Ставка сыграла: банки отказывают в ипотеке по одобренным условиям

Около 30% получивших одобрение на ипотеку в августе-сентябре не смогли взять кредит на утвержденных условиях, сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости. Раньше условия, как правило, сохранялись три месяца. Теперь же кредитные организации снижают размер одобренной суммы кредита, увеличивают требования к первоначальному взносу или просят дополнительно подтвердить доход заемщика. Из-за резкого роста ключевой ставки возможности долго сохранять одобренные заявки нет, утверждают в кредитных организациях.

Что подлежит пересмотру

Банки начали отказывать россиянам в выдаче ипотеки по одобренным ранее условиям, выяснили «Известия». В частности, около 30% граждан, получивших одобрение в августе-сентябре, не смогли взять кредит на утвержденных условиях, рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Банки оставляют за собой право отозвать одобрение ипотечных кредитов, если с учетом выросшей процентной ставки их обслуживание требует более 40% дохода заемщика, сказал «Известиям» экономист, эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота.

В пятницу, 27 октября, ЦБ повысил ставку четвертый раз подряд — теперь она составляет 15%. До этого, 15 сентября, ставка поднималась до 13% годовых. 15 августа регулятор повысил ставку до 12%, а 21 июля ее уровень был увеличен с 7,5 до 8,5% годовых. До этого показатель не менялся с сентября 2022 года.

— В связи с этим банки не имеют возможности долго сохранять одобренные заявки по прежним ставкам, поскольку доходность по таким кредитам будет отрицательной, — сказали «Известиям» в банке ВБРР. — При этом повышение ключевой ставки не отразилось на госпрограммах с субсидированием.

Как отметила управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова, изменение условий, прежде всего процентной ставки, может быть связано с новыми нормативами формирования допрезервов при кредитовании заемщиков с низким первоначальным взносом, а также имеющих высокую платежную нагрузку по ранее полученным займам.

— Наш банк старается максимально сохранять ранее одобренные условия с учетом требований Банка России, — сказала она. — В условиях быстро меняющейся конъюнктуры заемщикам важно оперативно принимать решения по одобренным ипотечным заявкам и выходить на сделки.

Кредитные организации снижают размер одобренной суммы кредита, увеличивают требования к первоначальному взносу, просят дополнительно подтвердить доход заемщика, рассказала Татьяна Решетникова.

Какие последствия ожидаются на рынке недвижимости

Новое повышение ставки приведет к переоценке обещаний по выдаче новых кредитов под старые условия, считает Татьяна Решетникова. По ее мнению, доля отказов в кредитовании по ранее одобренным ипотечным заявкам, а также заявки, где банки будут пересматривать условия, может существенно вырасти. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью будет снижаться — нельзя исключать, что она будет ниже 40% в среднесрочной перспективе.

Сейчас действуют сразу несколько триггеров для ухудшения финансового состояния заемщика и соответствующего пересмотра условий кредитования, — сказал Андрей Бархота. — Во-первых, рост инфляции повышает долю доходов домохозяйств, направляемую на потребление. Это означает снижение возможности погашения ипотечного кредита, особенно если на обслуживание долгов уходит больше 35–40% дохода.

Во-вторых, ужесточение регуляторики в отношении новых ссуд для закредитованных граждан снижает процент одобрения. Если раньше банки стремились компенсировать возможные убытки от работы в более высоко рисковом сегменте растущими ставками, то сегодня портфельный риск-менеджмент склоняется в сторону отказа, пояснил он.

В-третьих, растущие процентные ставки актуализируют проблему не только стоимости формирования жилищных ссуд, но и доступности ипотеки в целом, сказал Андрей Бархота. Так, все чаще проявляются случаи, когда заемщик, способный купить в ипотеку квартиру по 12%, не может этого сделать по ставке 15%.

— По розничному кредитованию количество отказов на рынке увеличилось до 60–70%, — сказала «Известиям» руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Также он отметил, что банки стали уже при согласовании сделки запрашивать дополнительные справки и документы, подтверждающие доход, платежеспособность и кредитную историю клиентов. С учетом увеличения сроков рассмотрения все новые клиенты будут оформляться уже по новым ставкам.

— Несомненно, банки вновь повысят рыночные ставки по кредитам, — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Вероятно, большинство банков в среднесрочной перспективе повысит и минимальный размер первоначального взноса.

По мнению директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексея Новикова, на новостройки в ближайшей перспективе спрос не снизится и даже увеличится, если условия по льготным ипотечным программам не изменятся.

Рынок же вторичного жилья ждет существенное охлаждение спроса, сказала Татьяна Решетникова. Следует ожидать роста среднего уровня торга из-за того, что часть собственников будет заинтересована в срочной продаже, а покупателей на рынке будет не так много.