банков, особенно в условиях высокой стоимости пассивов на долгосрочных горизонтах, добавляет Наталия Богомолова. Эксперт также замечает, что средние и небольшие банки в нынешних условиях либо вообще отказываются от данного вида кредитования, либо ужесточают правила одобрения кредитов.

В ожидании роста ключевой ставки

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты также считают, что ключевая ставка ЦБ будет в очередной раз повышена, а средние ставки по рыночной ипотеке вырастут до новых максимальных значений.

Сомнений в новом повышении ключевой ставки практически не осталось — к этому располагают наблюдаемая инфляция и известная реакция регулятора на нее, говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. По мнению эксперта, риторика представителей Банка России относительно ожидаемых в декабре решений дает понять, что очередное повышение ключевой ставки — практически решенный вопрос.

«Сохранение действующей ставки возможно только в случае существенного замедления инфляции и корпоративного кредитования. Но, скорее всего, Центробанк будет выбирать между 22% и 23% годовых. Далее ситуация будет зависеть от того, развернутся ли вниз инфляция и корпоративное кредитование», — прогнозирует руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая.

Рост ключевой ставки возможен, если регулятор рынка продолжит бороться с инфляцией путем ужесточения денежно-кредитной политики, добавляет старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

В текущих реалиях и в шоковых вызовах месяц до заседания ЦБ — это большой срок, что-то может измениться. Но большинство экспертов говорят о вероятности повышения ключевой ставки. А для профессиональных игроков рынка это означает, что надо готовиться к повышению ключевой ставки, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

Инфляция растет

По данным Росстата, инфляция в октябре этого года составила 0,75% (месяц к месяцу). Не радует и ускорение недельной инфляции за шесть дней, с 6 по 11 ноября, до 0,30% (после 0,19% с 29 октября по 5 ноября, 0,27% с 22 по 28 октября и 0,2% с 15 по 21 октября). В конце года проинфляционное влияние может оказать расширение бюджетных расходов и бюджетного дефицита, а также ослабление рубля, отмечает руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая.

Коллапса на рынке жилья пока не ожидается

Из-за роста ипотечных ставок и отмены массовой госпрограммы льготной ипотеки выдачи жилищных кредитов в последние месяцы резко снизились. И такая ситуация, по всей видимости, сохранится в следующем году, который станет весьма непростым для рынка жилья, девелоперов и строительной отрасли в целом, прогнозирует Игорь Додонов.

По мнению эксперта, если учитывать важность строительной отрасли для российской экономики, наверное, стоит ожидать введения дополнительных государственных мер поддержки. Именно они позволят застройщикам продолжать запускать новые проекты и избежать резкого падения объемов ввода нового жилья в стране, поясняет Игорь Додонов.

Юрий Беликов добавляет, что сейчас ипотека заморожена непосильными ставками по рыночным программам, влекущими четырех-пятикратную переплату при стандартном первом взносе, и практически полной утилизацией банками лимитов по льготным программам без очевидных перспектив увеличения бюджетной поддержки.

«Сегмент пока существует в нетипичных условиях, когда оформлять можно только нестандартные ипотечные кредиты с очень большим первоначальным взносом. Восстановление ипотечного кредитования начнется, когда ключевая ставка будет установлена на уровне ниже 15% годовых, то есть года через полтора», — резюмирует Юрий Беликов.